青岛楼市脱离"平稳回升"轨迹 供需双旺房价难降

2016年的楼市“四小龙”，除了合肥外，厦门、南京、杭州相继重启楼市限购令，截止到十一长假结束，已经有20个城市“出招”调控过热的楼市。楼市传统销售旺季“金九”不负众望，“量价齐升”已成定局，“银十”房地产市场行情可观，继续向好已经成为“大概率事件”。然而，青岛楼市的回暖速度已超乎不少购房者的预期了，触底后直线反弹背后，是楼市中各组成部分共同促使形成的。纵观目前的青岛整体楼市，似乎正在脱离曾经业内预估的“平稳健康”的回暖轨迹，网友们普遍反映房价涨得“有点猛”!

“新地王”相继问世 市场预期或改变

分析现在青岛的楼市现状，就不得不提土地市场。今年以来，青岛主城新地块上市量少之又少，开发商无地可拿，于是改变策略承接营运不佳的楼盘达到“双赢”。总体来看，上半年青岛的房地产市场回暖态势明显，但整体发展平稳健康，业内人士基本持乐观看待后市的态度。

然而在7月，一宗位于宜昌路12号楼面地价12520元/㎡的地块，令青岛楼市一片哗然。业内震惊了，开发商乐坏了，不明真相的购房者傻眼了!于是，市北楼盘“都涨价”成为7月楼市的“关键词”。不论与“新地王”沾不沾边，不少新盘的开发商都迅速做出反应，第二天就正式发出涨价宣传海报，一波涨价潮在7月拉开帷幕，理由很简单，“连宜昌路都拍出了1.2万/㎡的高地价，亲，你的房子还愁不升值吗?”

对于主城区这宗意外“地王”的出现，不少人对其前景表示担忧，要知道宜昌路周边的房价都不及1.2万/㎡，楼面地价赶超房价的情况在青岛楼市中也曾出现，但最终上市销售困难重重。令人惊讶的是，该地块的影响却不仅如此，甚至成为了打破青岛楼市平稳回暖的“一块巨石”。

正当宜昌路地块的影响渐渐消逝之际，9月19日高新区又诞生一宗“新地王”，整个拍卖活动历经八小时，最终以6852元/㎡的成交地价被北京融创收入囊中，“新地王”刚刚出炉，高新区在售项目就纷纷宣布涨价了，“昨日房价今日地价”成为高新各大新盘的宣传新口号。融创所拿地块，同样令业内人士疑惑重重，但投资客却似乎看到了升值的机会，认为高新区未来规划前景可观，可在此投资买房大赚一把。于是乎，高新区的楼盘在原本就供不应求的情况下，又上演“抢房戏码”。

高新区新地王与宜昌路新地王这两幅地块，着实打乱了青岛原本平稳健康的楼市环境，开发商有了名正言顺的涨价由头，而购房者也只能在卖方市场行情下“委曲求全”地寻找自己能够负担得起的新房。

开发商捂盘惜售 大幅涨价“时光盘”频现

除了两宗“新地王”成为催火楼市的关键因素之外，开发商也在今年进入了“自我膨胀”状态——推迟开盘、封盘涨价在下半年越来越“常态化”。

针对一些加推楼盘来说，蓄客时间明显比以往更长，一位业内销售人员告诉小编，之所以拉长蓄客时间，一来是为了争取更多客源保证销售速度，二来可以多关注楼市变化，将利益做到最大化。而一些纯新楼盘更是“捂盘”高手，从今年三月就放出开盘消息，直至目前也没有正式上市，七个月的时间让不少购房者“苦苦等待”，房价预期也越来越高。但在开发商看来，在今年这样的大好形势下，即便推迟开盘时间也不会让他们损失客源，有钱的“准购房客”大有人在。相反推迟开盘反而能实现利益最大化。但即便如此，在主城区土地资源越来越稀缺的大背景下，仍有不少置业者为了买个好房子，也只能持续等待着。

无论是“惜售”还是推迟开盘时间，目的都是顺市涨价，并且几乎每个楼盘的涨价幅度都不小，最少的也在千元以上，有的楼盘均价涨幅甚至可以达到每平米3000元，这就意味着一套100㎡的房子要多支付30万，曾经那句“今年不买房一年又白忙”的调侃已升级到“今天不买房一年又百忙”了。比如崂山区的某新盘，去年首开均价在19000元/㎡，今年已上涨至均价30000元/㎡，除了一些高端楼盘罕见地出现了单价过万元的涨幅外，一些原本定位刚需的楼盘也是涨了一轮又一轮，均价过2万/㎡的新盘屡见不鲜。

购房者恐慌性入市的居多 市民投资意愿增强

青岛楼市日渐脱离平稳回暖状态的又一佐证便是购房者的大量涌入。各区市的房地产交易中心凌晨排队办手续、购房者找人托关系买房子、售楼处人满为患签约购房的场景时有发生。

购房者的扎堆儿入市再次说明了“买涨不买跌”这一楼市怪现象在起作用，而这一现象背后是购房者恐慌入市。小编在十一期间采访到一名刚刚入手新都心二手房的李小姐，她告诉记者，目前新都心一套精装房的房价已疯涨至近2万/㎡，但眼看着房价已经上涨至无法支付的地步，无奈之下才入手置业，“现在的房价上涨速度太快，虽然已经超出心里预期，但害怕房价还会继续上涨，到明年她就真的买不起房子了，所以现在只能硬着头皮出手置业”。像李小姐这样的恐慌入市置业者不再少数，在他们看来，青岛房价下跌的可能性极低，不买房就意味着日后要支付更多的房款，还款压力也会加大。

除了恐慌入市的刚需置业人群，今年的投资客们也在增长，特别是在黄岛新区和高新区，涌现出一大批投资置业者。往年投资置业的多集中在手头闲钱较多的一部分人中，而今年的投资客中却新增多了不少年轻面孔。不到30岁的宋小姐告诉小编，由于父母在城区中已为她留下一套二居室，所以她本身并不存在买房压力，“但工作几年后有了20万左右的存款，在城区买房首付显然不够，但是在黄岛或者高新区买套小户型还能负担，在研究了高新区和黄岛的未来大规划之后，她觉得投资置业或许是个人财产保值增值最好的方式，于是也跟着今年的买房大军开始了选房之旅”。