百城住宅连续33月减库存 部分城市警惕相关风险

紧缩调控与去库存政策并行不悖的情况下，全国百城楼市以“稳”趋势持续发展。

易居房地产研究院日前发布百城住宅库存报告称，4月百城住宅库存已连续33个月同比下跌，其中有72个城市库存规模低于2017年同期水平，三四线城市去库存周期为近9年最低。报告认为，部分房企布局三四线城市的策略获得市场积极回应，但也仍需警惕扎推效应推涨城市房价引发风险。

去库存方面，由于受推盘节奏及市场消化速度影响，二线城市去化最快。截至2018年4月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2137、22484和18765万平方米，环比增幅分别为2.4%、-2.1%和0.6%，同比增幅分别为-5.4%、-9.6%和-6.1%。

而从存销比来看，2018年4月份，一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为12.8、9.9和10.4个月。相比3月份12.2、10.3和10.6个月的数值，一线城市有所扩大，二线和三四线城市有所下跌。

报告分析称，全国主流城市库存出现明显的同比下跌系土地供给端积极增加供应所致，而百城去库存呈现周期偏小、持续走低等特点，需防范房价推涨快速而引发进一步的收紧压力。

事实上，住建部近期已针对市场变化情况约谈西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原等12个城市要求落实稳房价、稳租金的调控目标，作为回应，哈尔滨、长春、成都、西安、贵阳、佛山、太原等7个城市已纷纷发布调控新政或采取严打违规房地产中介等方式整顿市场秩序。

在调控目标不动摇、力度不放松的前提下，楼市与房价走向仍以“稳”字为主。中国社科院近日发布《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.15(2018)》预测，一线和热点二线城市或为缓解库存危机提升土地供应量，但限价政策很难放松，而需求侧的成交规模或因“房住不炒”的基本政策与银行信贷收紧而受到一定程度的限制。

中国社会科学院城市竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，当前一是要妥善管理预期，包括推出一些重大政策或重大制度，都要在市场提前消化，使不确定的预期得以适应。二是要持续保持调控政策的人性化和机制化，既要坚持原则又要有些韧性，并且维持政策的持续性，建立更敏感、更灵活的机制。