楼市或继续下行 业内给年底意向购房者的建议

2021 11/26 09:46
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青岛日报
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云彩
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2021年还剩下一个多月的时间,不出意外的话,今年将会成为近年来青岛楼市最具戏剧性的年份之一。简言之,今年楼市的特点是“高开低走”“冰火两重天”。上半年楼市如火如荼,新房成交近8万套,同比上涨28%。进入下半年本欲“更上一层楼”,但迎来的却是七八月低迷不振,“金九银十”歇菜哑火,令人喟叹不已,进入十一月,依旧不见起色。据锐理数据最新统计显示,截至11月21日,青岛本月新房共成交5984套,成交面积706937.1平方米,比去年同期分别大幅下跌33.17%、33.24%;从新建商品住宅数据看,青岛本月新住宅共成交4943套,成交面积604424.87平方米,比去年同期亦分别大幅下跌35.9%、35.1%,市场表现萧条。

另外,值得关注的是营销面,据锐理数据统计,截至11月21日,青岛本月新房销售总额为107.37亿元人民币,比去年同期的156.87亿元人民币,大幅下跌31.6%,单看商品住宅,本月营销总额为91.86亿元人民币,比去年同期的136.78亿元人民币,大幅度下跌32.8%。

多方面因素导致楼市乏力

“今年房地产市场成交乏力,类比往年的‘金九银十’,不尽如人意。”锐理数据山东区域总经理刘元婧认为造成这种结果主要有三大原因:一方面政府坚持“房住不炒”,坚定维“稳“的主基调,从管控层面收到了一定的成效;另一方面伴随着市场的周期性变化,需求提前透支,叠加土地“两集中”、金融“三道红线”等政策,致使当前市场层面进入盘整期,市场回调是必然的结果;第三个方面主要是购房客户买涨不买跌的态度所致,市场下行,客户持币观望比例增大,在收到明确利好信号前,难以释放。

青岛房地产专家龙江表示,“今年的发展调控与往年有很大的不同,主要是通过金融手段来调控。比方说银行贷款的限制、个人贷款的限制以及二手房贷款的限制。”这样就使得那些通过借钱加杠杆来快速发展的企业,面临着巨大的承兑压力、市场压力、资金压力。

青岛贝壳研究院首席市场分析师刘倩倩分析,今年青岛楼市走势是人口、金融、预期等多因素综合作用的结果。人口方面,受二胎政策的影响,从2021年开始,入学儿童规模明显高于往年水平,叠加部分热点学校已从2020年开始逐步发布的学位预警,导致部分区域的住房需求量提前一年释放,但进入下半年后,相关需求的释放放缓,热点区域的住房一直处于高关注低成交的状态。金融方面,上半年整体金融信贷环境宽松,银行额度充足,有效促进了住房需求的释放,但进入9月之后,随着贷款“两集中”管理所带来的额度紧张开始显现,多数银行“批而不放”,使得市场成交周期明显拉长,置换链条放缓,进而影响新房市场。预期方面,今年其他城市房地产调控政策频出,虽然青岛相关政策较少,但使得更多购房者陷入观望期,看房周期持续拉长。

山东太平洋房屋运营总监路阳认为,最近几个月青岛房产交易的表现,从房产经纪业务的切身体验看,有一个传导链条。首先是房产信贷政策的收紧,导致有置换需求的房主名下的二手房售出后,房款迟迟无法回流,其再次置房的时间被拉长,传导到一手房市场,这部分客户因为资金的原因,迟迟无法出手;反映在整个房地产市场上,就像按下了慢进键,整个交易节奏放缓;个别开发商因为资金压力,开始放出部分价格优惠力度大的房源,来吸引流量,导致有需求的购房者,认为房价还会持续下行,购房者信心不足,观望情绪更浓,再加上“房产税”这只靴子一直没有落下来,“把客户约出来看房太难了”“光谈价,谈下来也不定”,经纪人说的最多的这两句话,完全体现了计划购房者现在的状态。2021年青岛的房产市场呈现出来的状态,完全是国家房地产调控“三稳”基调以及由此出台的一系列政策的反映。背后体现的逻辑是国家对房地产的定位变化,以及由此产生的结果,房产不再是投资品,而是回归房子本来的使用价值。

年底行情不容乐观 市场或继续下行

来年市场会出现怎样的变化?青岛房地产专家龙江分析预测,目前这种情况到今年元旦前不会有太大的改善,虽然有些城市尝试着解除限购限售限价等措施,依然不会改变房地产下行的趋势。从目前宏观调控的作用以及目的来看,也许会影响好几年,所以不论是年前还是明年初的元旦后,都不会有太大的反转行情。

锐理数据山东区域总经理刘元婧分析,元旦前市场会持续保持低谷,除非有利好政策的推升,比如10月份部分银行信贷额度放开,对房地产市场起到了很好的催化剂作用,但生效有一定延时性,短期内恐难显现。考虑到部分房企由于回笼资金的需要,大概率会出现低首付、特价房等促销活动,会吸附一部分对价格敏感的客户,对市场有一定的调节作用,但放眼全年收效甚微。

对明年及未来市场,刘元婧表示,青岛作为新一线城市,房价、地价在同级别的城市中控制的非常不错,刚才也提到了放宽信贷政策,会有一定的延时性,结合之前的货币刺激政策来看,通常是政策出台6个月后对市场的影响比较明显,所以明年可能会有一波不错的行情,但幅度不会特别大,楼市最艰难的冬天已经过去了,明年楼市很值得期待。

二手房市场疲软 两极分化日益加剧

记者了解,青岛二手房市场同样表现疲软。据锐理数据最新统计,截至目前,青岛11月份二手房住宅共成交1399套,成交面积133905.54平方米,比去年同期分别下跌约64.9%、63.3%。此外,截至目前青岛11月份二手房住宅销售总额约为23.70亿元人民币,比去年同期下跌约66.1%。

二手房是楼市的“晴雨表”,若更宏观地看,今年青岛二手房市场表现令业界担忧,截至目前(2021年1月-11月),青岛二手房住宅共成交50220套,成交面积4626645.68平方米,成交金额920.70亿元人民币,比去年同期分别下跌约5.0%、3.0%、1.5%。

青岛房地产专家龙江认为,二手房成交的下行趋势其实在去年已经显现。疫情后物业管理非常好的小区,得到了广大居民的认可。而那些早期位置虽然不错的房子,因为缺乏相应的物业管理和安全保障,房价都处于波动之中,甚至有些房价下降得比较快,成交也比较“清淡”,这种现象可能会持续一段时间,再加上一手房的宏观调整,二手房紧跟其后,未来也不可能会有成交量大幅上涨的现象。

锐理数据山东区域总经理刘元婧分析,去年青岛是全国二手房市场跌幅较大的城市之一,“有价无市”成为了当今二手房的代言词,虽说每隔一段时间会有一些小区被爆出天价成交,但这毕竟都是少数。今年二手房市场自3月份开始有了一波回暖,成交集中在西海岸、市北、李沧三个区域,不难看出这些区域是次新房比较集中的区域,而市南区,“老破小”在逐渐淡出人们的视野。十四五规划指出当前青岛住房保有量已基本达到户均一套的程度,可见二手房存量巨大,但青岛吸附力有限,“新青岛”人较少,难以支撑如此庞大的二手房市场,未来整体看跌,同时也会出现次新房和老破小两级分化的局面。

青岛贝壳研究院首席市场分析师刘倩倩认为,整体来看,今年青岛二手房成交量价均处于正常波动区域,市场先热后冷,对比去年同期,成交量同比基本相同,价格小幅上涨。但随着市场需求的抑制,下半年市场成交量逐月下降,市场降温,成交价也随之回落。

置业风险系数上升需更加理智

青岛房地产专家龙江表示,购房置业是每一个家庭的大事,这么多年以来,房地产市场一直处于房价上扬的趋势中,但是今年的情况已经发生了根本得改变。客观的讲,由于宏观金融调控以及城市建设进入尾期,房地产从今年开始进入了一个下降的趋势。这个趋势可能会持续相当的时间,所以在这个时期买房,如果像以前那样获得巨大的财富收入,估计不太现实。“如果是自己居住或者必须要买的房,那就要选一些主城区个人看好的楼盘,还要关注楼盘开发商口碑。像国企央企这样的楼盘还是比较放心的,因为没有太多的资金压力,不会造成严重的违约交房或者是烂尾楼。那些上市公司中所谓的50强企业,甚至20强企业开发的楼盘,都要打个问号,可能会出现不正常交房或是烂尾现象。相反,本地的一些财务比较稳定的开发商开发的楼盘,相对还是安全一些。如果是投资,尤其是周边区域的房产投资,我认为应该马上停止。”

锐理数据山东区域总经理刘元婧给意向购房者提了三点建议,一是努力调整心态,及时出手。国内购房者不乏大量的套利者,房价下跌,觉得它没有升值潜力;房价上涨,又嫌它贵,总之由于决策的失误,极易错过一轮又一轮的市场机会,建议瞅准时机,及时出手。二是频繁看房,积累认知优势。不要坐井观天,守株待兔,从现在开始频繁游走于中介和售楼处之间,真正的置业高手,并不做频繁交易,而是在关键时刻出手,现在就应该行动起来,做好充足准备。三是优先考虑自身需求,不要盲目看涨。购房从实际需求出发,切莫眼高手低,优先要考虑自己的通勤便利性,居住舒适度,解决最根本的住房问题,而不是看规划,看红利,看涨幅这些虚无缥缈的东西,并且现在正值房地产低谷期,可以结合自身情况,及时上车,如果担心房价还会有下跌风险,那选择核心区位,优质产品是其保值的根本。

青岛贝壳研究院首席市场分析师刘倩倩建议,“房住不炒”的主基调不会改变,房屋的投资属性正在被逐渐剥离,回归真正的居住需求,“稳房价、稳预期”是必然趋势,因此无论是首套上车还是改善置换,只要有合适的房屋满足自己的居住需求,以现在的市场和价格情况来看,是可以选择购买的。

山东太平洋房屋运营总监路阳建议,对于目前意向置业者,如果购房是必须要做的一个决策,不应该只考虑价格因素,更多的要综合考虑自身的需求和目前市场上产品的匹配程度。现在大家接收信息的渠道太多了,如果只关注降价这两个字,置业者很容易在思维上钻进一个胡同,无论看到什么样的房子,都会用市面上出现的最低价格与之匹配。但是,首先我们都不知道到底哪个点是价格曲线的最底部,也不能保证出手的那个时机刚好在最底部的时机,只能说现在的这个时间段,会是一个房价相对较低的一个时间段。开发商在年底,因为资金的情况和公司年度的销售目标达成,都会有些比较真诚的优惠政策;二手房也会有个别房主,因为年底资金周转的需要,紧急出售房产,议价空间较大。现在来说,市面上可选择的房源是比较充足的,特别对于二手房来说,一房一况,且在地理位置上有唯一性的特点,这个时间选房,是比较合适的。

李鹏飞

[编辑:云彩]
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