品质楼盘量价齐涨 刚需改善置业成主要消费群体

2021 07/22 09:16
来源
青岛早报
责编
云彩
阅读量
扫描到手机
用手机或平板电脑的二维码应用拍下左侧二维码,可以在手机继续阅读。

上周,崂山重量级新盘佳源华府二期山海印开盘,5.5万元的单价再次引发大家关注。从2019年一期开盘4.5万元/平方米,到现在5.5万元/平方米,成了近期品质楼盘发展的一个缩影。从2019年到现在,品质楼盘量价齐涨,是楼市最热门的市场分类。高端盘频频亮相推新,更重要的是区域不再仅限于市南和崂山,市北、西海岸、即墨都出现了单价4万元以上,总价超过500万元的品质盘。

新盘不断 高端盘全域多点开花

对很多地产从业者来说,很多人习惯把总价超过500万元的房子称为“豪宅”。“现在这样的叫法好像不灵了,因为周边楼盘随便一抓就是500万元以上。”在链家地产远洋风景店,这里的工作人员略带玩笑地告诉记者。的确,记者注意到一组数据,2017年青岛楼市500万元以上的房子销售量小于总量的1%,2018年占比大约在1.8%。那么,眼下又是什么情况?具体占比并没有最新数据公布,但从上半年业绩来看,销售总金额排名前五的楼盘分别是:大云谷金茂府、融创影都学府、银丰玖玺城、海信君澜和中欧国际城。这其中银丰玖玺城和海信君澜售价每平方米都在6万元到7万元区间。大云谷金茂府售价也在4万元左右,户型120平方米起步,也轻松过500万元的门槛。

上半年销量前5名,3个是高端,其销量也与高端新盘上市数量成正比。从2020年开始,高端品质楼盘一改过去不温不火的状态。鲁商蓝岸丽舍、银丰玖玺城、海信君澜、崂山壹号院、佳源华府、青岛印象品,大都在2020年开始入市。这还不算沿海一些的顶级豪宅存量房,例如深蓝中心、海逸天成、海天公馆等,目前青岛在售的高端品质新盘可谓琳琅满目。另外,新盘不仅仅在数量上有突破。地域上,品质高端盘也不再局限于市南和崂山,甚至突破了主城区,向更远的周边区域蔓延。西海岸的灵山湾壹号的别墅项目,每平方米在5.1万元左右,总价轻松突破2000万元。同样在西海岸的鲁信随珠花园,目前还有部分现房,均价也突破了4.2万元。

还有灵山湾龙玺、大溪谷这类别墅项目,也都是标准高端品质盘。此外,北部城区即墨也有部分主打山景、温泉等景观系的低密度新盘在售,房源销售总价多在400万元-1000万元之间。青岛某专业机构业内专家分析称,目前青岛高端新盘已呈现“全域多点开花”的局面,即在每个区市,每个热点板块都有高端新盘出现,这在一定程度上分流了传统高端楼盘板块的购买力,也给予置业者更多的选择。

住宅升级 改善群体也是刚需族

新盘数量增加,同时卖得都还不错,到底是谁在消费“高端品质盘”?记者在链家地产远洋风景店遇到了前来卖房的王先生。“2008年我在浮山后一个新小区买房,当初价格不到8000元/平方米,总价不到110万元。现在看看房子和小区都有点老了,房子没电梯,明年想把父母接来同住,就想换套房。”中介预估,王先生这套140平的房子如今的售价应该在450万元左右。王先生说,他看好的新盘位于崂山,面积差不多但总价要590万元。“多出这140多万元,我能拿出80万元,剩下的60万元就贷款,生活基本不受影响。”

那么,为什么多掏140万元换一套面积差不多的房子呢?王先生解释,除了电梯之外,“老小区住着不太舒服,我们家窗户已经开始漏雨,还有隔音、保温等都和新房子没法比,而且物业、景观都跟不上。”另外王先生还告诉记者,他也关注过这几年房价的走势,超过15年的老小区价格上涨速度会很慢,而且有的甚至价格还会跌,远不如新小区和次新小区价格上涨空间大。“别看现在多掏了140万元,从资产配置的角度出发,未来新房升值会把这笔钱挣回来。”

从王先生的买房需求不难看出,改善置业正成为高端品质盘的主要消费群。有业内人士表示,从2016年开始,改善置业就成为青岛楼市的主要购买力,目前和首套房置业需求大有平分秋色之势,尤其在市区改善置业大有超过首套房的趋势。而且改善置业也是“刚需”,与购买首套房的年轻刚需置业群体一样,买房后都是用于自住。有了首套住宅托底,就算是超过500万元的品质盘,也并非高不可攀。

除此之外,市民的住房消费观念也在悄悄发生变化,链家地产远洋风景店孙鹏告诉记者,退回10年前,没有电梯的多层更受购房者青睐,原因是公摊面积小,更划算。可现在电梯这样的基本“享受”配置成了必需品。更别说现在很多品质楼盘讲究园林设计,还配置会客区、健身房等高端配置。这也让改善置业者选择更为“挑剔”,除了选择比现有住房更大面积、更多功能的户型外,还会对小区绿化环境、周边配套、物业管理等都有更高要求。多数置业者,会把购买首套房后“不够满意”的要素,选择在选择二套改善置业时“弥补遗憾”。价格高但品质好的高端品质盘,也就更有市场。

分析 同是品质盘卖点大不同

科技型:时间退回20年,那时候人们对房子的认识仅仅是一个空间。随着竞争加剧,地产商都在把房子当作“产品”来打造,大量科技因素被运用到住宅中。以2020年热盘大云谷金茂府为例,作为金茂系最高端的住宅产品,其最抓人眼球的是恒温恒湿系统,通过埋在墙里的细小管路,可以调节室内温度,这样就不用安装空调和暖气。新风系统更可以让室内空气保持新鲜,还能调节湿度。也正是凭借这些配置,当浮山后片区新房价位普遍在3万元左右时,金茂府才能轻松达到4万元/平方米的价位。

景观型:这个自然不用多说,市南和崂山很多高端盘都是凭借景观优势。例如海信君澜,位于东海路,拥有无敌海景是最好的价格支撑。银丰玖玺城与石老人海水浴场也是一路之隔,同样得益于景观优势。更重要的是,这里不仅有景观优势,周边配套也相对完善。而在西海岸,景观因素更是高端盘必备条件。灵山湾壹号的别墅项目,由于这里是深入海中的半岛,甚至能270度看海,但相比市区的品质盘,这里的配套设施还有待完善。

功能型:去年开始曾经作为安置房项目的浮山后迎来一波大涨行情,类似于远洋万和公馆、金地宸悦等楼盘价格也是突破3.5万元/平方米,直奔4万元的整数关口。海边的房子卖“景观”,但这里的小区有更为重要的资源——学区。和东海路周边缺乏优质的教育资源不同,浮山后如今集合了二实验、65中等,为孩子选一套学区房,成了很多家长更看重的“改善”项目。具备某项特殊功能,也成为进军品质高端品质住宅的潜质之一。

链接 买高端盘保值吗

买的时候比普通盘付出更多,那未来有无价格下跌风险?对此记者采访了多位业内人士,几乎没人能给出准确判断。但有业内人士人认为,高端盘特别是很多拥有自然景观的高端盘,由于景观资源的稀缺性,反而未来抗风险能力更强。而且现在新建高端盘也注重小区内配置,物业服务也更完善,这些都是未来房子升值的重要保障。

但需要提醒的是,高端盘总价较高,普遍都在500万元以上,很多别墅项目都要超过1000万元,这样就会让流通性变差。采访中有中介工作人员告诉记者,他们门店曾经在2018年接待过一位高端楼盘的持有者,总价1200万元的一套房子,直到今年上半年才成交。

业内人士建议,如果有改善自住的需求,同时有经济能力,自然是早买早享受。但如果是想投资,必须要考虑高端盘流动性差的问题。如果未来想转卖套现,可能遭遇“有价无市”的尴尬。如果想急售,那不好意思,只有降价甩卖。

本版撰稿观海新闻/青岛早报记者刘鹏

[编辑:云彩]
分享到

发布我的购房委托:

小提示:可以为空或选择搜索结果中的楼盘名

提交

楼盘推荐:

精华推荐

领养代替购买 越秀地产北方区域发起“爱的抱抱”公益活动

越秀地产北方区域践行国企责任,首次发起“爱的......

一篇含氧量极高的推送 鑫江·合院请查收

在一百多年中国建筑的进程中,建筑师们始终在追......

大家爱看