楼市置换需求回升 青岛二手房市场“春意盎然”

二手房市场常被称为楼市的“晴雨表”。今年一开年，随着改善置换等购房需求回升，青岛二手房市场明显活跃起来。记者观察到，挂牌价格上涨的房源占比未出现明显增长，成交价格也保持稳定，二手房市场各方都更趋理性。业内人士认为，二手房成交数据起色多数是积压需求释放或者业主让价所促成，也与楼市在春节过后的惯性回暖有关。随着各方更趋理性，短期内成交量上升同时成交价格保持稳定成二手房市场新趋势。

数据亮眼

西海岸市北销量过千

据青岛贝壳研究院提供数据，2月份青岛二手住宅周成交量分别为776、1145、1548和1776套。整个2月，青岛二手房成交5762套，较1月成交量2873套上涨101%，同比去年2月成交量2754套上涨124%。去年6月，青岛二手房成交5865套，是2020至2022年以来二手房成交最高的月份之一。以此为对比基准，青岛2月二手房成交量已接近去年6月份。

从成交量来看，西海岸新区、市北区、城阳区仍稳定排位前三。其中，西海岸新区凭借成交1322套的“战绩”夺冠，约占全市总成交量23%；市北区成交二手房1048套排第二，占比约18%；城阳区成交852套位列第三，约占总交易量15%。从环比涨跌幅度来看，胶州市、城阳区、李沧区依次排名前三，涨幅分别为180%、139%、116%。

从供货量来看，据贝壳找房青岛站线上展示房源量显示，截至3月1日，青岛在售二手房源共80661套。其中，西海岸新区在售22121套排第一；市北区在售15583套排第二；供货第三名是城阳区，共11609套二手房在售。

从热门小区来看，2月青岛最受关注二手房小区中，西海岸新区维多利亚湾排名第一，2月挂牌均价为9653元/平方米；第二名同为西海岸新区的山海湾，2月挂牌均价为17402元/平方米；第三名是崂山区鲁信长春花园，2月挂牌均价为29803元/平方米。

“近期带看量有明显增加，成交量也确实上涨了不少。”链家地产六十五中店商圈经理赵加强表示，实际上春节前后带看量与成交量就出现一定恢复，只是不及近期增加明显，叠加市场成交数据有所延迟等因素，可以说近期的市场复苏早有迹象。“楼市每年年初都有一个小阳春，这与春节期间积累订单集中网签，以及入学置业推动作用有关。”

多方数据也验证了二手房市场的“暖意”。除青岛外，近期杭州、成都等多地二手房成交量均出现明显回升。据诸葛找房数据研究中心统计，2023年2月，北京、佛山、东莞、深圳、杭州、南京、成都、青岛、苏州、厦门等10个重点城市二手住宅成交62804套，环比上涨53.64%，同比上涨108.42%。

“随着春节假期结束以及疫情持续平稳，市场恢复常态化运行，多城信贷环境相对宽松，前期积压的购房需求加速释放，带动二手房成交量强势回升，达到历史中高位水平。”贝壳找房青岛站市场负责人陈晶认为，从市场情况看，近期二手房市场有先于新房市场回温的趋势，随着传统楼市“小阳春”即将到来，预计3月成交回升态势有望延续。

挂牌量增多

理性房东不再惜售

二手房成交回升的同时，挂牌量也呈现出上升趋势。在当前购房政策相对宽松的情况下，业主加快置换房源，挂牌积极性较为充足。

“近期新挂牌房源量也有一定上涨，可能部分业主想趁当前行情以及税收等优惠节点及时进行置换或出手。”链家地产六十五中店商圈经理赵加强表示，除带看量与成交量有所回升外，近期新挂牌房源数量也出现一定上涨。春节前出于资金周转、急需回笼资金等原因，业主挂牌出售意愿增强，大量房源被挂出，春节后，在住房信贷环境进一步宽松，放松限购等利好之下，有置换需求的业主更是加快挂牌房源。

“成交量与挂牌量上升的同时，二手房市场各方更趋理性，挂牌与成交价格整体保持稳定，并未出现明显上涨。”赵加强表示，近期其所在片区二手房挂牌价格更趋理性，部分房源挂牌价格虽有一定上涨，涨幅也并不明显。除个别学区房、优质次新房外，其他大多数房子并没有涨价。“根据以往经验，二手房成交量的回暖一般会伴随着房东惜售或转售为租，但今年这种情况几乎没有出现。我们这边新挂牌的一些房源，大多是根据近期市场成交价格定价，很少有明显超出成交价的情况。大多数的房东想尽快出售手里的房子，尤其是那些想要置换改善的房东，现在正是一个机会。”

青岛链家商圈经理纪威特主要负责西海岸片区，开年以来他对市场最大的感受是次新二手房成交周期明显变短，成交占比更高。以他所负责门店所在的西海岸新区薛家岛商圈为例，次新小区成交约占总成交的60%左右。“装修情况好的次新二手房更容易成交。”纪威特表示，西海岸新区入学置业二手房普遍房龄较长，小区居住品质一般，所以房龄较新、物业管理好的小区会格外抢手。

置换窗口打开

量涨价稳或成新趋势

实际上，2月网签量增幅较大主要是低基数效应导致。今年1月和去年2月，受春节假期影响网签量和实际成交量相对较低，进而导致今年2月网签量同环比均出现较大幅度增长。随着各方更趋理性，短期内成交量上升，同时成交价格保持稳定或成二手房市场新趋势，而当前市场热度能否延续，关键还是要提振市场各方信心。

“当前热点城市回暖趋势的延续性仍需持续观察，若回暖趋势延续，市场情绪进一步回升，部分城市有望出现小阳春行情，进而带动整体市场企稳恢复。”中指研究院指数事业部总经理曹晶晶认为，当前更重要的是要恢复居民置业信心，只有居民就业和收入预期改善，房地产市场热度才可能持续。

贝壳找房青岛站市场负责人陈晶认为，目前是置换房产的较为理想的窗口期。卖房后业主到底是应该进行资产置换还是持币观望，应该充分析房产市场成交量及价格走势，根据个人实际情况来决定。据最新数据统计，青岛二手房成交价格在近2年内较为稳定，虽近期市场成交热度有所回暖，但整体市场仍处于供大于求的状态，房价大概率不会出现较大浮动。另外近几年房屋的居住属性愈发明显，如果业主本身拥有多处房产，可以在当前房价较为稳定、多项优惠利好政策加持的时期进行资产整合，置换成小区新、物业管理完善、生活便捷的大户型优质房产，提升居住品质。