8月青岛楼市“量价稳升” 成交总金额87亿元

2025年青岛楼市下半场迎来“平稳上升期”。据卓易数据统计，8月青岛新房成交5503套，成交建筑面积70.08万平方米，成交总金额87.38亿元，三项核心指标环比7月分别上涨20.02%、17.05%和3.16%；与去年同期相比，成交套数、成交面积分别微涨2.78%、1.56%。其中8月新建住宅成交4454套，环比涨幅达30.2%，成交均价为12714元/平方米，整体市场呈现“量价稳升”的局部回暖特征。

成交区域性明显

改善型产品增配

从当前青岛楼市的区域分布与产品需求来看，“区域集中、需求升级”的特点尤为突出。

卓易数据分析师王玟琳介绍，8月青岛新建商品住宅成交高度集中于西海岸、胶州、城阳等区域。从具体数据看，西海岸新区以1291套的成交量居首位，远超其他区域；胶州市紧随其后，成交807套；城阳区、即墨区、莱西市分别成交558套、441套、420套；而市北区、平度市、李沧区、崂山区、市南区等区域成交量相对较少，分别为321套、305套、156套、133套、22套。这一分布既反映出近郊区域的供应优势，也体现了购房者对“高性价比+发展潜力”区域的偏好。

需求结构上，100—150平方米的改善户型占比最高，产品“增配”成趋势。结合青岛网上房地产与贝壳研究院的数据，8月青岛住宅成交中，100—150平方米面积段成交量最高。

青岛房师傅房产咨询负责人李晨表示，这一数据清晰表明青岛楼市已进入“改善主导”新阶段：购房者不再满足于“有房住”，而是更追求居住品质、空间舒适度与社区环境，改善型需求已成为市场核心驱动力。

对应需求变化，产品端也呈现明显调整：一方面，改善型产品“内卷”品质与创新，会所、高赠送面积等配置逐渐成为标配；另一方面，针对价格敏感的刚需与刚改客户，房企通过“毛坯交付+控制面积段”降低购房门槛，例如老四方西部部分项目便采用这一策略，以适配刚需群体的购买力。

本土房企表现亮眼

9月多盘即将入市

在市场竞争格局中，青岛本土房企已从“跟跑”转为“领跑”，头部企业凭借多盘布局与产品优势占据主导地位，外来房企则需依赖核心项目突围。

在1—8月青岛房企销售业绩榜中，本土房企位列榜首，海信地产以75.70亿元签约金额、32.59万平方米签约面积稳居第一，旗下多项目贡献突出。其中，海信臻悦签约12.64亿元、海信君玺签约10.57亿元、海信璟悦签约9.70亿元、海信海德山庄签约8.06亿元、海信悦澜山签约3.18亿元，此外还有海信学府里、海信城、海信君澜、海信君悦以及海信城项目，销售金额都超2亿元，形成“多盘联动、多点开花”的态势。

银丰地产排名第二，签约34.09亿元，签约面积6.8万平方米。业绩主要来源于银丰玖玺城签约28.59亿元、银丰玖玺臺签约3.13亿元等，银丰玖玺城三期预计年前也上市，后续增长动力充足。

中国金茂以26.72亿元排名第三，业绩主要依赖大云谷·崂山金茂府、金茂中欧国际城等核心项目，且9月底计划推出世园璞逸世园、高新区中欧金茂锦棠两个新盘，有望进一步拉动销售。

此外，青特置业、和达集团、君一控股等青岛本土房企也均进入1—8月业绩榜前20名，本土企业在青岛市场的话语权进一步提升。

单盘表现方面，在1—8月住宅单盘销售金额榜中，TOP5项目全部位于崂山区，印证了该区域作为“中高端改善主战场”的地位。其中，银丰玖玺城以20.49亿元登顶，海信臻悦、越秀青铁和樾府分别以12.64亿元、11.28亿元位列第二、第三，三个项目均以大户型、高品质为核心卖点，精准匹配高端改善需求。

年轻及高端人才流入

改善需求将持续增长

去化周期是衡量房地产市场健康程度的关键指标之一。王玟琳介绍，目前青岛住宅去化周期为19个月，处于不断下降趋势。其中，老四方板块的去化周期最短，仅为12个月。尽管老四方板块项目众多，但地缘客户基础深厚，加之灵活的价格策略，整体去化速度较快，诞生了多个流速较快的楼盘。王玟琳表示：“高峰期时，有项目月流速可达七八十套。流速较好的项目包括中海寰宇时代、青岛滨海国际中心、保利和颂以及新开盘的国信和悦等。”而部分区域由于去化周期较长，市场压力较大。

顺行房屋（青岛）咨询总经理刘兴认为，“基于当前市场状况和政策导向，青岛楼市在未来将呈现出持续分化的发展态势。”在主城区，土地供应持续收紧，2025年青岛主城区（包括市南、市北、李沧、崂山）的土地供应同比减少近 40%。同时，高端改善型住房需求在主城区将持续释放，尤其是120—150平方米面积段的产品，市场关注度和需求将不断上升。

从需求端来看，青岛的刚需端有所收缩，而改善和置换需求增长显著。同时，部分刚性需求被二手房和配售型保障房所满足。未来，青岛人口结构和城镇化进程也将对楼市产生深远影响。刘兴表示，随着年轻人口的流入和高端人才的聚集，改善型需求将继续保持增长态势，成为市场的主导力量。这将促使房企在产品研发和定位上更加关注改善型需求，提供更多高品质、多元化的住房产品，以满足不同层次购房者的需求。

对于刚需购房者，专家建议，虽然房价整体相对稳定，但仍需密切关注市场动态，选择性价比高、基础设施完善的房源。切勿仅因价格便宜而选择偏远、配套不完善的房屋，要充分考虑房屋的流通性、户型设计和地理位置等因素。对此，可以多关注新盘的优惠活动，以及二手房市场中的优质房源。改善型购房者则应更加注重房屋的品质、配套和居住环境。在选择房源时，可优先考虑主城区的优质地段，重点关注 120—150平方米面积段的改善型产品。

同时，无论是刚需还是改善客户，都应对开发商的品牌和口碑进行深入了解，选择信誉良好的开发商，以确保房屋质量和后续服务。可通过查看开发商以往的项目案例、咨询其他业主等方式，了解开发商的实力和信誉。

对于开发商而言，尽管8月楼市数据表现不错，但市场压力依然存在。宏观数据显示，截至8月底，青岛新建商品房签约43471套，成交546.29万平方米，成交总价 759.87亿元；签约套数、面积和签约金额较去年同期分别下降3.98%、2.52%和2.7%。刘兴表示：“未来开发商之间的竞争将更加激烈，面临更多挑战，分化特征不仅不会减弱，反而会更加明显。因此，只有不断进行产品迭代，提高产品力，做好服务，才能在日益激烈的竞争中脱颖而出，否则将被市场淘汰。”