青岛高端住宅版图变迁：从海景房到“内陆化”

随着社会经济的发展以及人们居住理念的提升，高端住宅已为越来越多的人群所追求。纵观岛城数十年的商品房发展历史，高端住宅市场从早期的浮山湾一路向东到达崂山湾，再到如今的松岭路、浮山后及老四方的“内陆”地区;与此同时，人们对高端住宅的需求，也不再仅限于产品类型，更多开始关注产品力和品牌力。今天，我们就一起来了解下青岛的高端住宅市场现状。

业内：“内陆化”是趋势产品力将更加重要

岛城楼市分析专家张斌认为，高端住宅市场的“内陆化”，主要原因是海景资源的稀缺。“目前主城区前海区域已基本没有可利用的地块了，再往东发展到崂山景区了，这里是受限无法开发的，所以‘内陆化’是必然趋势。当然，这个‘内陆化’也不是哪里都可以，需要周边本身就有高端商业、写字楼和人群，同时交通、医疗、商业氛围也要十分浓厚，最重要的是，环境要好，没有海的话，最好有山。”张斌说。

克而瑞青岛机构高级市场分析师张则涛表示，随着三孩时代的来临，不少35～45岁的市民在经历了多年的财富积累后，有了换房需求和能力，因此成为购买主力。“他们更加注重居住体验，因此对于高端住宅的产品力要求会越来越高。而这，也对开发商提出了更高的要求。”

变迁：地段不断弱化，从依赖海景到“内陆化”

岛城开始有高端住宅，主要从上世纪90年代开始。1994年，青岛开始实施“东部大开发”后，以五四广场为中心的东海路周边、台湾路周边，崛起一排排别墅和洋房。因为地处优越的“前海沿儿”，南临浮山湾，北依市政府，这些海景别墅和洋房都造价不菲，单价在十几万元到几十万元不等。

2005年，青岛继续向东发展至麦岛片区，以海信麦岛金岸、海信天玺、海信天悦等为代表的高端住宅小区建成，既有瞰海别墅，也有瞰海洋房，整个麦岛成为青岛的高端社区聚集地。2015年，海信君汇建成，项目里的独栋别墅数量稀少且总价上亿元，堪成珍藏级典范。

2011年左右，崂山“四姜一湾”建设过程中片区项目土地拍卖完成。因背山面海，环境优越，海信依云小镇、颐和星苑、石湾山庄、海尔波尔多小镇等别墅洋房项目应运而生，这里也成为青岛新一处瞰海览海的奢居秘境。

当主城区的海岸线往东再无多少发展空间时，高端住宅市场开始“内陆化”。首当其冲的便是崂山区松岭路沿线，从早年的上实海上海、新华锦爱丁堡、海信都市果岭，到如今的崂山壹号院、佳源华府、奥园翡翠云城等，这条道路由南向北已成为高端住宅的聚集地。与此同时，近两年来，浮山后的高端楼盘也不断崛起，大云谷金茂府、华新园东宸府、远洋万和公馆等一系列产品迅速铺开，将片区洋房均价直接提至4万元/平米以上。东李片区经过十年蝶变，如今已从刚需板块晋级高端改善板块，且新盘稀缺，主力产品多以大户型为主;到了今年，老四方青科大片区也兴起一部分高端住宅，中海、绿城纷纷在此拿地，产品均价已达3万元/平米以上。

通过梳理我们不难发现，经过近30年的发展，岛城的高端住宅市场逐渐从早期的依赖海岸线，到内陆化，海景地段逐渐被弱化。

现象：低密度产品越来越罕见，产品力被强化

相信在多数岛城市民的印象中，高端住宅无非就是别墅和洋房。但近年来，由于主城区土地日渐稀缺，一些优质地段商业地块的容积率也不断提高，单纯的别墅或洋房项目几近“绝迹”，随之出现的，大多是洋房搭配小高层或高层产品的混合高端住宅区。

例如位于松岭路的崂山壹号院项目，容积率虽仅有1.89，但开发的产品也是洋房和小高层的搭配。同样位于松岭路的奥园翡翠云城，容积率为2.25，产品融合了洋房、小高层和高层。位于浮山后片区的大云谷金茂府，容积率则高达4.38，开发的产品均为高层住宅，面积段在119～165平米。同样位于老四方青科大片区的中海寰宇时代，也受限于3.5的高容积率，只能建设高层住宅。

有业内人士指出，一般来说，容积率在2.0以下的地块，才有可能开发出低密度的产品。但据克而瑞数据统计，2018年～2020年，崂山区共成交商住用地建面123.8万平米，平均容积率高达3.5，容积率在2.0以下的地块，仅有10.5万平米，占比仅有8%。2021年至今的两次集中供地，崂山区成交商住用地建面51.5万平米，其中2.0以下容积率的仅有3.3万平方，占比进一步下降到6%。高端住宅云集的崂山区都如此，更不用提其他区市了。

由此可见，真正低密度的高端住宅产品已越来越罕见。

市场：近年高端住宅供应量减少，成交量却猛增

其实说到岛城的高端住宅市场，目前主要聚集在崂山区。但纵观9月初结束的第二批集中供地，崂山区的高端商住用地却仅有2宗，一宗是位于松岭路与合肥路路口的地块，总成交价为28.85亿，其中商品住宅建面27.9万平米，容积率3.94，由鲁信置业竞得;另一宗则位于沙子口，总建面仅有2万平米，容积率1.01，被青建置业竞得。两宗地合计总建面仅有30余万平米，对如此庞大的主城区高端住宅市场的供应量实在有限。

但与供应量稀缺形成反差的是，今年主城区的高端住宅市场成交量却呈现出成交量猛增的情形，库存去化十分“喜人”。

据克而瑞数据统计，今年截至9月份，岛城主城区总价600万元以上的住宅成交套数为1524套，是2020年全年成交量的1.4倍;单价在4万元/平米以上的住宅，成交套数是2020年全年的1.5倍以上。

同时，记者从数据中看到，自2016年以来，岛城总价600万元住宅的成交套数一直呈上升状态，从全年的586套，一路飙升至如今仅9个月便达到1524套;单价4万元/平米以上的住宅成交套数则由全年的133套，飙升至如今仅9个月便达到1511套。

由此可见，主城区高端住宅市场正迎来它的“春天”。而克而瑞数据通过数据监测发现，目前岛城高端住宅的购买主力人群为35～45岁的中青年，正呈现出年轻化的特点。这部分人群的日常生活要兼顾工作、生活、子女教育和日常消费。除了对社区硬件高配的要求外，他们对产品力的要求也不断提高，比如要求装修有格调、社区智能化、居住科技感、社区要有配套的健身及休闲场所等。诚如市民张先生所说，其刚在崂山区购买了一套总价700余万元的房源。“我买这套房子，不仅注重这些软硬件配套，更多还要看小区的生活场景空间，以及邻里的圈层。”