个人销售未满两年住房 增值税征收率下调至3%

2025年12月30日，财政部、税务总局发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》，明确个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述公告自2026年1月1日起施行。

本次政策优化主要针对个人出售持有不满2年住房的情形，个人销售住房所缴增值税税率从此前的5%下调至3%。以实际案例说明，假设房屋出售价格为100万元，但持有未满两年。在过去的政策下，按照5%征收率计算，增值税税额相对较高，即5万元。而新政策实施后，按3%征收率计算，即变为3万元，直接减少了2万元，税费成本明显降低。

另一方面，政策对于购买两年以上的住房对外出售的情况，明确免征增值税。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，这个表述与过去一致。早在2024年相关政策就已明确对两年以上的住房出售免征增值税，即便在北上广深等大城市也不征收。这意味着此次政策调整对持有两年以上住房对外出售的情况并无实质性影响，该群体继续享受免征增值税的优惠政策。

另外，政策也明确在2026年1月1日前，个人销售住房涉及的增值税尚未申报缴纳的，符合条件也可按照执行，体现了政策的连续性和人性化。

严跃进指出，此次征收率下调直接降低了房屋出售成本，减轻了房东经济负担，有助于提高出售房屋的积极性。对于一些因税费成本较高而犹豫是否出售房屋的房东来说，新政可能成为推动其做出决策的重要因素。同时，新政可以更好满足改善型住房需求。当房屋交易成本降低后，更有能力和意愿将旧房出售，进而换购新房，这不仅满足了个人对居住品质提升的需求，也促进了房地产市场从存量房向新房的流动，推动整个房地产市场升级与发展。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，新政将降低二手住宅交易摩擦，促进挂牌销售。此前房地产市场销售纾困政策主要集中在降低首付比例、降低利率等，税费优惠政策较少。新政反映出宏观政策正在加大逆周期调节力度，着力稳定房地产市场。（苏晓）