延续居民换购住房退税优惠 三部门再送“大礼包”

居民换房退个税政策，续期至2027年底。

1月14日，住房城乡建设部、财政部、税务总局联合发布的《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》提出，为继续支持居民改善住房条件，自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

在具体退税细则上，公告明确，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

我们用例子来解读，就知道这项政策的利好。例如，李先生出售现住房价格为200万元，如果按照1%核定征税，缴纳个税约为2万元。假设李先生一年内在同一个城市购入新住房价格为300万元，由于新房价格大于现房价格，因此可以申请全额退还2万元个税。假设李先生购入新房价格为150万元，则按照150万元/200万元=75%的比例，退还已经缴纳个税，也就是退税1.5万元。

这对于卖房时缴纳个税的老百姓来说，换房后可获得退还个税，一定程度上减轻了税负。

居民换房退个税政策自2022年9月由财政部、税务总局出台，经过2023年三部门发文续期后，持续实施至2025年底。本次三部门再次发布续期公告，将政策期限进一步延续至2027年底。

从下调个人销售未满2年住房增值税，到本次居民换房退个税政策续期，近期稳楼市支持政策主要聚焦于降低楼市交易成本。

“这项政策两次续期，彰显了政策层面持续扶持住房消费的导向。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析说，支持居民换购住房有关个人所得税政策，能够通过降低交易成本，促进市场交易活跃度提升。同时，此举也能够涵养税源，推动税收规模保持稳定。

李宇嘉表示，近期多地二手房市场交易价格中枢仍在走低，居民住房“卖一买一”置换循环受阻。“延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策，对处于入市临界点的潜在购房需求具有显著的释放效应。从近期央地施策来看，降低楼市交易成本是2026年稳楼市政策的确定性方向。近期，部分城市推出的购房贷款贴息政策，其目的也是降低购房月供成本。”

公告要求，各级住房城乡建设部门应与税务部门建立信息共享机制，将本地区房屋交易合同网签备案等信息（含撤销备案信息）实时共享至当地税务部门；暂未实现信息实时共享的地区，要建立健全工作机制，确保税务部门及时获取审核退税所需的房屋交易合同备案信息。

我国长期以来实施个人转让家庭生活用房个税“满五唯一”免征政策，即对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个税。此次续期的居民换房个税退税政策，有望带动更多持有住房未满5年或有多套房的家庭换房，提升二手房市场交易活跃度，进一步修复和稳定房地产市场信心与预期。预计还会有更多到期政策延续有效期，包括房地产“白名单”项目融资展期、购房补贴延续等政策。