2023年青岛土拍市场：量低质高 “低温运行”

2023年12月28日，随着城阳区靖城路以西、兴阳路以南两宗住宅用地的顺利拍出，青岛2023年土地拍卖正式收官。来自中国房地产报的数据显示，2023年青岛共发布的3批宅地出让清单，全年供应住宅用地（含商住）56宗，总建筑面积319.1万平方米，最终成交52宗，成交总价279.2亿元。

从总体数据来看，去年三次土拍不及2022年，从中不难看出楼市活跃度不高的现状。当然，从成交地块的质量来看，2023年也有很多“压箱底”的优质地块成交，大部分地块即将在今年开工入市，不由得让人们对新一年房地产市场充满希望。

数量

2023年整体“低温运行”

纵观去年青岛的土地拍卖市场，与2022年相比，住宅用地出让的数量和总体收入方面都有大幅下滑。2023年青岛共发布的三批宅地出让清单，全年供应住宅用地（含商住）56宗，总建筑面积319.1万平方米，目前成交52宗，成交总价279.2亿元。

据2022年土拍数据显示，全年四次集中土拍整体供地116宗，占地359万平方米，总建面806万平方米，成交111宗，占地336万平方米，总建面741万平方米，总成交额441亿元。通过这两组数据对比计算，2023年土地出让总建筑面积下跌超过了一半，而成交金额与2022年相比下降36%，接近四成。不仅相比2022年同期下降，对比全国，青岛2023年土地出让收入跌幅也明显高于全国平均水平。来自中国房地产报数据显示，从全国范围来看，受整体楼市下行影响，国内其他城市的土地市场热度也同样处于低位。相关统计显示，2023年前三季度，全国土地市场表现同比2022年前三季度下滑幅度较大，土地出让金同比下滑20%，青岛跌幅同样超过这一平均水平。

价格

楼面地价不断被刷新

虽然成交量在下降，但去年三次土拍的热度并没有减少，各区域成交楼面地价多次被刷新。

首先是2023年11月22日上午，城阳区文阳路地块拍卖，经过4轮出价，最终被山东海通地产有限责任公司以6866元/平方米竞得，成为城阳区楼面地价最高的住宅用地。随后12月18日，崂山迪生山庄北2宗地拍卖。其中位于迪生山庄西北角的LS0301-022号地块，经过96轮竞价，被青岛鼎深智达置业有限公司竞得，最后楼面地价25185元/平方米，溢价率8.25%，成为崂山区的新地王。而在西海岸新区，漓江东路南3095地块，以12011元/平方米的成交楼面价，仅次于罗浮山路东、漳江支路北摘得的地块（成交楼面地价12387元/平方米），成为西海岸新区涉宅用地楼面地价“第二高”。

不仅是地王诞生，在全年土拍市场中，也有多个地块引来开发商争抢，例如一批次首发的张村河046地块，在9家房企经过136轮报价后，触发熔断价格转为线下竞品质，最终由越秀&青铁斩获。018地块则引来海信、华润、招商、保利4家房企角逐24轮，最终由海信斩获。同样遭到“疯抢”的还有二批次中的城阳小北曲地块，最终由银丰通过线下摇号获得。

当然，就整个市场来看，青岛土地楼面价较高的地块仍然集中在市北、崂山、李沧等核心区域，特别是张村河、东李等依然是土拍市场的热门。

质量

众多优质地块值得期待

虽然诞生多个地王，但从土拍整体市场来看，低价成交依然是主旋律，超过90%的地块是以挂牌底价成交，仅有少数优质地块出现溢价情况。同时，流拍数量也不高，全年仅有四宗土地流拍。而从房企拿地情况来看，拿地者多为本土企业，如和达、海信等；外来房企则多选择与本土企业联合拿地，如越秀青铁联合拿下张村河地块，金茂联合世园再度拿下世博园地块等。

通过以上成交情况来看，2023年成交量不高，但地块质量依然值得期待。例如崂山张村河多个地块都被海信拍得，海信布局张村河楼盘总数已经达到了4个，且大部分是以“君”字开头的高端项目。而越秀青铁项目也已经开盘，配合华润、鲁信等，张村河的一场高端楼盘大战已经渐入佳境。另外，作为新地王迪生两宗地，更是位于崂山前海石老人板块，向南约800米就是石老人海水浴场，地理位置同样值得期待。在西海岸新区，从所处位置来看，漓江东路南的两地块位于金沙滩板块，不仅瞰海而且周边自然资源环境优越，两宗地块容积率分别是1.2和1.6，可以说是西海岸新区前海一线难得的低容地块，具备打造低密豪宅产品的天然基因。目前两宗地也被海信收入囊中，未来产品同样值得期待。

相关链接

全国土地市场供求萎缩

尽管部分城市在取消限价后热门地块出现较高溢价率，但从整体来看，当前土地市场仍处低位。根据中指研究院监测数据，2023年1—11月全国300城住宅用地推出量同比下降21.5%，降幅延续；重点22城推地量同比降幅在20%以上。从成交情况看，去年1—11月全国300城住宅用地成交同比降幅为28%，重点22城住宅用地成交同比降幅为30%，受推地信心不足影响，由供应端到成交端降幅在延续。

总体来看，去年土地市场供求两端在缩量，溢价率在低位，虽然与2022年相比整体有小幅修复，但回暖程度并不明显。“现在房企拿地更加精准，后续拿地分化趋势延续，拿地积极性提高更多在优质地块方面，其他绝大多数城市和地块仍将保持谨慎态度。”业内人士称，去年9月末以来，重点22城中已经有18城取消地价上限，但从土拍结果来看，仅有合肥、济南、成都、福州、厦门等个别地块溢价率很高，成都天府新区地块溢价率高达61%，但其余地块大都底价成交，甚至流拍，土拍分化加剧。

观海新闻/青岛早报记者 刘鹏