低首付不是简单的优惠 面对"诱惑"不妨先学算账

“工作以来攒了17万元，炒股赔掉一半，不想再这么漂着，得赶紧买上房。”如今，在青岛已经打拼四年的小胡动了买房的心思。“政策这么宽松，贷款首付和利息又这么给力，得抓紧时间。”上周，他前往长沙路走了一遭，就看中一个楼盘。“首付只有两成，而且有学校等配置，真动了心，差点当场交定金。”其实，岛城有不少和小胡一样的刚需购房者，在买房时缺乏经验，往往抵挡不住项目宣传的各种诱惑。

【承诺】 落在纸面才算数

“楼盘说配套有幼儿园，还有小学，并且有大商场。”小胡非常信任开发商的说辞，“因为新 《广告法》下，开发商不敢说瞎话吧。”的确，去年9月1日，新《广告法》正式实施，其中，《房地产广告发布暂行规定(修订稿)》规定对房地产广告做了各种详细规定：比如面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积;房地产广告不得含有升值或者投资回报的承诺等内容;不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

虽然，开发商的宣传广告规范起来，但是置业顾问的说辞却是依旧。“虽然广告法不让提了，但我们项目确实距离地铁口X分钟;肯定是XX小学的学区房……”记者注意到，虽然开发商的广告宣传语为了规避新《广告法》变得模糊起来，但是置业顾问的解说仍然“肆无忌惮”。业内人士表示，新《广告法》的规定只能杜绝楼盘对外的宣传，售楼部内销售人员的口头承诺则无法禁止。“对于现在的楼盘宣传来说，各种配套是重中之重，开发商不可能放弃。如果紧邻地铁商圈或者周边有学校，肯定会成为置业顾问口头宣传的重点。”该人士表示，“一旦购房者轻信口头承诺买了房，最终却没有享受到此资源，缺乏证据将使维权更加困难。”

并且，新《广告法》推出时，不少开发商是噤若寒蝉。但新《广告法》在第二十一条中载明，“违反本规定发布广告，《广告法》及其他法律法规有规定的，依法予以处罚;没有具体规定的，对负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者，处以一万元以下罚款;有违法所得的，处以违法所得三倍以下但不超过三万元的罚款”。这意味着，即便违反新广告法，累积最严厉的罚款也不过是四万元。对于开发商来说，这种处罚程度可以说得上“太温柔”。

因此，购房者在购买新房时切勿听信销售人员的口头承诺，开发商承诺的交通、学区等配套可用手机录音留作证据，或要求开发商将承诺写入购房合同。另外，如果购房合同不可修改，需签订补充协议，也应要求补充协议与购房合同同时签订，以免开发商日后反悔造成维权的困难。

【首付】 酌情考虑偿还能力

小胡手中的钱不多，所以贷款首付就成了他的一个难题。针对像小胡一样的刚需购房者，不少开发商推出了“低首付”。像新都心板块打出首付8万元起即可入住地铁房，位于辽阳西路的项目也推出了10万元低首付的促销活动。

目前，虽然购房贷款首付比例下调，但是仍会有刚需购房者感到凑齐首付有难度。因此，近期，青岛楼市出现不少“低首付”的楼盘广告，很多购房者被其深深吸引，尤其是那些资金紧张却又着急买房的刚需族。如今，不少购房者对低首付存在误区，误以为低首付就是降低首付，其实不然。事实上， 低首付是开发商为了吸引更多购房者买房，不惜先为购房者垫付首付，后期再由购房者还清。而“零首付”就是购房者先不用缴首付款给开发商，在签订购房合同后直接向银行申请房贷。至于首付款，则是由开发商先帮忙垫付，购房者在约定期限内归还款项。

据了解，降低首付，虽然能暂时起到缓解购房者资金压力的作用，但在短时间内购房者不仅要偿还开发商垫付的剩余首付款，同时还要偿还银行按揭贷款。购房者的负担不但没有减轻，相反还款压力更大。这种方式对收入稳定，但积蓄不多的年轻置业者作用较大。而对于经济收入不稳定或经济实力较差的购房者来说，面对低首付的诱惑，不仅要在购房前做好预算，而且还要考虑自己今后是否有能力承担首期款和银行按揭贷款的双重压力。

此外，通过“低首付”购房的消费者，还要承担相应的法律风险。据了解，根据购房者与开发商的协议规定，假如购房者超过了规定的时间还未能偿还，可能面临着违约的风险，一方面是违约金，还存在开发商收回房产的可能。“通常来说，若出现这种情况，根据协议规定，在交房时，开发商有权利收回房子，而且购房者也无法取回已经付给开发商的购房首付款。因此，购房者需要酌情考虑以后的偿还能力，做到量力而行。”业内人士提醒道。