房地产市场投资保持韧性 调控双紧缩将延续

在刚刚过去的2017年，经历过密集调控期的房地产市场显得更加稳健。2017年全年，房地产调控聚焦“一城一策”，甚至“一城多策”，分类调控效果逐步显现。

国家发改委发布的最新数据显示，2017年，房地产开发投资109799亿元，增长7%，增速比上年同期提高0.1个百分点。房地产开发投资占全部投资的比重为17.4%，比上年同期提高0.2个百分点。

西南证券一位分析师表示，2017年房地产投资表现出较强的“韧性”。主要是因为房企持续补库存导致土地购置量价齐升、精装修比例提升导致竣工延后使得有效施工面积增速超预期。

分区域看，东部、中部、西部的开发投资同比增速分别为7.2%、11.6%和3.5%;分结构看，受库存量大、去化缓慢的影响，办公楼和商业营业用房开发投资增速仅为3.5%和-1.2%，远低于住宅开发投资增速(9.4%)。

国家发改委相关负责人表示，房地产市场面临租赁市场发展滞缓、土地和住房供应主体单一、住房保障渠道多元化不够等问题，房地产开发投资需要把继续优化结构作为突破口和着力点。

深圳市房地产研究中心研究部副部长李宇嘉昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，今年调控和房贷“双紧缩”的局面将继续维持。以“五限”为主要内容的(限购、限贷、限价、限售)调控，还将保持高压态势。刚刚发布的数据显示，截至2017年，我国住户贷款余额达到40.45万亿元，加上4.5万亿元的公积金贷款及民间借贷，居民杠杆率达到60%左右，相比本轮楼市回升前的2014年翻了近一倍，控制居民加杠杆将是2018年“去杠杆”的重点。

李宇嘉表示，从开发投资看，一方面，土地购置面积6年来(2011年至2016年)首次放量，告别连续三年负增长，2017年供应面积、成交价款分别增长15.8%和49.4%，增速分别为近5年和近6年来最高水平，300个城市土地出让增长24%，一线城市增长62%;另一方面，楼市供给侧改革加速，房屋供给结构已经发生了变化。首先，棚改规模从原计划的500万套增加值580万套;其次，2017年50个城市出让了100多宗租赁用地，盘活存量商业办公和工业厂房“改租赁”，也正在如火如荼地展开;再次，2018年，供给侧改革将从去产能、去库存转向补短板和去杠杆，集体建设用地入市、宅基地再利用、小城镇建设、农村危房改造、新市民扎根后市政水暖建设等等将全面提速。由此，存量土地和房屋要素再配置是楼市第二个主题，也将助推今年楼市开发投资平稳。