2025年青岛人的换房难题 “以旧换新”正在破局

“卖了老房子就能轻松换新房？”这一曾经被广泛接受的置业路径，如今却在不少购房者身上遭遇“卡壳”。

市民李女士最近的经历颇具代表性。她计划将市北区的一套89㎡旧房出售，置换一套心仪的新房。但现实却让她陷入两难：挂牌价不断下调，依旧少人问津；而新房却价格坚挺，心仪房源越来越少。“想卖的房子卖不掉，想买的房子买不到。”李女士感叹，楼市似乎在和她“作对”。

事实上，李女士的困境正是2025年楼市结构性分化的一个缩影。

新房上涨，二手承压：一二手房市场走出“剪刀差”

根据中指研究院最新发布的《2025年4月百城价格指数报告》，全国100个城市新建住宅均价为16764元/平方米，环比上涨0.14%，同比上涨2.50%，整体呈现结构性上涨态势。

相比之下，二手房市场则显得“疲软”。同月，百城二手房均价为13892元/平方米，环比下跌0.69%，同比下跌7.23%，跌幅持续扩大。一边是新房热销、价格坚挺，一边是二手房挂牌多、成交慢，这种背离趋势正深刻影响着改善型购房者的换房节奏。

青岛市场的表现尤为典型。虽然今年一季度青岛二手房累计网签已超1.5万套，其中3月成交6620套，创下近一年新高，但从交易周期和议价情况看，市场活跃背后仍存隐忧。部分中介人士表示，目前青岛二手房平均成交周期已拉长至180天以上，价格议价空间普遍达到10%-20%，甚至更高。

这意味着，即便二手房成交量阶段性回升，整体“去库存”的难度依然不小，改善型购房者换房链条中的“第一环”——卖房，仍是最大的障碍。

“以旧换新”：当前市场下的破局之道

针对改善型需求“有心无力”的现状，青岛市于近期出台“以旧换新”政策，成为地方政府引导存量房盘活、刺激换房需求的积极尝试。

据悉，此次青岛“以旧换新”政策，亮点主要集中在以下几方面：

旧房收购有补助：首批试点1200套，收购旧房可获得3万元一次性补贴，同时享受每年2%的贷款贴息（最长5年）。

估价机制透明：由专业评估机构提供参考价，实施主体与房主协商定价，充分保障交易公平。

换新门槛降低：旧房只要是2005年后建成，面积不限；新房只需在面积或总价上略高于旧房，即可完成置换。

资金使用灵活：旧房变现资金直达账户，购新房可按需贷款，不做强制捆绑。

区域置换自由：可跨区换购青岛任一区域新房，释放更多选择空间。

该政策既回应了“旧卖难”的现实问题，也为新房市场注入活力，更重要的是打通了从“卖旧”到“买新”的交易闭环。

业内人士指出，此举不仅利于缩短换房者的决策周期，还能有效激活改善型需求，带动包括装修、家电、家具等在内的上下游消费，形成“以房换新、带动消费、稳定市场”的正向循环。

多方联动，打造“政策闭环”样本城市

值得注意的是，青岛“以旧换新”并非单点突破，而是“楼市12条”等一揽子政策体系中的重要一环。

4月16日新政出台后，青岛房地产市场明显升温。贝壳研究院数据显示，新房日均访问量增长17%，咨询量增长35%；二手房成交量环比增长25%。5月第二周，新房与二手房成交合计达2368套，同比上涨14.1%，市场活跃度持续提升。

首批10余家企业已率先进入以旧换新试点，试点范围涵盖核心城区与热点板块，且无中介费、评估费、手续费，大大降低交易成本。

与此同时，1200套旧房被用于保障性租赁住房供应，预计可释放近10万平方米长租资源，间接平抑租金波动。无论是调结构、促消费，还是保租赁、稳市场，青岛“以旧换新”均体现了政策多目标协同的导向。

记者手记：

目前，李女士已经报名参与“以旧换新”活动，目前正在对接相关置换房源，计划在近期完成旧房转移登记和新房认购。

而这一政策的推广也得到了开发商的积极响应。越来越多的开发商已经加入到这一活动中，提供了多种优惠和补贴措施，吸引了大量改善型购房者参与。

从“李女士”们的“换房难”到政策的“精准破题”，青岛这场关于“以旧换新”的尝试，既是一场对城市住房结构优化的探索，也是一场缓解市场结构性矛盾的实践。

然而，要真正让“以旧换新”发挥长效机制，仍需在政策持续性、覆盖面及交易配套机制上不断优化。例如，提升二手房评估效率、加快审批流程、强化市场信息对称等，都是下一步工作的重点。

房地产正从“增量时代”走向“存量博弈”，谁能率先打通置换链条，释放潜在购买力，谁就能在新周期中赢得主动。

在楼市新旧交替的关键时刻，以“以旧换新”为代表的新政为“有房换房”的人群提供了新的思路，也为未来的住房体系建设提供了样板。市场的调整仍在继续，但在政策有力、路径清晰的前提下，希望，正在逐步照进现实。