青岛市十举措盘活僵尸项目 房企可调商住比例

7月8日,市政府办公厅下发《关于妥善处置僵尸项目盘活企业用地的通知》,要求各区市、各部门妥善处置房地产和工业领域中的僵尸项目,有效盘活企业闲置、低效利用的存量土地,允许房地产用地有条件分割;符合条件的已出让房地产用地,也可由土地储备整理机构收回后再次供应,也可由政府平台公司收购后进行开发;符合条件的,也允许企业间转让工业用地。

房地产用地

可有条件分割

此次处置的对象包括房地产僵尸项目和工业僵尸项目。其中工业僵尸项目是指因停产造成大量土地资源空闲浪费的工业项目,或正在生产经营但存在产能过剩、投资强度低、土地利用率低、产业配套不完善等问题的工业项目。

为此本市出台十大举措,盘活这些僵尸项目,针对房地产僵尸项目和工业僵尸项目的举措各五条。

其中对于房地产僵尸项目,本市将优化房地产用地结构,各区政府根据当地房地产市场供求情况,实施差异化供地,合理安排不同区域的房地产用地规模、结构和时序,对房地产用地供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的区域,通过调整土地用途、规划条件,引导未开发房地产用地转型用于国家支持的新兴产业、医疗养老产业、教育产业、文化产业、体育产业、旅游产业、“互联网+”产业等项目的开发建设。

本市还允许房地产用地有条件分割。当房地产企业缴清土地价款后,对规划部门批准的建设工程规划方案中独立组团对应的土地,在进行预售前,允许其在满足法律法规及相关配套要求且原项目总体容积率不变的条件下,进行分割转让,分宗办理房地产权证,以支持企业融资。

开发企业可申请

调整商住比例

利用科教用地、工业用地等建设的产业地产项目,在不改变建筑物功能和土地用途的前提下,满足基本登记单元等不动产登记相关规定的建筑物可分割转让,各区政府可自行制定自持比例等分割转让条件。

已出让的房地产僵尸项目用地也可以收回或收购。对因宏观经济形势变化、市场定位调整、规划用途变更或企业自身原因造成确实无法进行开发的已出让房地产用地,可由土地储备整理机构收回后再次供应,也可由政府平台公司收购后进行开发。对已经存在的僵尸房地产项目,可由区政府通过招商等方式,引导有实力的房地产企业对僵尸企业和项目进行兼并重组或联合开发。

房企还可调整房地产项目商住比例和套型结构,房地产项目未开工或预售前,在满足法律法规及配套要求的前提下,房地产开发企业可按相关程序申请调整商住比例。申请调整的,经批准适当调整商住比例,并重新核定相应土地价款。在不改变用地性质和容积率等规划条件的前提下,房地产企业还可依法按程序调整未预售的在建商品住房套型结构。

鼓励升级改造

兼并重组

对于工业僵尸项目首要举措是升级改造。本市支持工业项目按照相关政策进行升级改造,通过改建、扩建、新建等方式进行产业升级改造,仍保留工业用途不变的,不需另行补缴地价;升级为“创新型产业用地”的,继续执行按工业用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策,暂不补缴地价;利用存量房产转型升级为生产性服务、文化、体育、旅游、医疗养老、商业服务业等产业的,土地用途和权利人可暂不变更,如需增加容积率或拆除重建的,以协议方式办理。

企业兼并重组也是盘活工业僵尸项目用地的一项重要手段。本市鼓励有实力的企业对僵尸项目实施兼并重组,对企业未充分开发利用的存量土地进行综合开发利用,推进产业转型升级。

企业还可协商共建。该通知要求,各区政府要积极协助工业项目引入新的投资主体,通过异地合作共建、产业梯度转移、嫁接项目等方式,提高土地利用集约化水平和经济社会效益。而对于依法取得土地使用权且满足用地转让条件的工业项目,可依法转让土地使用权。鼓励市场主体收购相邻多宗低效、空闲工业用地,依法取得土地使用权后,向规划、国土资源部门申请集中开发利用。政府也可收回或收购工业用地,对短期内无法盘活利用的低效、空闲工业用地,各区政府将主动与土地使用权人协商,以协议方式收回(购)土地使用权,重新规划利用。土地收购价格按有关规定进行计算。