前9月房地产调控420次 青岛楼市上演“冰与火”

2021 09/16 09:34
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青岛财经日报
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云彩
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2021年房地产调控已突破420次,购房者入市欲望跌至冰点。据克而瑞地产研究数据显示,今年8月,29个重点监测城市商品住宅成交面积同、环比分别下降22%和10%,百强房企整体业绩表现不及历史同期。值得注意的是,本月正是传统的楼市黄金九月,各路开发企业能否借力金九实现反转呢?

百强房企单月销售额降幅超20%

克而瑞地产研究数据显示,今年8月,29个重点监测城市商品住宅成交面积同、环比分别下降22%和10%,百强房企整体业绩表现不及历史同期,TOP100房企单月销售操盘金额同比下降20.7%、环比下降10.7%。

数据显示,2021年8月,百强房企中近7成企业单月业绩同比降低,其中26家同比降幅大于30%。同时,包括绝大部分TOP30房企在内,近8成企业单月业绩不及上半年月均水平。整体来看,8月房企单月业绩表现不及上半年及历史同期,有逾40家百强房企同环比双降。记者查阅资料了解到,从多家已公布8月销售业绩来看,多数房企业绩下滑。其中,8月,万科实现合同销售面积219.4万平方米,合同销售金额370.3亿元,同比降36.9%;旭辉控股合同销售金额约200.2亿元,同比减少21.8%;时代中国前8个月签约面积与去年同期的352.9万平方米减少13.8%。

纵观今年上半年房地产市场行情,房企利润率水平降至历史低位。数据显示,被视为“利润王”的中海地产,上半年毛利率和净利率分别同比下降2.1个百分点和3.9个百分点;包括华润置地、万科在内的多家行业龙头,盈利水平均有不同程度的下滑。

青岛主城郊区冰火两重天

具体来看青岛楼市,A面是市区豪宅“秒光”,B面是郊区陷入“百盘大战”。据卓易统计数据统计显示,今年前8个月,青岛楼市销售排行榜前六名有五个崂山豪宅,热销到无以复加的程度。与此同时,近郊楼盘开启“百盘大战”,纷纷开启降价模式,工抵房、特价房、精装改毛坯频现市场。

2021年8月,青岛新房成交创近半年新低。数据显示,8月份青岛新建商品住宅成交10966套,为近半年来最低点,成交面积127.48万平方米,成交总金额204.86亿,分别环比下降13.7%,11.2%和9%。数据的急转而下,在市场上也得到了印证。近期,青岛近郊出现了多个楼盘降价大跳水,个别板块甚至出现了“百盘大战”的现象。像是西海岸灵山湾龙玺、碧桂园珠山郡等,胶州新城区的奥园、花样年、少海板块以及胶州上合的荣盛等出现了不小幅度的降价,即墨也出现了花式降价促销,无论从规模还是降幅,都是今年以来最大的。“政策调控从供应端和需求端多管齐下,“房住不炒”的基调正不断渲染。”卓易数据首席分析师王玟琳表示,房子作为投资理财属性的意识减弱,目前楼市分化是”不断挤掉水分“之后的表现。

不过,值得注意的是,青岛主城区楼市,尤其是崂山片区在今年的市场表现可谓可圈可点。数据显示,今年前8个月,青岛楼市销售排行榜前六名中,有五个来自崂山板块,高端楼盘销售热度可见一斑。具体来看,2021年前8月青岛住宅TOP10项目累计销售合计约236亿。其中,大云谷·崂山金茂府签约44.87亿位居首位,山东头银丰玖玺城34.6亿位列第二,单套平均总价超过1100万,目前一期房源多剩低楼层;融创影都学府签约30.83亿元。此外,位于崂山区的海信君澜,凭借26.25亿元销售金额位居榜单第四席位,融创崂山壹号院项目销售19.41亿元位居第五,同样在崂山板块的佳源华府项目以成交257套、销售金额19.29亿元位居第六。

“崂山区的豪宅卖火了,房价也涨了,而且一路向北延伸。”资深房产评论张百忍分析道,经过今年上半年的热销,崂山的住宅价格早已越过辽阳路,达到了35000到40000的价格线,在此过程中,崂山板块热盘的布局也在不断扩容,如今已经蔓延到了株洲路一线。

近日,记者在海信璞悦销售中心看到,尽管不是周末,但是前来看房的人依然络绎不绝。据海信璞悦项目负责人介绍,售楼处开放仅仅两周时间,意向登记客户就已经超过了500组。“可以看出,这个项目很受中高端购房群体的青睐。”据杨经理介绍,璞悦致力于规划打造城市核心板块的小高层住区,为绿色二星级建筑,属于海信产品系里的璞湾系代表力作,产品定档海信A+级高端产品。记者探访项目周边发现,璞悦位于深圳路核心位置,距M2地铁站也就四五百米的距离,邻近宜家、万象汇商圈,区域配套优势相当明显。

“今年金九银十,青岛楼市最大的特点就是郊区和市区的分化越来越严重,可谓冰火两重天。”张百忍分析道,“究其原因,主要是目前购房者的需求愈加倾向改善型,而目前的供地结构还是停留在刚需的层次。因此,受供求关系影响,拉高了崂山板块楼盘的关注度。”

能否借力金九实现反转

金九作为传统黄金节点的最后一个档口,已然过半,各路开发企业能否借力金九实现反转呢?对此,中国房地产数据研究院陈晟表示,下半年将面临惨烈的价格竞争。一些资金压力比较大的企业,完成全年目标完成率相对困难,部分房企因资金紧张降价是大概率事件。

8月31日,融创中国董事会主席孙宏斌在2021年中期业绩投资人会议上表示,下半年市场压力较大,国家政策坚决,使得大家对房价有不上涨预期。有些企业压力比较大之后就降价,预计市场还是会比较惨烈。持同样观点的不止融创。万科总裁祝九胜则表示,越短期的预测越难做。对万科而言,全年压力还在,长远来看,房地产行业毛利率下行仍未见底。

从青岛市场来看,新盘选择在金九银十首次登台,也背负了一定的压力。据记者初步统计,9月青岛共约有30个楼盘开盘或推新,在入市新盘数量上甚至少于过去两个月。不同于8月份的西海岸、城阳的扎堆现象,9月份入市新盘的分布则比较均衡,西海岸、城阳区、市北区和即墨区均有不少新盘入市。“今年青岛楼市的金九银十,与往年不同,确实是一道严峻考验,因为它关系到相当一部分企业的生死存亡,如果这两个月销售良好,就能应付年底的债务情况。因此很多开发商会抓住机会进行促销。”张百忍表示,就青岛而言,郊区形势更为严峻,像是胶州、胶南,已经陷入了百盘大战的局面,以价换量是撬动市场的唯一出路。

青岛财经日报/首页新闻记者 李雯

[编辑:云彩]
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