山东省住建厅出台新规 强化商品住宅质量保修

近日，山东省住房和城乡建设厅印发《关于进一步加强商品住宅质量保修工作的通知》（鲁建质安字〔2026〕1 号），聚焦住宅渗漏、开裂、堵塞、反臭等民生痛点，深入推进“堵漏裂臭”专项整治，进一步压实各方保修责任，规范维修处置流程，健全投诉闭环机制，切实维护购房群众合法权益。

通知明确，房地产开发企业是面向购房人的商品住宅质量保修责任主体，保修期自房屋交付买受人之日起计算；施工单位向开发企业承担工程保修责任，保修期自工程竣工验收合格之日起计算。遇到施工单位拒不履行保修的情形，开发企业应当先行开展维修，相关费用可从质量保证金或者银行保函中列支，之后再向责任单位追偿，保障业主房屋问题能够得到及时处置。

在房屋交付环节，山东将严格落实住宅质量保证书、住宅使用说明书“两书”制度，实行一户一版、绑定房号。房地产开发企业交付房屋时，必须提供制式化“两书”，未提供的，购房人有权拒收房屋。其中，《住宅质量保证书》需要写清保修责任、报修渠道、修复时限、免责情形，还要明确企业注销之后的保修承接主体；《住宅使用说明书》以图文形式标注承重构件、预埋管线位置，提醒业主禁止擅自改动主体、承重结构，针对装配式、全装修住宅，还需补充构件设备保养要点。

针对维修全流程，新规划定清晰操作规范。业主或者物业报维修后，开发企业要查明原因，依据图纸编制维修方案，征得业主同意再动工；若是涉及结构安全的缺陷，必须委托具备相应资质的设计单位出具维修方案。如果业主选择自行维修，需要签订书面协议明确权责；属于业主装修、不当使用造成损坏的，由业主自行承担维修。维修完工后，开发企业、维修单位、业主共同验收，公共部位维修验收还要有物业参与。同一部位多次维修，原保修期自最后一次验收合格起重新计算；结构安全问题的验收材料，需要向住建主管部门备案。

针对社会关切的房企注销后保修 “无人管” 难题，通知作出制度安排。房地产开发企业或项目公司办理注销前，要通过确定承接保修责任的法人单位、投保工程质量保险等方式，落实后续保修义务，并且提前告知属地住建部门，杜绝出现保修责任悬空。同时鼓励房企组建专业维修队伍，建立快速响应处置机制，提升报修响应效率.。

源头防控上，要求房企落实质量首要责任，完善住宅全生命周期质量管理，严把建材进场关口。全面推行分户验收、先验房后收房，开展防堵塞、防渗漏、防开裂、防串味专项性能检测，检测结果纳入《住宅质量保证书》，从建设环节减少住宅质量通病。城中村改造、棚户区改造回迁安置住房参照本通知执行。

投诉处置方面，山东要求各地住建部门构建“受理‑处置‑反馈‑归档”全闭环质量投诉管理体系，线上线下渠道同步畅通，不予受理的投诉要书面告知理由。落实分级属地管理，推行带案下访、实地回访。对于同一部位反复修不好、房企多次被投诉的情况，主管部门可采取约谈、发提醒函等手段督促整改。山东还将探索培育房屋维修 “放心施工队”，适时公布推荐目录，给群众提供规范化维修选择大众网。

同时强化多部门协同联动，住建部门将和司法、信访、12345 政务热线建立会商共享机制，建立质量问题台账。拒不履行保修义务的企业，将记入信用档案实施联合惩戒。各地还将借助新媒体、质量月、专家进社区等活动普及住宅保修使用知识，引导全社会共建共治共享住宅工程质量，不断提升群众居住满意度。