公积金贷款利率新政落地 楼市增量需求加速释放

5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布通知，首套和二套房贷最低首付款比例分别降至不低于15%和不低于25%。中国人民银行还宣布，取消全国层面首套和二套房贷利率政策下限，并下调个人住房公积金贷款利率。

住房城乡建设部也发布了关于做好住房公积金个人住房贷款利率下调相关工作的通知，要求全国各地积极发挥住房公积金作用，更好满足居民住房需求，一是及时调整住房公积金个人住房贷款利率，二是做好存量住房公积金个人住房贷款政策衔接。

多城快速响应新政

以一笔金额100万元、期限30年的首套住房公积金个人住房贷款为例，选择等额本息还款方式，月供将由4270.16元降至4135.57元，减少约135元，总利息支出将减少4.85万元。购房人得到的是实实在在的好处。

根据最新政策，此次贷款利率调整范围既包括新发放的住房公积金个人住房贷款，也包括存量住房公积金个人住房贷款。2024年5月18日前已发放的个人住房公积金贷款，自2025年1月1日起执行新利率。2024年5月18日（含）后新发放的个人住房公积金贷款，将直接按照调整后的新利率执行。住房城乡建设部表示，将指导城市住房公积金管理中心按照规定，做好政策衔接工作，确保缴存人能够第一时间享受到政策优惠。

随后，全国多地积极响应，宣布下调公积金贷款利率。一些地区还针对部分人群上调了公积金贷款额度。5月17日至20日，包括北上广深等一线城市在内的多个城市住房公积金中心发文响应政策。

5月17日，广州住房公积金管理中心发布通知称，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。通知显示，2024年5月18日起发放的个人住房公积金贷款，执行新利率；2024年5月18日前已发放的个人住房公积金贷款，根据借款合同约定自2025年1月1日起执行新利率。

5月18日，上海、北京、深圳、拉萨等城市也先后宣布下调住房公积金贷款利率。三地个人住房公积金贷款利率均为下调0.25个百分点，和央行政策保持一致。

对于已发放个人住房公积金贷款执行新利率的时间点，上海，北京两地和广州保持一致；深圳发布的通知则显示，2024年5月18日之前深圳市已经发放的个人住房公积金贷款，自2024年7月1日起开始执行调整后的利率。

不止一线城市，一批二三线城市如郑州、合肥、成都、重庆、苏州、济南、兰州、宜昌也随势宣布下调公积金贷款利率。

部分地方还增加了某些人群的公积金贷款额度。5月17日，陕西省住房资金管理中心发布《关于调整住房公积金贷款有关政策的通知》提出，二孩及以上多子女家庭使用公积金贷款购房的，贷款最高额度在现行政策基础上提高至1.2倍。

同一天，合肥市发布政策，借款人家庭夫妻双方正常缴存的，住房公积金最高可贷额度调整为100万元；借款人单方正常缴存的，住房公积金最高可贷额度调整为70万元。多子女家庭购买首套住房，夫妻双方正常缴存的，住房公积金最高可贷额度调整为120万元；借款人单方正常缴存的，住房公积金最高可贷额度调整为84万元。

记者注意到，在购房首付下调上，各地也在加快落地。5月21日，建设银行合肥支行获悉，今日起，合肥市首套住房房贷首付比例最低至15%，房贷利率为3.45%；二套住房房贷首付最低比例为25%，房贷利率为3.65%。

同一日，武汉、长沙也有银行开始执行首套首付15%，二套首付25%。另外，武汉首套房贷利率由3.55%降为3.25%；长沙首套房贷款利率下限由3.75%降为3.65%，二套利率由4.1%降为3.95%。

有郑州房企人士证实，郑州已经执行“首套住房首付比例最低15%、二套最低25%”的政策；同时，二手房也开始执行新贷款政策。

增量需求释放

在中央部门连放政策大招的首个周末（5月18日、19日），房地产市场就出现了积极反馈。北京、上海、深圳、杭州不少新盘咨询量和到访量都呈现出显著增长趋势。北京一些热门楼盘的电话咨询量出现翻倍增长，传导到现场到访量，也有40%的增加，增量需求被释放。

机构最新发布的《2024年4月居民置业意愿调查报告》显示，今年4月，核心城市加快政策放松节奏，限购持续放松“以旧换新”力度提升，叠加中央定调去库存，未来房地产行业发展预期出现改善，居民购房信心增加。选择“购房意愿强于上月”占比约为19%，环比上升1.5个百分点。从现实情况来看，在新政等多重利好因素影响下，未来楼市阻力将有所减小，居民楼市预期有望出现一定好转，观望情绪也会随之下滑。

海通证券分析认为，目前楼市仍有一定住房需求可以释放，有问卷调查显示，制约新市民借贷购房的主要因素，是较高的房贷利率和较低的放款额度。“降低首付款比例和取消住房贷款利率下限能够降低购房门槛，增加潜在购房者的数量，有助于刺激刚需和改善性住房需求释放。同时通过政策调整和明确支持措施，有助于稳定购房者和投资者的预期，防止市场出现过度波动。”

平安证券分析则称，“5·17”政策力度已超2008年和2014年至2015年，无论是人民银行降首付比例还是政府收储商品房，均体现中央强力去库存、消化存量房产的决心，若后续楼市企稳不及预期，仍有望获得更大力度政策支持。