楼市逆转之下 那个佛系的绿城还好吗？

近期，有多位换房业主问起绿城理想之城的最新洋房组团晓风湖畔是否值得购买的问题，当然也涉及绿城的更换大股东之后的未来发展和品牌问题，在此做一调查，并写出来，仅供参考。

2018年8月2日，上市公司绿城中国一纸公告，曹舟南辞去绿城中国执行董事和行政总裁，来自中交的张亚东取而代之，标志着中交在更大程度上入主绿城。

业内来看，曹舟南之前的角色更多的应该是企业过渡性人物，作为两家企业融合过渡期的管理交接者，他的使命已基本完成。由此，在中交入主绿城第一大股东之后的三年后，中交地产终于开始从“财务投资人”尝试走上前台，接过执掌绿城的新教鞭。原来的创始人宋卫平等人基本淡出绿城体系，绿城这家在中国地产行业中已贴上众多标签的典型房企也正迎来下一个发展的路口。

随着老宋掌舵版的绿城渐渐远去，绿城内外都发生了一系列变化，低调了很多，有点佛系了。对于绿粉绿迷，都会有个疑问，绿城还会像以前那样保持自己的鲜明特色吗?尤其是品质过硬的良好口碑还会保持吗?

这个疑问的背景是毕竟是中交是国企，国企的特色自然不会很鲜明;中交原本做得地产在央企中无论是规模还是名气都不大，更不必说形成良好体系;两家企业的风格差异比较大，如何融合也是有悬念的。

而具体到青岛绿城，也有同样的问题。尽管很多项目也有绿城的牌子，甚至还有蓝城的代建，但正式来说，绿城只在青岛开发了三个项目，胶州紫薇已经结盘，市南深蓝价格太贵，与一般老百姓无缘。所以，真正代表大多数青岛人对绿城品牌认知的还就是李沧东部已经开发销售了十年的理想之城。所以尽管其他代建项目出了一些风波，其实跟真实版的绿城关系不大。

这十年，东李成就了绿城，绿城也成就了东李，理想之城自己本身就成了青岛地产江湖里美誉度最高的楼盘之一，把很多原来住在市南崂山的人拉到这边成为居民，当然也一再引领青岛北部房价。打造了精品，卖出了高价，最终让普通百姓们也是有点望尘莫及，从爱搭不理几年间就成了高攀不起。

所以这个大盘真正成了一个地标，成为青岛人理想的居住之城。当然，也是因为速度慢，所以到现在依然有土地存量，依然可以源源不断的供货。

绿城这些年的作品，并不是完美无缺的，过于注重外立面而忽视户型就是最大的不足。蓝庭有东西向的房子且无电梯，西子公寓不通透，御园在当时看来有些大且法式窗户小，诚园套二户型比例过大，郁金香岸虽然是套三，但依然偏小。所以这也让老业主们不断换房，升级换代。这有点像乔布斯的苹果，每一代都有不足，却也促使下一代产品更加完美。

那么回到开始的问题，理想之城的新作品能保持老绿城的质量水准和市场热度么?

疾风知劲草，烈火现真金。当前降温的楼市恰好可以测试一下新绿城的水平。已经命名了两年之久的晓风湖畔洋房不是要上市吗?窥斑知豹，且仔细来了解一二。

首先看了一下户型，这次在晓风湖畔都得到了改进，短进深，大开间，全部三间或者四间南向，基本通透，新亚洲风格的大窗户，房间阔绰，全部有电梯，地下不做空间，倒是好事，因为实用不多，这是优点。

不足在于一楼没有院子，可见国企的谨慎。中间户个别有点暗卫，影响倒是不大。新亚洲风格没有了石材，看上去没有那么高贵了，但总体风格还是很大气。一楼不再设院子，全部让位于公共绿化，把以前的户型问题基本消除掉。

从价格来看，户型确实不小，典型是为终极改善而设立，140平到180平，这样总价自然没法低，其实可以再小一点，毕竟洋房公摊低。而这个容积率只有0.87，比很多别墅盘还低。

晓风湖畔毛坯洋房接近三万的均价，在东李来说并不便宜，但对比理想之城御园等老二手洋房的三万五的报价，又便宜了五千元。

从总价来说，几乎是380万起步的门槛。在目前楼市降温如此快的局面下，准备一把推出460套洋房20亿货值，可谓在这个冬天里是检验品牌成色的一道试金石。

据说意向客户已经超过700组，这是个很庞大的数字，毕竟这房子总价很高。从这个数字来看，中交版绿城对客户的吸引力比起以前并没有逊色。当然，还需要最终成交来说明问题。这不是最显眼的数字，真正值得关注是重复购买率和推荐购买率。

绿城去年的全集团销售冠军就在理想之城，单人年销售额超过七个亿。根据一线了解，首先是老业主自己改善再买就占到近三分之一。而我们通常所说的老带新，又占近一半的比例，两者相加，已经占了八成，只有两成是新客户。

所以，销冠卖房，就是老客户自己买和不断的推荐亲戚朋友前来，基本不需要广告，不需要渠道，不需要活动，不需要佣金。绿城的产品和服务的魔性可见一般。而这样的销售模式在晓风湖畔得以延续。

当然，这从另一个角度也说明青岛楼市缺少好房子，所以导致绿城没有强劲的竞争对手，要知道，该来的大开发商都已经来到青岛，却依然是如此局面，确实值得大家深思。

还有一个指标，就是客户的分类情况，这也是绿城品牌口碑和影响力的一个重要指标。

理想之城十年来，确实改变了区域的人口结构。

首先是来自崂山的客户很多，他们多是前些年来青岛的土豪，向往海边，但很多发现太过于潮湿，老房子也没有去湿的设施，于是每到夏天，犹如水帘洞，对身体不是很有利。于是纷纷北迁，在崂山前海一线住习惯了，自然眼光挑剔，所以最终多选择理想之城。

其次是开工厂的、做外贸的比较多，尤其是莱西即墨一带很多企业老板在此购房，因为高速口就在旁边，形成南北一线，去工厂也方便。

再次新兴阶层也不少，比如某大牌手机经销商的比较多，整体一下来了十几套，整个高层几乎搬过来了。这显然是借助手机产业这些年的快速崛起而变现的一群新贵。

最后有个群体，就是工程老板和地产业内，也是大量购买，也是一个很大的群体。这些人自然识货，他们的方向说明一切。

更有数个家里屯了几十套房子的土豪，理想之城每开一个组团就买一套，几乎把整个家族的名额都用光了。当然，估计也是未来房产税的重点征收对象。

绿城自己员工购房比例也不小，据了解几乎所有内部员工都有自己的房子，当然，区别在于，当年老宋的绿城难卖之时，还能给到九二折，如今中交时代，只能按照市场价格了，但依然购买汹涌。

把销售模式和渠道了解明白，把意向客户分类清楚，这些销售内部的数据和现象，足以说明绿粉们为何如此众多，也能发现绿城这样一个地产企业确实让竞争对手有点羡慕加嫉妒。

重复购买的比例代表了忠诚度，推荐亲友的比例代表了美誉度，业内购买的比例说明了专业度，员工购买的比例说明了认可度。

理想之城十年积累，700多组客户其实也就是顺其自然的事情了，起码在这次，中交版绿城不会让人失望。

这也给地产企业树立了很好的标杆，业主口碑和品牌认可度是地产冬天最好的棉袄，这是值得每个企业重视的。这两年，你可以看到，很多项目的售楼处可谓美轮美奂，样板区可谓争奇斗艳，但一交房都打回原形;物业费也在迅速提高，但服务体系建设差强人意;很多大开发商在南方城市做得很好，到了青岛连基本的质量都难以保障却照样卖高价。对比之下，自然让优质品牌过硬产品的绿城老业主们有发自内心的认可。

这是销售部分内幕，还有一条重要信息，8月集团更换人事之后，青岛公司总经理9月也换人，原来负责深蓝项目的敖罕升任。这个名字有点蒙古特色，实际上此人为宋老板一手带出来，当年在杭州曾经负责明星项目四季酒店项目，那是整个绿城的标杆。

目前敖罕已将更多精力用来主抓理想之城产品。据说要求极严，三天两头到工地巡视，让工程相关负责人压力不小。前不久因为地下施工标准有点松，这其实并无大碍，结果现场直接命令砸掉返工，还真是有宋卫平的风格。

靠谱的事需要毕竟靠谱的人去执行，按部就班的人是很难坚持绿城的高标准的。青岛绿城，有这样一个老宋精神的传承者来掌舵，还真是业主之幸。

所以，中交版的青岛绿城，在理想之城，在这个地产冬天，还是会让这把火传递下去，应该没有太大悬念。不信的话，你不妨去工地现场仔细考察一番。(文章转自百忍说，绿城供稿)