主城区土地供应吃紧 专家称青岛房价仍将上涨

楼市利好新政接二连三颁布，导致各个楼盘竞相入市的同时也在慢慢涨价。青岛也不例外，自2016年来，不少楼盘价格都有所上涨。所谓买涨不买跌，楼盘一涨价，大批市民开始活跃起来。众所周知，库存是影响房价的重要指标。当供应减少时，价格自然会上涨，这个是市场规律。然而近期关于开发商玩“高冷”范儿，一言不合就涨价的新闻却屡屡出现。

上半年主城区土地和库存陷尴尬

整体来看，主城区的土地供应出现了紧张，上半年青岛市成交的商住用地依然集中在市郊各区和下属各市 ，原胶南市和胶州市是成交量最高的两个区域，都超过了1000亩;再一个成交面积比较多的区市是高新区，共724.56亩，不过其中包括红岛国际会展中心429.58亩的商业用地，如果除去这一部分，高新区在上半年的商住用地成交量只有不到300亩，只比主城区各区稍多。

锐理数据统计，2016年上半年青岛市土地招拍挂市场共出让商住用地124宗，面积680.26亩，其中成交100宗，面积5428.01亩，成交总金额约67.23亿元，其中主城区仅崂山区和李沧区有5宗袖珍地块成交(包括一宗地下空间)，面积共66.72亩，成交总金额5.07亿元。

而在去年同期，青岛市的商住用地招拍挂成交量为118宗，面积4983.43亩，比今年上半年要少，不过成交总金额超过137亿元，是今年上半年的两倍，其中主城区在去年上半年共有15宗商住用地成交，面积共902.2亩，成交总金额约73.4亿元。

而从青岛市国土资源和房屋管理局2016年5月4日公布的《青岛市2016年住房用地供应计划汇总表》来看，市内三区(市南、市北、李沧)将不会新增商品住宅用地供应，这就意味着，在今年下半年乃至明年李沧区住宅用地比较紧张，新楼盘供应会比较紧俏。

土地供应的紧张的同时，去库存速度正在加速。根据青岛克而瑞的数据显示，目前，各区市中，库存套数最低的是高新区，仅3080套;去化周期最短的是李沧区，仅5个月。而库存套数最高的是胶南市，库存共计39992套。但去化周期最长的却是莱西市 ，去化周期为32个月。

以李沧为例，从李沧区整体发展来看，区域土地开发已经进入中后期，土地供应严重短缺，2015年以来李沧区共成交5宗地块，其中纯住宅和商住用地仅3宗，总建筑面积约为45761平。2016年1至5月李沧区普通住宅新增供应面积约42万平，但是成交面积则为89.71万平，如此市场形势下，很好的实现了库存去化，与此同时，李沧区房价上涨的势头恐怕稳不住。

青岛克而瑞分析认为，在持续去化的情况下，一方面，供应少了，价格自然会涨，这个是市场规律 ;另一方面，开发商为了实现利益最大化，还会放缓推盘节奏，制造紧张气氛，助推房价上涨。两相作用之下，几乎可以预见，下半年主城区的房价还会上涨。

早买一天，省了500元/平方米

最近市民于先生在李沧绿城郁金香岸买了一套三居室的房子，打完折后是10080元/平方米。由于绿城郁金香岸在2015年就已经开盘，楼盘库存也剩余不多，加上销售火爆。就在于先生交完首付后，置业经理告诉于先生，该楼盘明天就要提价500元/平方米。于先生告诉记者：“幸亏提前买了，要不每平米多出500元，首付加月供都要多交了。”

今年开年以来，尤其是农历年后，青岛楼市一片火热之势，无论是新房成交量还是房价行情都处于上涨态势，在这一过程中，购房者的感受是最为直观的，许多人都真切地感受到了房价上涨的速度。

主城各区的新楼盘房价普涨，有的楼盘甚至在短短几个月上涨了几千。例如大热的市北区新盘秀兰禧悦都年初的时候均价为9500元/㎡ ，而现在新推楼座均价按照置业顾问的说法已经涨近1500元/㎡ ;还有，这一区域的中海蓝庭、华融蓝海洋望海等项目价格都上调，上调幅度均在1000至1500元/㎡之间。

李沧商圈楼盘叫价一万二三

地铁开通直达、麦凯乐营业、万科中心运营……这两年，新都心的热度只增不减，区域内的新房也是炙手可热。随着可供开发土地的减少，新都心的新房存量也面临着房子“不够卖”的境况。

去年9月份开盘的海尔世纪公馆，才半年多的时间，推出的1062套房源卖的只剩下86套。万科紫台同样如此，1186套房源仅剩145套，进入尾盘阶段。新都心新房资源越来越少，所以二手房也越来越抢手，尤其是该片区商业配套越来越完善，后续潜力会更大。据记者了解，有的二手房原目前价格每平米已经越过2万元。而周边新房均价大约1.3万元/平方米左右，一手房与二手房之间的价格差非常大，“一二手房价倒挂”现象最为明显。

李村商圈商业发展迅猛，近两年土地供应也偏向商业。受制于住宅用地供应不足，李村商圈住宅开发放慢了脚步，片区内多个住宅项目销售接近尾声，新房供不应求的局面愈加凸显。李村商圈内的两大住宅项目中海国际社区及海尔鼎世华府，经过多年的销售新房存量已十分稀少，截至目前，两大项目合计推出新房10358套，如今仅剩80套可售。而在去年入市的绿地香颂及海信东山郡，仅一年多时间住宅都几近售罄。入市时间最短的保利中央公园，2252套房源也已去化九成。

而如今的新都心和李沧商圈的这些楼盘已经基本交付入住，周边配套不断的趋于完善，现在这两大热点版图房价都今昔对比，说明了曾经热点版图的价值得到了证明和释放，李沧商圈的这些曾经的万元盘现在也都已经叫价一万二三，上涨幅度在1500～2000元/平米之间了。城市信报/信网记者 张俊达