超短产权续期成难题 崂山和西海岸最集中

近日部分小区20年住宅土地使用权到期续期的问题引发争议，在西海岸新区也有部分小区早在2009年就已经20年土地使用权到期，由于政策法规的缺失 ，到期后如何续期成了难题 。城市信报/信网记者了解到，由于政策原因 、开发商开发因素以及项目性质等影响，岛城住宅用地使用年限差异不小，相比现在普遍的70年产权，产权“缩水”的小区数量不少，而西海岸新区和崂山区是最集中的区域。

特殊时期的产物：20年或30年超短产权

“土地使用权到期这事我们也看到了消息，阿里山小区算这边比较出名的了，这小区已经到期很多年了，还有它旁边的紫金山小区，也有一些房子产权到期了，我了解的还有隆基花园，以前卖过这里的房子，这小区一栋楼都有产权年限不一样的，这个单元和旁边一个单元的产权年限就差很多，短的有20年的，长的有到50年的，但卖房子的时候房价差不多。”在小区不远处的阿里山路上的链家地产店铺的一位负责人告诉记者，在多年以前土地使用权刚刚到期的时候，很多房屋所有人还紧张了一段时间，甚至找各个部门去咨询解决办法，但最后都是不了了之，“这么多年过去，大家反而不当回事了，房子照常过户，房产证也照常给办，房子价格也不比周围的小区低。”

4月19日，记者也来到位于长江中路北侧的隆基花园，小区规模非常小，只有两栋临街的居民楼，如果不是事先了解到小区的情况，甚至都不会注意到这竟然就是一个小区，小区临街开满了各种旅店和培训机构等，和其中一位小区住户聊起来，“像我们1号楼一二单元就是50年产权，三四五单元就是20年产权，当时还专门去问过，说是小区跨着两块地，两块地出让年限不同。”

资料显示，西海岸新区早期出让的土地使用年限为20年的共33宗，30年和35年的出让土地共8宗，最早出现土地使用权限到期的地块使用年限为20年，到期时间为2009年6月底。由于土地出让时间接近，不少土地出让年限为20年的土地也将陆续到期，而这些特殊地块多是上世纪90年代前后拿的地。

土地出让时受限：不少住宅项目是50年

虽然现在大家购买住宅，提到产权年限，基本都是70年，但在岛城存在众多的楼盘，虽然同样属于住宅，但不少市民发现自己所购买的房屋并非是70年产权，而是50年产权，这样的状况在西海岸新区和崂山区比较普遍。

“我当时在安子片区买的房子，转了一圈发现那边的楼盘基本都是五十年产权的。”秦先生之前在中冶爱彼岸小区购买了一套房子，在购房后他才得知，周边这些地块都是五十年的土地使用权。

“这个片区很多开发商都是2000年左右拿的地，那时候已经有了整个片区的规划，这些开发商也是看好这块地方都去拍了地，但后来直到胶州湾隧道开通，这片区域的楼盘才开始大规模开发，从拿地时间开始算，当时很多项目已经拿地差不多十年了，等到项目销售完再住进去，产权也就剩下三十多年了。”在漓江东路附近一个楼盘的销售负责人告诉记者，“这附近的海尔、海信等很多开发商的项目都是这个情况，差不多前些年开发的楼盘，50年产权的非常多，这边沿着海岸线的楼盘得有几十家都是50年产权的。”

类似的情况也出现在崂山区很多楼盘身上，崂山区的百仕凯旋城、溪谷美地、康城等为数不少的小区产权年限都是50年，这些小区中不少都是附近二手房交易的热点小区。4月19日，记者从崂山区国土资源部门了解到，崂山区产权年限为50年的小区数量不少，这也是当时的土地出让政策导致的，“之前很多地块都是按照综合用地出让的，年限统一为50年，2007年以后出让的土地才有了更详细的划分，纯住宅用地基本都是70年了。”

项目开发迟缓：产权年限缩水很多年

相比起部分项目土地出让年限较短带来的续期难题，很多楼盘项目虽然土地出让年限很长 ，但由于开发周期长，甚至土地长时间处于闲置状态，导致项目产权虽然有50年甚至更长时间，但到了购房者手中，所剩的年限已经不长了。位于新疆路附近的中联自由港湾项目就是其中一个代表 ，就在刚刚过去的今年一季度，该项目以超过百套的销量，拿到了岛城公寓的销量冠军，而该项目虽然位于市北地界，紧靠邮轮母港，但成交均价却刚刚一万出头。

该项目最早源自双子星项目，从上世纪90年代就开始动工，之后便建建停停，直到后来项目停摆。直到2011年前后，该项目才由中联建业接手，变身成为现在的中联自由港湾，据了解目前该项目仍然是在售状态，而当初土地出让年限为50年，所出售的为商业公寓，如果从项目最开始开发的时候算起，到现在已经过了土地出让期的一半了，二十多年已经随着开发过去了，等到购房者将房子拿到手，产权年限也缩水颇多。

这样的情况在岛城并不少见，一个项目从拿到到开发、销售，再到最终交付到购房者手中，中间会经过很长一段周期，一些盘量较大的项目，从拿地到全部开发完毕交房甚至可能会持续5至10年的时间。像位于西海岸新区的银领国际小区，虽然小区刚入住不久，但小区实际所剩的产权年限仅有不到30年了，这也是因为该地块1993年就被拍下，之后地块所有人易主，直到20年后才开发入市。

背景：到期后续期成难题

前不久，温州一位市民购买了一套二手房，过户时才发现房子的土地使用权只有20年 ，导致房屋产权实际也只有20年，在过户时到期了。当地政府工作人员称，要拿到新的土地证，必须补交费用延长土地使用期限 ，延长到70年初步估算续期费大约30万元 ，而这套房子总价才65.8万元。温州这次事件，让土地使用权到期后如何续约的问题被众多人重新关注。

而由于种种原因，土地使用权仅仅20年或者类似的土地使用权年限大大缩水的情况在不少地方都存在 。岛城西海岸新区的阿里山小区等部分小区同样是20年的土地使用权，而该小区早在2009年就已经土地使用权到期，在深圳也出现了部分商业地产项目土地出让年限到期，政府公告后要求按照当地规定补交土地出让金。

各地对于土地到期后如何续期规定不一，我国《物权法》仅规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。但这个“自动续期”是无偿还是有偿的，按照什么标准来续期，各地都有不同的条文，甚至暂时没有相关领域的规定。4月20日上午，国土资源部官方微博“国土之声”发布消息称：20日当天，国土资源部、浙江省国土资源厅组成联合调研组，赴浙江省温州市调研指导住宅土地使用权20年到期延长问题。

中介：尽量了解清楚就好

4月20日，记者也查看了西海岸几个土地出让年限较短的二手房房源，由于这些小区中不少都是十几年房龄的小区，在二手房市场中所占比重较小，也多数不是附近的二手房热点小区。但记者注意到，这些房源在销售二手房时，都没有出现产权年限的介绍信息，而咨询几家悬挂房源的中介机构，说到房子产权年限时，各家中介均表示，“只需要去办理过户的时候签一个知情书就行，就是知道这房子土地使用权已经到期了，过户不受影响。”

记者咨询西海岸新区几个产权仅剩三十多年，仍有楼盘在售的项目时，置业顾问开始只提项目产权是50年，之后说起项目拿地时间才介绍，“现在房子能住三十年就很不错了，您完全不用担心几十年后的事情，到时候您肯定已经换房子了。”

目前对于住宅土地所有权到期后如何处置，记者咨询青岛市国土资源局相关科室，被告知暂时没有明确规定，由各辖区酌情进行协调，多数维持现状。而在外地，深圳较早出台了《深圳市到期房地产续期若干规定》，规定土地期满，可按照公告基准地价的35%补缴续期 ，并按约定年期一次性支付。

房地产业内人士分析，目前土地出让的价格除了跟地段有关，也和土地性质以及出让年限有着很大关系，一般来说出让50年的土地会比70年价格低，这到了项目上就会转变为成本优势，虽然现在青岛政策不明朗，但建议市民购房时，无论新房和二手房，尽量了解清楚到了自己手上产权还剩多少年 ，优先考虑年限较长的项目。

城市信报/信网记者 刘金德