双向调控时代 7大二线城市“十一”新房成交锐减

2021 10/11 09:53
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中房报
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云彩
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“国庆长假楼市的褪色是可以预料的。受央行对房贷增速控制、房地产贷款集中度新规的实施,及严查经营贷、首付款来源的影响,部分城市出现房贷额度紧张,贷款周期明显拉长的现象,贷款都需要排队,个别银行对二手房已停贷。而在存量房占比较高的城市中,卖掉一套二手房再买一套新房的连环交易只能被搁置。”

58安居客房产研究院数据显示,2021年国庆长假期间(10月1日-7日),15个重点监测城市新房成交套数为8309套,成交面积为92.44万平方米,较去年同期下滑19%。从9个重点二线城市看,7天长假成交4193套,同比下滑幅度达41%;从2个重点三线城市看,7天长假成交116套,同比下滑近8成。其中,武汉、苏州、大连等二线城市的新房成交量下滑显著,销售套数同比下降分别达到-57%、-45%、-69%。

58安居客房产研究院分析师许之静表示,“三道红线”终结了房企融资的红利,集中供地的土拍新规层出不穷,房企拿地难上加难,第二次集中供地多地出现大量流拍的现象,加上各种楼市调控高压下,房企迎来了最艰难的日子。部分“止涨”城市开始跳水降价来吸引客流,造成了恶性竞争的局面,针对这样的新变化,国家采取了“双向调控”,截至目前,包括岳阳等多个城市出现“限跌令”,平抑了楼市快速下行带来的风险。另有部分城市发放人才购房补贴,下调交易个税等,“因城施策”、“一城一策”来稳定市场预期。四季度,预计各地针对楼市“打补丁”的措施依旧会不断出现。

“二线城市和三四线代表城市受前期楼市调控政策影响最显著,房地产市场降温最明显。”

中指研究院指数事业部研究副总监陈文静也表示,今年国庆假期房地产市场延续9月低温态势。不过,各地继续大力度加码的可能性明显降低,政策微调预调的空间已打开,部分城市按揭贷款额度和放款时间、房贷利率、限签等政策均有微调的可能,以稳定市场预期。

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“三稳”目标下市场趋冷

“总体上今年国庆长假全国楼市购房热情有所下降。个别城市如北京、深圳楼市出现国庆前三天集中网签的情况,造成整个小长假楼市数据同比变化较大,不排除是受前期成交的房源在10月集中网签的影响。”许之静认为,在楼市长效机制调控下,各地城市新房市场呈现较明显的差异,三线、二线、一线城市市场对政策的反应程度,主要呈现出从强到弱的梯度下滑的特征。

纵观全国各城市楼市近况,绝大多数城市都面临着市场退烧。实际上,国庆长假楼市的褪色早已能预料。58安居客房产研究院数据显示,重点监测的63个城市中有55个城市今年9月新房成交量出现同比下滑,下滑幅度平均达47%,其中,一线城市平均下滑幅度为49%,二线城市除西安出现小幅增长外,其余21个城市平均下滑幅度为44%,38个三四线城市中,除昆山、珠海、新乡、常熟、太仓、南平、孝感出现增长外,其余31个城市全线下滑,下滑幅度达到50%。

这是在多项严格调控政策的叠加作用之下,楼市“去杠杆”,“去泡沫”效果基本显现。今年1-9月全国房地产政策发布次数高达400余次,2021年房地产调控政策的密集程度依然刷新历史纪录。从“三道红线”给房企融资设限,“房地联动”土拍新规则的制订,严厉限购限售、积分摇号规则的细化、再到二手房指导价制度的建立,打击学区房炒作、虚假房源等全国大范围的楼市整治行动计划,各种打补丁政策的推出,贯穿到房地产的整个生命全过程。中央进行调控的方式进行了全面升级,政策“工具箱”越来越丰富,精细化程度也越来越高,不断直击扰乱市场健康发展的各种不利因素和现象。

上海、南京两地已经明确实施一年分批次供应新房的政策,这就使得市场的冷热受政府主导的程度变得更强,原先的楼市周期性特征将不再显著。而这样的新房集中入市的政策也将会被更多城市所效仿。

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二手房指导价稳定市场预期

值得关注的是,部门热点楼市降温,二手房指导价也发挥了举足轻重的作用,其关键点在于能引导银行合理发放贷款,防范利用信贷资金炒房的风险。“莞八条”中明确:加快建立二手住房成交指导价发布机制,引导商业银行合理发放二手住房贷款。上海则要求对每套房源进行核验,没有通过价格核验的房源不得对外发布。58安居客房产研究院统计,不久后又指出二手房申请房贷将参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价,执行“三价就低”原则作为贷款申请房价标准。

58安居客房产研究院数据显示,全国共有11个城市建立二手房指导价制度。尤其是在人口密度较高的城市,稳住二手房就是牵住楼市房价的“鼻子”,对新房市场具有一定的打压作用。

另一方面,在楼市受季节性影响变化态势越来越弱,以及疫情防控常态化的情况下,线上看房、线上交易越来越取代多次上门探房的购房方式。

58安居客房产研究院监测的线上数据显示,2021年7天国庆长假全国楼市活跃度较去年同期略有下滑,但幅度不大,其中全国二手房线上楼市活跃度下滑17%,而新房线上活跃度上扬2%。

从房地产调控愈加频密的趋势看,预计到2021年年底,调控将从严不变。市场退烧难免,传统“金九银十”特有的开盘潮、抢房潮、售罄、秒光、上涨等火热场面很难再现。“金九银十”已成为历史,楼市调控高压下,楼市将较长时间维持平稳态势,买卖双方将脱离对季节的依赖。

房企启动差异化应对措施

“房企在把握市场机会的同时,应持续优化产品,打造差异化、有竞争力的产品,注重品牌建设,提升市场竞争力。”陈文静表示,展望四季度,部分城市存在政策微调预期,整体市场有望改善,但政策环境仍较为严格,短期市场仍有调整压力。据中指数据监测显示,以北京为例,多个项目在国庆假期前后集中开盘,其中不乏首批集中供地项目。为吸引更多购房者,开发商纷纷推出线上购房节、线上直播、国庆特惠等营销策略促进项目销售。整体来看,在供应改善下,北京房地产市场保持一定活跃度。

而在另外一个一线城市深圳,国庆期间,开发商加大推盘力度,新房供应量大幅增加,带动新建商品住宅成交规模较去年同期大幅增长,但成交去化率不及以往。预计四季度,在供应改善下,新房成交规模仍有一定规模。

作为二线城市的代表,武汉今年国庆期间市场热度明显下降,受整体市场环境影响,购房者置业信心不足,大部分购房者观望心态仍然比较浓厚,但部分开发商为加速去化,均推出了“特价房”、“工抵房”等促销活动。

“重点城市第一批集中供地项目即将入市,市场竞争或将更加激烈,在此背景下,房企应加大对城市市场周期及政策变化研究力度,加强竞品监控,制定差异化营销策略。”陈文静表示。

[编辑:云彩]
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