购房指导：青岛限购后刚需改善投资客如何选房?

原标题：买房指导:看青岛限购后 刚需|改善|投资客应该去哪选房子

3月15日傍晚，伴随着青岛五部门联合下发的新政，“青岛版限购令”终于来了!

正值“金三”楼市旺季，市民购房热情高涨、需求持续释放，“新政”的出台让许多摩拳擦掌的购房者们感到有些“措手不及”，新政发布一天时间内，青岛楼市“一石激起千层浪”。那么，限购之后置业者应该如何选房、买房呢?有应该到哪里去淘房呢?记者为此特别采访了青岛新闻网房产团购服务部负责人王大平，为大家的“金三买房路”提供一些专业建议。

【自住型刚需置业者】

“限购”出台对刚需最有利 排除“异己”增加购房机会

限购新政一出台，最先躁动的是刚需大军们，这部分人群庞大、购房意向强烈，特别是那些奋斗多年的“青漂”们，因为买房心情迫切，楼市一点风吹草动都会让他们“心生焦虑”。

“都说新政专门限制外地人购房，吓死我了!”咨询过专业人士之后，“焦虑”的小翠长长地舒了一口气，还好她在限购的门槛之外。最近，在父母的帮助下，小翠打算结束漂泊的日子，在滨海新区认筹一套新房。“我是已经连缴5年社保，年限没有问题。一般对于在青岛工作、生活的人来说，连续缴纳12个月及以上个税或社保证明也并不难，首付比例3成也是常态，所以限购令对于我们真正想买房子的人来说几乎没影响。”不光是小翠，游走在各大中介门店看房的小周，也把悬着的心放了下来。不过，他现在非常庆幸没有盲目下定一套，“新政的出台对于我们刚需族来说非常有利，会抑制“炒房热”冷静市场。房价不会快速上涨，也不用为了买房而买房，可以慢慢挑上一套自己喜欢的房源。”

根据最新的一期调查问卷的反馈结果显示，在参与问卷的网友中，有51%的置业者表示“会受限购影响”，另外48%的人群则不受“新政”的影响。而所有接受调查的置业者中，刚需群体占到50%以上，有69%的置业者认为青岛房价会保持平稳或继续走高。

置业指导：楼市进入金三，青岛“排队买房”时有发生，本轮限购实际上是将“炒房者”拒之门外，率先将购房机会留给了刚需、改善置业者。青岛新闻网房产团购服务部负责人王大平告诉记者：“从新政刚刚出台的第一天我们回访的客户来看，新政的影响还是很大的，不过从市场反馈来看，人们对青岛楼市还是持乐观态度，买房人群非常庞大。另外，一般的购买首套房的客户大都会准备3成以上的首付，所以首付比例提升不算‘拦路虎’，对真正的刚需置业者几乎没有影响，建议满足条件的购房者按照自己的节奏，适时出手。”

【自住型改善置业者】

换房多算“时间细账” 市内40年产权住宅也有“捡漏机会”

2016年，“二胎政策”出台引爆了改善大军，青岛套三套四大户型持续热销，特别是新都心、浮山后和东李都成为了受关注的改善片区。再加上2016年“各区唯一住房算首套”的政策，改善需求不断释放。

然而新政出台之后，对于非青岛户籍的居民来说“各区唯一”的老政策不攻自破，要想改善住房条件，不得不“卖一买一”。说起换房子，詹先生觉得自己很不幸，首套房的贷款还没还完，一家人没法落户。本想趁着怀“二胎”买套大点的新房，一家老小改善居住环境，没想到定金都交了却赶上了限购，正好“掉空儿里”了。“各区唯一住房的说法没有了，只得卖一买一，这么一“倒腾”过程就麻烦许多了。新房交房要等到2018年，再加上装修散味至少需要2年时间才能入住，一旦卖掉现在的房子，我们不得不在外面租房住，现在后悔当初没有直接换套二手房可直接入住。”

置业指导：对于改善置业者来说，此次限购相对要严格一些，特别是非青岛藉市民，大都卡死在“家庭一套房”标准上了，所以换房一定要细心算好“过渡时间”这笔细账。

【投资性置业者】

即墨胶州近郊地铁房“投资热” 主城小户型公寓回报率高

青岛版图的外扩给郊区的发展带来新契机，加上新兴片区城市大配套的加速施工，带领近郊区域的楼市发展迅猛，去年火爆异常的高新区就是其中的典型代表。

房地产的保值升值能力是有目共睹的。根据最新限购政策，城阳、高新区以及西海岸在内的近郊区域纳入限购范围，这让不少“投资客”开始将投资目光转向更远的郊区。其实，围绕在青岛周围的卫星小城市的发展前景不容小觑。青岛市区的限购收紧很可能导致部分投资型置业需求转向不在限购范围内的胶州、即墨等地，特别是蓝色硅谷核心区和胶东新机场板块，这两个片区的发展势头已经很明显，在新政后很可能还会加速。

除了近郊之外，青岛主城之内的商业类房产产品也可能迎来“第二春”，商铺类、公寓类房源或迎来投资热。

置业指导：投资类购房者基本不考虑自住，更多看中的是投资回报率，因此置业可以把握两个方向：一类是市区小户型带精装的公寓，单价低、总价少，旅游旺季出租收益非常可观;另一类可以转战即墨、胶州等地市，伴随着地铁8号线和11号线建设进程的加快，预计地铁沿线的房源将会“异军突起”。