楼市观察：央行年内首次降准 提振住房消费信心

近期，全国多地楼市成交回暖引发关注。在房地产市场出现积极信号之际，3月17日，央行宣布年内首次降准，预计释放约6000亿元中长期流动性，房企融资环境得到改善。记者近日走访多个售楼处看到，天气渐暖，前来看房的购房者明显增多，但买卖双方仍存在“博弈”。业内人士认为，眼下恰逢楼市复苏关键时期，降准对楼市信心恢复、房企融资改善等起到促进作用。当前青岛新房市场库存仍处于高位，短期内新房市场供应充足，价格走势趋于平稳，需求释放节奏将成为影响后市走势关键因素。

降准释放中长期流动性

3月17日，央行宣布年内首次降准，决定于2023年3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构），预计释放约6000亿元中长期流动性。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.6%。调低法定存款准备金率，会造成准备金释放，为商业银行提供新增的可用于偿还借入款或进行放款的超额准备，以此扩大信用规模。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄认为，降准意味着资金支持力度增大，对房企融资改善有着重要作用，有利于缓解企业的流动性压力，助力企业脱离债务危机，将更多精力投入到生产经营中。再加上去年以来针对房企融资的“三箭齐发”，预计接下来行业流动性压力将获得实质性改善，融资环境也将维持相对宽松的态势。同时，对整个房地产市场的复苏也增加了新的助力，有利于促进本轮回暖潮的延续。

从春节前后到现在，各地楼市回暖迹象明显，青岛也不例外。据卓易数据统计，2月青岛新建商品房成交8861套，成交117.7万平方米，成交均价13164元/平方米，环比1月分别上涨99.66%、120.83%和92.83%；同比去年分别上涨68.07%、91.83%和73.80%。其中新建住宅成交6840套，均价14612元/平方米。

实际上，青岛2月成交量增幅较大与低基数效应有一定关系。今年1月和去年2月均有春节假期，受假期影响网签量和实际成交量相对较低，进而导致今年2月成交量同环比均出现较大幅度增长。

来自贝壳研究院的数据显示，3月首周，岛城新建商品住宅成交量有所回落。青岛市全市新房（包括住宅、公寓、商业产品等）成交量为2656套，环比下降22.6%。其中，商品住宅成交2201套，环比下降11%；成交均价14612元/平方米，环比上涨1%。二手房成交量为2037套，环比上升14.7%。对于这样的市场表现，业内人士依然对今年的市场持乐观态度。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，从房地产市场行情来看，前期积压需求进一步得以释放后，3月以来，重点城市新房访盘量已有所回落。根据中指院监测数据，3月前两周，重点50城商品住宅成交面积环比持续小幅下降，但绝对规模仍在相对高位，本次降准有望在一定程度缓和市场成交规模的下行趋势。

住房消费信心逐步恢复

从统计数据来看，青岛楼市的回暖已是事实，购房者的置业信心也逐步开始回弹。这与近期房地产政策的暖风频吹，尤其是从去年开始青岛便出台的一系列措施，不仅仅有解除部分限购这类政策，更有“带押过户”“商转公”等一系列服务端新政策有关。

今年两会政府工作报告指出，要促进房地产业平稳发展，同时加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。记者从青岛市房地产业协会获悉，自2月份开始，住建部门已经发起多场线下房产活动。其中从2月4日开启至今，由青岛市房地产业协会主办的2023青岛春季房交会已经走入青岛多个城区，进驻市南万象城、市北CBD万达广场、西海岸泊里大集、李沧区宝龙广场等多个热门商超，通过搭建家门口的房产展厅，让市民省心安家。

本报楼市观察员李鹏飞认为，与之前楼市火热时相比，现在购房者会有更多的考量，购房者的心态也在一点点变化。一方面，刚需和改善型需求一直存在，一些持观望态度的购房者正在入市；另一方面，相比于首次置业的购房者，改善置业的购房者会更为理性。这部分改善购房者的入市节奏将决定后续短期楼市是否有充足的弹药，也影响着楼市“小阳春”下半场的走势。线下房展活动聚焦买房信息不对称等问题，对进一步提振住房消费信心起到了助推作用。但由于部分小型线下巡展很难形成合力，再加上开展前缺乏足够的宣传，线下成交很难达到理想效果。

克而瑞区域首席分析师肖文晓则表示，行情有望在整个3月持续，但从近期新房市场和二手房市场的来访看房数据来看，从2月开始已经进入一个高位平台期。“这也意味着，如果没有新的动能注入，那么在这一波的需求高峰消化之后，成交量可能会恢复平缓，重新进入平稳复苏的轨道。”

肖文晓还指出，对于刚需和改善人群而言，今年楼市政策的支持取向已经很明显，环境较为友好；同时，虽然市场转暖，但开发商整体依然面临着较为艰巨的去库存压力，因此预计楼市整体价格走势也会比较平稳，置业者们可以以较为平稳的心态择机入市。

楼市复苏进入关键期

市民程女士正打算购置一套四居室改善居住条件。她表示，之前一直在看房，由于预算有限，市场上可选择的产品并不多，符合价格预算范围的项目地段或者配套她并不满意。“没有遇到合适的项目，心理上总是会惦记，但市场不断有新项目供应，价格相对平稳，也就会理性告诉自己不用太着急。”程女士坦言，优质的项目不会降价，希望今年能遇到预算合适的项目实现自己的置业需求。

事实上，今年以来青岛楼市的格局正在发生变化，一方面，核心城区改善项目去化加速，优质项目在减少，个别项目收回前期优惠；另一方面，一些非核心城区板块新房性价比优势正在凸显，比如位于胶州的花样年碧云湾项目，近期所推的房源最低价仅6800元/平方米，面向的客群为刚需客户及地缘客户。“目前刚需购房者已经开始启动，低总价区域的新房迎来机会，比如高新区，西海岸新区、胶州等。”本报楼市观察员李鹏飞表示，相比刚需类项目，今年新增供地中核心城区优质地块抢手，预计高端改善产品今年销售速度将更为不错。

李鹏飞认为，今年上半年多项楼市利好政策刺激下，改善型购房者入市明显增多。从统计数据看，新房整体库存压力仍然较大，改善人群购房理念也更加理性，楼市复苏进入关键期。不能将居民改善住房条件的意愿简单理解为将小房子换成大房子，人性化、智能化、环境好及内部空间的改造优化等，都将构成住房实质性改善的内容。回暖是否可以持续，仍需观察后续的相关政策和购房需求的释放节奏，楼市回暖和复苏不会一蹴而就。