青岛二手房市场成交火爆 学区房改善房遭"疯抢"

首付、税费、利率各种利好蜂拥而至，全国各地的楼市瞬间被点燃，先有上海一夜间涨百万的豪宅，后有杭州彻夜排队抢购的新房。最近，岛城二手房的成交也是异常火爆，整个市场迅速回温，其中热门地段的改善户型更是火得不要不要的，二手房市场到底怎么啦，一起看看记者的调查。

[一线传真]房子刚挂出来，就遭“疯抢”

最近各种关于楼市“疯抢”的新闻屡屡见诸报端和新媒体的头条，让人感觉一线城市的楼市又要上演疯狂。岛城楼市一向比较平淡，没有一线城市的热，也不像三四线城市的冷，但这个春天，青岛二手房市场却也是异乎寻常的“热”。“我父母那套房子头一天挂出来，第二天就卖掉了。”市民孙先生说起这个“速度”，表示非常不可思议，因为父母想换房和孙先生到一个小区去住，打算把原来在海尔东城国际的一套房子卖掉，孙先生负责此事，本来他觉得房子挺大可能不太好卖，没想到挂出来一天，中介就约了三组客户来看房，而且都有意向买。“最近都说北京上海市场火爆，我看青岛也很火爆啊!”孙先生感慨道。他说，他自己还要父母买新房，最近市场火爆，要抓紧下手。

刚过完春节没多久，各大中介便忙得不亦乐乎。“年后市场真的太火爆了，房子卖得很快，如果性价比不错，基本10天内就能卖掉。”链家地产东城国际南区商圈经理毛永丽告诉记者，最近一段时间带看量很大，几乎每天都有10组左右的客户看房，打电话咨询的就更多了，“往年最热的时间段，最高带看也就是一天15组左右，所以说刚过完年有这个量真的挺火爆。”

[市场数据]春节后成交连涨，价格稳增

春节之后，岛城二手房市场回暖迅速，根据链家网数据监控组监控数据显示，青岛二手房2月第四周(2月22日~2月28日)共成交584套，跟去年同期相比，成交量明显高于去年同期。从成交区域来看，市南区成交124套，市北区成交204套，西海岸新区成交86套，崂山区成交49套，李沧区成交71套，城阳区成交50套，中心城区(市南、市北、李沧、崂山)共成交448套，中心占比76.71%。

成交火爆的同时，是价格的上涨。记者了解到，节后几个二手房成交热区，成交价格都有不同程度的上涨。“东城国际这边120平方米以上的房源，差不多比节前贵了10万元左右。”毛永丽说，现在东城国际的高层均价在1.9万元/平方米，而2015年的价格还在1.7万~1.8万元/平方米之间。“不仅我们这涨了，其他地方也涨了。”毛永丽说，购房者也发现了最近的涨价趋势，买涨不买跌的心态让大家对好房子更加趋之若鹜。

“最近确实房价有涨，有的客户年后就把房价提高了两万元。”21世纪不动产李沧荣堂加盟店经理徐桂茂告诉记者，不少房源的涨价幅度在2%左右。“租房也很火爆，基本头天挂出来第二天就能租出去，不管是买卖还是租赁，都比去年春节之后那个月火爆多了。”徐桂茂说。

[记者调查]有人火有人冷，傍上学区就爆了

政策利好带动了二手房市场的火爆，记者了解了岛城二手房几个热门片区，发现也是几家欢喜几家愁。

改善型置业占七成

首套房认证标准的放宽，税费的减免，令改善型置业者纷纷出手。记者从几个中介了解到，改善型置业几乎占到了二手房交易的七成以上。目前，改善型户型最集中的几个片区，也是二手房成交最火爆的地段。比如浮山后的海尔东城国际、鲁信长春花园、湖光山色，合肥路附近的四季景园、春光山色和阳光山色，崂山区的建飞花园、领世华府、凯旋山庄，CBD的锦绣华城、璟台以及市南区的鲁商首府等几个小区，都是眼下成交的热门社区。多个中介人员告诉记者，改善型需求已经取代刚需成为二手房成交的主流。“我也在看二手房，一方面带着孩子，不能买新房现装修，二来大一点的二手房位置都比较好，小区环境也好。”准备换房的市民刘女士告诉记者，她原来在东李住，现在准备往市北“挪一挪”。

小套三受欢迎，学区更吃香

既然是改善型置业者的专场，什么样的户型最受追捧呢?记者了解到，面积在90~120平方米的小套三，是目前市场最为紧俏的户型。而144平方米以上的大户型，因为双税的调整，也迎来了春天。

“基本小套三户型的房子一出来就没了。”毛永丽告诉记者，海尔东城国际90~120平方米的房子比较多，也最受欢迎，不少客户是为二胎准备“二胎房”，而紧靠崂山区实验二小，也为这里的房子加重了砝码。记者采访也了解到，如果好房子傍上学区，身价更是高得不得了。

“随着收入的增加和对生活要求的提高，换房的要求就提上日程。”徐桂茂说，不少年轻人一开始经济紧张，可能在李村购买的是老小区，面积也小，到35岁左右，生活条件改善，到一些大品牌开发商开发的封闭小区买房是一种迫切需要。

“144平方米以上大户型税费的调整，让很多人出手大户型。”21世纪不动产金鼎店总经理鲁景淼告诉记者，这段时间崂山区大户型比春节前好了很多，议价空间也没那么大了。

这些房子有点遇冷

但也不是所有房子都这么火。房龄十几年的开放小区，似乎也不那么吃香。“我的房子挂了有半个月了，和湖光山色就一街之隔，现在来问的也不多。”市民房先生说，几个来问价的买房者，都是百般砍价，究其原因，还是太旧。“跟现在的市场需求也有关系，因为改善人群对房子的品质和小区环境都有要求，开放式小区就很难入选。”一位中介从业人员告诉记者。同理，在李沧区，那些开放式的旧小区，大多用来出租，买卖成交得也很少。

[原因分析]政策利好是关键买涨不买跌促成交

二手房市场异常火爆，主要原因还是政策的推动。青岛链家市场部分析师刘烁认为，现在房产市场成交的大部分置业者都是改善型置业者，买的或者是小套三或者是144平米以上的大户型，这跟往年春节后成交套二刚需型是有所不同的，而形成这样的原因，一是因为二胎政策的落地，二是因为首付比例的降低、利率的下调让置业者敢去购买更大的户型。而这样火爆成交的景象预计还会继续维持较长的一段时间。

“这是综合因素刺激的结果，只有二胎政策，人们可能只有换房升级的想法，但加上利率优惠、税费减免、首付降低的多重利好，人们就会出手。”鲁景淼说，买涨不买跌的心态也很重要，“比如一套要价230万元的房子，年前可能能砍到200万元，但现在210万元房东都不一定愿意，成交的实际价格涨了，买方卖方心态变了，出手更急了。”