2021青岛楼市置业图鉴:80后、90后是买房主力

2022 01/07 09:18
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青岛晚报
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云彩
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住房,时刻牵动着市民的心。从“住有所居”逐步迈向“住有宜居”之路上,房地产市场的变化与发展,与每个人的利益息息相关。新年伊始,岛城多家房地产专业调研机构纷纷发布2021年青岛房地产市场“年报”。记者梳理多份“年报”发现,回望2021年青岛楼市,总体上可以说“稳”字当头:调控政策上,除强调“房住不炒”外,更加重视购房者的合理住房需求;土地市场上,“两集中”逐渐显效,土拍热度“先热后冷”,全年共成交179宗地;房源成交上,整体呈现“先扬后抑”的走势,新房成交规模仍保持较高水平。这一年,“三道红线”和深度调控之下,房企犹如“在钢丝上跳舞”;这一年,不少人加入“贷款买房”大军,也有人仍在憧憬着买一套房子,过安定的生活。业内人士普遍认为,展望2022年青岛楼市,“平稳”仍是主旋律。

成交数据:楼市“先热后冷”全年成交住宅近17万套

据青岛网上房地产数据统计,2021年青岛新房共计成交151825套,同比2020年下降1.0%,成交面积为17349127.16平方米,同比下降2.1%。从数据来看,在市场周期性遇冷、房贷收紧等因素的叠加影响下,年度成交仅有小微幅度的变化,基本保持稳健基调。

另据青岛贝壳研究院发布的数据显示,2021年青岛新房住宅、二手住宅共成交169183套。其中,新房住宅累计成交116545套,二手住宅累计成交52638套。全年来看,上半年成交表现明显优于下半年,走出了“先热后冷”的趋势。其中,“金三银四”成交热度最高,月成交均超2万套,相比之下“金九银十”更显落寞。

“全年销售前十楼盘”向来是楼市“年报”的重头戏之一。青岛锐理发布的《2021年青岛房地产市场总结》显示,2021年青岛商品住宅销售套数排行榜前十的楼盘包括融创影都学府、海岸万科城、青岛恒大文化旅游城、卓越青岚郡、大云谷金茂府、融创中心、旭辉银盛泰星韵城、即墨旭辉银盛泰星河城、龙湖昱城、中铁青岛世界博览城。从2021年成交数据中不难发现,不论是新房还是二手房,成交量排前十的楼盘/小区都有某些共同的特质。一是大品牌,楼盘更靠谱,还有前期项目可以参考,更容易获取购房者的信任;二是大体量,楼盘/小区体量大,产品类型更丰富,户型、面积、价格可选范围广,尤其对于二手房来说,体量越大,周边生活配套也越完善。比如浮山后片区的浮山后六小区、鲁信长春花园、浮山后一小区、鲁信含章花园等。

置业图鉴:80后、90后是主力90-120平方米成交多

2021年,青岛楼市呈现冰火两重天,新房市场唱“独角戏”,而二手房似乎始终没能“起势”。这一年,80后还是购房主力吗?改善置业、刚需置业更偏爱什么样的房子?循着这一年青岛购房者的置业轨迹,可以适当展开2022年青岛楼市的合理预想。

青岛贝壳研究院发布的数据显示,2021年青岛新房住宅共成交116545套,其中,高层成交43131套,占住宅成交量的三成以上;中高层40278套次之。可以看出,购买新房的广大消费者,选高层的比例居多。

从2021年二手房成交数据来看,80后、90后是无可争议的购房主力军。其中80后购房占比达40.66%,90后购房占比达22.96%。2021年,80后已逐步进入40岁“不惑之年”,上要赡养父母,下要养儿育女,而二手房的教育、医疗、交通等配套都比较完善,因此更受80后青睐。此外,作为一座宜居宜商的城市,去年青岛相继出台了落户、人才引进等新政策,吸引了很多外地户籍置业者,这一群体购买二手房的占比达到72.6%。好房子从不缺伯乐赏识,从成交周期来看,有一半的二手房是在3个月内成交的,而也有近10%的房子挂牌两年都没有卖出去。

从成交均价来看,2021年,85.39%的新房成交均价分布在5000-20000元/平方米,其中,5000-10000元/平方米成交量最多,占29.4%;从成交面积来看,48%的置业者选择了90-120平方米面积段,可见新房交易中刚需市场占上游。二手房成交均价主要集中在12000-25000元/平方米,其中均价15000-20000元/平方米的二手房成交量占比达28.73%。

区域分析:爆款楼盘“内卷”西海岸成交量最大

回顾2021年的青岛楼市,上半年新房供销两旺,成交向好,然而进入下半年,在土地“两集中”叠加“三道红线”等政策调控下,市场进入深度调整期,在销售压力下许多楼盘“以价换量”,陷入“内卷”,楼市整体呈现“量价齐跌”的现象。那么,在过去的一年里,哪个区域“供货”最多?哪个板块热度最高?哪家房企销量最好?

根据青岛贝壳研究院的统计,去年岛城共成交新房住宅116545套,分区市来看,西海岸成交32064套、城阳成交20453套、胶州成交18399套,排名前三。西海岸新区不仅在新房成交量上领先,在新房供货量方面也排第一。2021年西海岸共开盘69次,推售9676套房源,成为青岛楼市实力“供货商”。

而从板块成交数据来看,2021年,即墨城西板块、西海岸灵山湾板块、胶州新城区3大板块成交量排前三。作为商贸物流区,即墨城西板块邻近即墨中心城区、配套日趋完善,更有龙湖、海尔、中南、荣盛、万达、绿城等多家知名房企布局。

盘点房企成交数据,无论是商品房销售金额榜、销售面积榜还是销售套数榜,融创中国均占据榜首,成为青岛楼市年度赢家,融创中心、融创影都学府、融创时代中心等都是其在青岛的代表项目。本土房企的代表海信地产、和达集团分别位居销售金额榜亚军、季军。

再看二手房,根据2021年主城区各区域二手房成交均价同比数据来看,除崂山区外,其他区二手房成交均价都有不同程度下降。从小区维度来看,市南金都花园小区成交均价逆势上涨51.3%,“年度最抗跌的二手小区”的称号实至名归。

置业故事:买房可以很“壕”也可以很省

根据青岛贝壳研究院统计,2021年青岛二手房交易数据中,最“壕”的一单出自崂山区颐和星苑北区一套385平方米的独栋别墅,成交价3500万元;成交最便宜的一套二手房是西海岸新区隆和·怡海国际一套38.19平方米的小居室,成交价15万元,单身、过渡居住体验也是不错的。另外,2021年青岛新房住宅共成交叠拼2489套、联排1273套、双拼240套,32栋独栋别墅“名花有主”。

观海新闻/青岛晚报记者董真

[编辑:云彩]

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