楼市观察：低利率房贷时代 购房成本更亲民

5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局等部门出台一系列支持房地产的举措（以下简称“517楼市新政”），包括明确取消全国层面房贷利率政策下限、下调房贷首付款比例和公积金贷款利率、设立保障性住房再贷款等多方面内容。青岛除尽数执行外，还出台了按区市认房不认贷等利好政策，进一步放宽了首套房的认定标准。目前，距“517楼市新政”出台已过去一个月，青岛楼市呈现出稳中向好的态势。业内人士认为，楼盘的成交是供需双方对市场充分考量、双向奔赴的结果。在新政不断释放和价格有效调整的双重效力下，需求侧得以激发，不管是存量的消化，还是增量的去化，都将适度激活。

新政“满月”市场“回弹”

近日，市民冯先生在东李靠近院士港附近的一处楼盘购买了自己的首套住房。“本来还在犹豫，正好赶上青岛发布首套房按区市认定的利好，按照首套房的利率能省下近10万元的利息，就趁着端午节楼盘搞活动，和开发商签了合同。”冯先生说。

从新政发布到变成“真金白银”，不少像冯先生一样的购房者享受了政策落地和“量”的双重红利。

回顾近期新政轨迹，今年以来，青岛连续四批次出台28条政策，包括取消首套房商贷利率下限、下调房贷首付款比例、在全省率先实施按区（市）认房不认贷等。5月17日央行房贷政策“三连发”，青岛迅速跟进。5月31日，青岛再出新举措，“青九条”新政落地，15%的首套商贷首付比例、3.45%的首套商贷利率、5年以上首套2.85%的公积金利率都是1998年房改以来的最低值，另外推出了按区（市）认房不认贷、自2024年6月1日至7月31日新房网签前1万名购房者送5000元面值家电消费券等一系列政策，全力促进房地产市场平稳健康发展。

在政策带动下，市区热盘的关注度持续增加，新房销售和中介机构的看房量、咨询量、下单成交量都有较明显增长。

据青岛锐理数据显示，上周（6月10日—16日）青岛新房住宅成交1028套，环比上涨2.9%，成交面积约12.89万平方米，环比上涨7.78%。二手房方面，上周青岛二手房住宅成交1312套，环比微降5.95%，成交面积约12.84万平方米，环比微降7.16%。整体来看，二手房成交量继续领先于新房市场，不过新房市场环比呈现回升趋势，二手房连续三周成交表现缩量。

本报楼市观察员李鹏飞认为，一方面，新房市场连续两周回升，二手房市场则连续两周回落，低价房源减少，新房、二手房市场成交量差缩小，市场均衡化是购房者对市场充分考量后选择的结果。另一方面，近期市场上各个区域板块热盘成交增多，中海寰宇时代雲境、世园金茂府、森林公园等新房与次新房差价不断收敛的同时，成交开始走量。新房项目热度两极分化以及新房与二手房逐渐均衡化，正成为当下楼市的一种现象。

房企以价换量冲刺年中

6月17日，根据国家统计局发布的2024年5月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看，5月70城中各线城市商品住宅销售价格环比下降、同比降幅略有扩大。其中，青岛新建商品住宅、二手住宅售价继续下降。具体来看，5月青岛新建商品住宅销售价格环比下降0.7%，同比下降4.7%；二手住宅销售价格环比下降1.2%，同比下降8.6%。

购房者与性价比突出的好房子双向奔赴，才是成交起量的开始。商品住宅销售面积增长而销售价格继续下调，意味着市场很可能在以价换量。商品住宅销售价格的继续调整，对于刚需购房者而言降低了购房门槛，提供了入市机会。当然，市场的不确定性也增加了购房者的观望情绪，延迟了购房决策。

从青岛新房市场来看，目前推盘量并不高，市场主要以老盘顺销为主。关注度较高的项目主要集中在综合性价比较高、折扣力度到位的楼盘上。

白云山片区楼市竞争激烈，目前中巍白云山居、和达和园、北岸青特滨湖观澜、绿地兰亭郡、金鼎云台府等近10个项目在售。根据克而瑞的数据，1—5月白云山片区新建商品住宅成交648套，总面积2.24万平方米，成交均价16456元/平方米。

此外，高新区某楼盘近期除了推出定金翻倍计划，上限交5万元减5万元外，还推出30天免息，定房后按时办理贷款享30天免息以及6月30日前定房享受7天无理由退房等；西海岸新区某项目临近地铁13号线地铁口推出高层特价房源。即墨区某项目近期推出叠拼特价房源；主城区市场，老四方部分特价房源不到1.8万元/平方米的起价；新盘方面，中国铁建峯悦湾作为纯新盘即将首开，给出不到1.6万元/平方米的起价。

土地市场交易活跃

“517楼市新政”出台后，市场信心得到提振，土地市场活跃度也有所提升。

6月20日，青岛挂牌出让2宗涉宅用地，总用地面积8.58万平方米，起始出让总价18.88亿元。最终，一宗以底价成交，一宗溢价成交。

其中，作为青岛今年二批次中关注度颇高的地块，崂山区王家村35号地块的竞争尤为激烈。该地块起始价13.75亿元，起始楼面价28796元/平方米。经过364轮竞价，该地块由青岛海业益佳地产开发有限公司以18.87亿元竞得，成交楼面价39516元/平方米，溢价率37.23%。

值得注意的是，该地块成交楼面地价不仅超过去年12月金鼎智达斩获的迪生山庄北两地块（成交楼面地价25021元/平方米、25185元/平方米），成为崂山出让楼面地价新地王，从全市范围来看，楼面地价也高于市南区莱阳路8号（楼面地价33901元/平方米），成为青岛涉宅用地新地王。

随着王家村35号地块的成功出让，青岛的高端住宅市场又将迎来一场新的竞争。目前区域内以小高层、高层产品为主，海信海德山庄、银丰玖玺城、鲁信山东头项目、天一仁和吾疆、崂山首府、金鼎智达迪生山庄北两地块，加之刚刚成交的王家村35号，崂山前海一线豪宅激战难以避免。

李鹏飞认为，站在购房者的角度，目前首套房、二套房的首付比例和贷款利率都已是史上最低，是多年来按揭贷款最为宽松的时期。降低首付比例叠加降低公积金贷款利率，对于后续购房者积极入市会产生实质性影响。后续“低首付+低商贷利率+低公积金利率”的购房模式会形成，助力活跃今年房地产销售市场，也有助于全面提振房地产市场的复苏。