土地市场出现两个积极信号 年末有望继续保持升温

得益于优质地块推动以及房企的补储需求，近期部分重点城市土拍市场出现升温。

12月2日，经过295轮竞价，华润中海联合体拿下深圳南山区粤海街道T107-0107地块。成交金额达185.12亿元，楼面价70388元/平方米，溢价率为46.3%。

如果不出意外，该宗地块有可能成为今年的全国总价地王。

信号一：重点城市土拍市场现升温迹象

而就在几天前，11月29日，北京单笔土地出让金的纪录也被刷新。位于朝阳区酒仙桥、十八里店和小红门的组团捆绑地块最终由中海以153.32亿元获得，溢价率为0.21%，成为北京新的“总价地王”。

此外，11月5日，北京还成交了3宗宅地。其中，海淀区功德寺001、002“双子星”地块均达上限价格，溢价率为15%。再加上通州区土桥中路地块，三宗地块累计收金127.535亿元。

事实上，除北京和深圳外，近期其他重点城市也是高总价或高溢价地块频出。

11月28日，上海七批次土拍收官，10宗地块合计收金307.08亿元，平均溢价率达到14.71%。

11月20日，杭州出让的三宗住宅用地，总规划建筑面积154353.5平方米，总起拍价39.57亿元，最终三宗地均溢价成交，综合溢价率达29.8%。

11月15日，成都出让的锦江区地块溢价44.44%成交，楼面价为26000元/平方米，成为成都楼面价第三高的宅地。

从公开信息来看，最近一段时间以来，这些重点城市在不断推出优质地块的同时，相继优化土拍规则，以吸引更多房地产企业参与，目前看来似乎初有成效。

如前述的深圳总价地王地块，就取消了多项限制条件。以“价高者得”为原则确定竞得人和成交价，不限制建成后的商品房销售价格，也不受“90/70”政策限制。

北京在10月底也推出了3年多以来首个未设置地价上限和商品住房销售指导价的地块。这宗位于丰台区万泉寺村棚户区改造项目地块，用地规模约6.37公顷，规划建筑规模约17.83万平方米，起始价达110.54亿元。这也是北京今年推出的第三宗百亿级别用地。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，目前各地土地投资呈现了集中在核心城市核心城区和核心房企，这也有助于更好预判2025年的开发投资、新开工和房屋供应等情况。此类地块的开发，既是各地复合型地产开发的重要体现，也有助于高端物业的加快供应。

信号二：民营房企拿地积极性有所提高

另外还有一个现象值得注意，尽管央国企仍是目前土地市场上拿地的绝对主力，但在一些高溢价成交的地块中，出现了一些民营房企的身影。

根据CRIC统计，30个重点城市在新政出台后的（9-11月）土地成交中，民企高溢价拿地（溢价率超过20%）的情况主要发生在成都、杭州等城市。

例如11月15日的杭州土拍，民企滨江集团以溢价率35.3%拿下城东新城单元SC080201-50地块，成交楼面价为40479元/平方米。

成都方面，其11月6日成交的高新区大源板块宅地，由金昊投资以20.7亿元总价、46.11%溢价率竞得，刷新了高新区楼板价纪录，而成都的前一宗热点地块则是9月份由贝好家竞得的锦江区地块，总价10.8亿元，溢价率42.19%。

此外，包括西安、宁波、合肥和南宁等城市，近期也有民企高溢价拿地的情况出现。这也意味着，民营房企的投资积极性正在修复。

年末土地市场有望继续保持升温

从全国土地市场整体情况来看，在上海、北京、成都等热点城市带动下，土地市场呈现点状回暖态势。

据CRIC数据，截止11月28日，全国300城经营性土地成交1.4亿平方米，环比上升24%，单月溢价率达到6.1%，较上月增加2.8个百分点，并创下年内新高。

克而瑞研究中心指出，近期确实在部分城市出现了民企高溢价拿地的情况，在民企整体投资低迷的环境中成为亮点，但在大趋势中民企的投资占比并没有明显回升，与几年前民企曾经是投资主力的情况更是依然相去甚远。

但民企对于市场而言都是不可或缺的支柱，近期亮点地块也给市场带来新的希望，未来核心城市如果能够提供更多优质的小体量地块，可能对鼓励民企拿地有更积极的效果。

机构分析认为，随着热点城市土拍环节限制性措施的逐渐解除，开发企业特别是民营开发企业的兴趣将会逐渐增加。随着市场整体预期的不断修复，年末土地市场有望继续保持升温。