以案说法 青岛法官帮市民规避房屋交易中的陷阱

原标题：以案说法 帮市民规避房屋交易中的各种"陷阱"

买房,是目前市民都十分关注的话题,同时也是大多数人生活中的头等大事。在房屋买卖交易当中,由于房屋本身所附加的许多因素又和其他商品不同,因此出现了不少延期交房、延期过户、一房二卖等交易陷阱。面对这些纠纷时,也有不少市民不知道如何处理。近日,半岛全媒体记者采访了青岛中院民一庭专门审理房产交易纠纷的几位法官,他们用真实的案例为市民答疑解惑。

■案件一　共有房屋被贱卖抵押竟不知情

法官侯娜,毕业于中国人民大学法学院,硕士研究生,现任民一庭党支部委员、审判长。2004年经青岛市委组织部选调到中院工作,主要审理房地产、建设工程、房屋租赁、劳动争议、物业服务合同纠纷等案件,具有深厚的法律理论功底和丰富的审判实践经验,多次妥善处理群体性房地产诉讼案件,并成功调撤多起具有重大社会影响的案件,未发生过一起恶性信访案件。其撰写的多篇优秀裁判文书、典型案例、论文曾获得省市级荣誉,并入选青岛市建设工程施工合同纠纷十大典型案例,多次荣获个人三等功、办案能手、优秀法官、优秀共产党员等荣誉称号。

周甲、周乙是亲兄弟,原来共有一套住宅。1991年,周甲之妻王某取得涉案房屋的所有权证,建筑面积为94.02平方米。该房屋由周甲与周乙生前共同居住,后周甲一家搬走,由周乙后人周丙居住使用至今。2005年,王某起诉周丙,请求腾房,法院最终认定涉案房屋为周甲、周乙共有。

2009年9月26日,王某与苏某签订《青岛市存量房买卖合同》,将这套住房转让,合同写明转让价款为489160元,并约定三日后腾房及房屋交接事宜。该买卖合同在青岛市国土资源和房屋管理局备案。此外,2009年9月21日,苏某还与王某另行签订《房地产买卖契约》一份,约定王某将涉案房屋以70万元的价格售予苏某。关于房款支付情况,除第一笔购房款23万元为农业银行划拨外,其余3笔均为现金支付。2009年9月27日,王某将涉案房屋过户至苏某名下。涉案房屋经委托的评估价值为1406300元。

2009年10月12日,苏某与第三人张某签订一份《抵押借款合同》,约定苏某向张某借款35万元,苏某以涉案房屋作为担保。之后,第三人张某将苏某诉至法院,生效判决确认苏某应偿还借款本金及利息3555250元,如苏某不履行上述义务,张某有权以苏某涉案房产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。之后,涉案房屋过户至张某名下。周丙遂起诉至法院,以恶意串通、严重侵害其他共有权人利益为由请求法院判决王某与苏某的买卖合同无效。

一审法院认为,涉案房屋系周甲、周乙生前共同共有,故王某作为周甲之妻对该房屋没有完整的处分权,其未经房屋共有人的同意处分涉案房屋构成无权处分,严重损害了周丙的合法权益,且结合苏某明知涉案房屋中有人居住却未仔细查勘了解,未进行房屋交接,仅支付定金就办理房屋过户手续,出售价格低于市场价格、未能就实际支付房款的情形作出合理的说明为由认定苏某不构成善意取得,直接判令涉案房屋买卖合同无效。

二审法院认为,根据我国合同法第五十二条的规定,认定合同无效应有法定事由,是否构成善意取得不是认定合同无效的法定要件。综合本案案情分析,二审认为,王某与苏某存在主观上的故意,恶意串通损害了其他共有权人的合法权益,依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,依法认定涉案合同无效。

【　法官说法　】

第一,《物权法》第九十七条规定,处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上按份共有人或全体共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。共有物的处分包括事实上的处分(如加盖房屋、装修房屋)和法律上的处分(包括转让、抵押、质押)。共同共有物的处分必须经全体共有人同意,部分共有人擅自对共有物进行处分的构成无权处分。所以,王某转让房屋不仅需要经过周丙的同意还需要经过除自己以外的所有周甲后人的同意,故王某出售房屋的行为构成无权处分。

另外,不应以受让人是否构成善意取得作为判断合同效力的标准。善意取得,是指财产占有人无权处分其占有的财产,如果他将该财产转让给第三人,受让人取得该财产时处于善意,则受让人将依法及时取得对该财产的所有权或其他物权,其立法目的在于保护交易安全。

《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于善意取得制度的规定,其适用的前提是财产占有人无权处分其占有的财产。

因此本案中,王某构成无权处分,但无权处分订立的买卖合同有效。因苏某不符合善意取得,所以即使不动产已经办理过户登记,房屋所有权移转的效果仍为效力待定。因周丙不追认房屋转让合同、王某没有获得处分权,所以房屋所有权不发生转移,仍由周甲、周乙的法定继承人共同共有。苏某可以向王某主张违约责任。因苏某未获得房屋的所有权,其与张某签订的抵押合同也属于无权处分。因无权处分的普通合同效力待定,房屋的共同共有人没有追认、苏某没有获得处分权,所以抵押合同自始无效。张某可向苏某主张缔约过失责任。周甲、周乙后人可向张某主张返还原物请求权,办理房屋的过户登记或主张侵权责任,但原物请求权更能最大限度地保护自身利益。

■案件二　一房二卖机关算尽,房主被告上法庭

法官孙琦,法学硕士。本科就读于中国海洋大学法学院,研究生毕业于中国社会科学院研究生院,现任青岛市中级人民法院民一庭审判长。于青岛市中级人民法院从事民事审判工作十余年,长期从事房地产、建设工程、劳动争议、土地承包和执行异议之诉等案件的审判工作。

2005年,崔某与于某签订房地产买卖契约,购买于某坐落在本市的房屋一套,约定签订合同之日崔某支付定金2万元,待办出房产证三日内,崔某支付于某24万元并办理过户手续,剩余40万元房款通过贷款方式进行支付。

后双方签订补充协议,约定崔某提前支付首付款20万元给于某,剩余房款待房产证办理完毕后,按原合同执行,于某把房屋相关证明及钥匙交给崔某保管。后崔某分多笔支付于某购房款共计46万余元。于某将涉案房屋交付给崔某并由崔某居住使用至今。

由于于某以该房屋抵押进行贷款,双方未及时办理房产证过户手续。在于某还清其该笔银行借款,解除了涉案房屋上设定的抵押权,取得了涉案房屋的房产证后,于某并未协助崔某办理过户手续,而是多次以该房屋为抵押,与多家银行签订抵押贷款合同,并办理抵押物登记。

2009年,于某又与其妻弟陈某签订房地产买卖合同,将涉案房屋卖给陈某,并协助陈某办理了房屋的产权过户手续,由陈某取得涉案房屋产权证。后陈某再次以涉案房屋为抵押物向银行进行贷款,而其还贷明细显示,存在多笔由于某妻子(即陈某姐姐)的转账还款。

法院审理认为,于某与崔某就涉案房屋签订的房地产买卖契约系双方真实意思表示,合法有效。崔某已按合同约定支付大部分购房款,于某应当按照约定,在房屋具备过户条件时协助崔某办理房屋产权过户手续。崔某要求于某履行房屋买卖合同,协助办理涉案房屋的过户手续,符合双方合同约定及法律规定,依法予以支持,同时崔某应当将房屋尾款支付给于某。

对于于某与陈某签订的房屋买卖合同,因陈某与于某签订的房屋买卖合同存在恶意串通情形,损害了崔某的合法权益,该房屋买卖合同无效。

【　法官说法　】

我国合同法规定,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,合同无效。本案中,于某在与崔某签订房屋买卖合同,收受大部分房款并已经将房屋交付崔某使用,只是由于涉案房屋事先存在抵押贷款,在房屋进行交易时房产证并不在于某手中,故于某与崔某约定待办出房产证后再办理过户手续,交付剩余房款。而于某在其还清银行贷款,撤销房屋上抵押并取得房产证以后,非但没有履行买卖合同义务,而是多次以该房屋设置抵押进行贷款,恶意地为涉案房屋办理过户手续人为地设置障碍。于某该种行为系为自己利益不正当地阻止合同约定的办理过户条件的成就,应当视为条件已经成就,崔某有权依据合同要求于某履行协助办理过户手续的义务,并支付于某收取剩余购房款。

对于于某与陈某签订的房屋买卖合同,陈某自认其知晓涉案房屋已经出卖给于某并交付使用多年,在此情形下,陈某仍与于某签订房屋买卖合同,办理过户手续,并在房屋上设置抵押。

陈某的该一系列行为必然会损害崔某的利益,陈某作为一个具备完全行为能力的人对此应当是明确知晓的,而其仍然为之。而从后续的事实来看,陈某并无充分证据证明其向于某支付了全部购房款,却在这种情形双方办理了过户手续;在之后的多年内,作为买房人的陈某既未向于某主张交付房屋,亦未向崔某主张腾房;而偿还银行贷款的明细显示,还存在于某的妻子、陈某的姐姐转账的方式代陈某进行还款的事实,这些情形明显不符合常理和人们日常的行为模式,陈某、于某对上述违背常理的事实均无法做出合理解释,在综合于某、陈某双方系亲属关系的事实,可以认定于某与陈某构成恶意串通,而其恶意串通的行为直接导致崔某无法取得涉案房屋的房产证,损害了崔某的合法利益,故依法应当对于某与陈某签订的买卖合同认定无效。

■案件三　二手房卖完没过户,又抵押贷款

法官徐明,法律硕士,青岛市中级人民法院民一庭法官。从事民事审判业务十余年,担任审判长多年,对于建设工程、房地产、土地承包等不动产类民事纠纷有丰富的审判实践经验以及业务调研能力。数年来参与审理各类民事纠纷千余起,所带队合议庭连续两年被推选为先锋合议庭,个人多次获得全市法院优秀法官、调解能手等荣誉称号。

原告刘某某于2013年5月与被告薛某某签订二手房买卖合同,约定刘某某购买薛某某名下的私有房产一处,原告刘某某按照约定支付了购房款,被告薛某某也将房屋交付给了原告刘某某居住使用至今,房屋交付后双方未能及时办理过户手续,后刘某某多次向薛某某要求办理过户,薛某某一直以种种理由拖延,至2014年8月刘某某向法院提起诉讼要求薛某某协助办理过户手续,法院判决双方继续履行合同,由被告薛某某协助原告刘某某办理过户手续。

判决生效后,原告刘某某在申请执行时才发现涉案房屋于2014年3月已经被薛某某作为抵押物抵押给第三人某某银行青岛支行用于办理贷款,薛某某与某某银行青岛支行签订了抵押借款合同并在房产交易部门进行了抵押登记。原告刘某某遂再次将薛某某作为被告,将某某银行青岛支行作为第三人提起诉讼,要求撤销抵押借款合同以及抵押登记。

该案经法院审理,最终认定原告刘某某购买房屋在先,且已经支付了全部购房款,并实际入住使用至今,其房屋买卖合同合法有效,应当继续履行尚未履行完毕的部分。第三人某某银行青岛支行虽然也签订了抵押贷款合同并办理了抵押登记手续,但是上一个生效判决已经确认由被告薛某某协助原告刘某某办理过户登记,同时,某某银行的抵押合同签订在后,而且某某银行在签订抵押合同时未尽到审查义务,本身也具有一定的过错,该抵押权不能对抗房屋买受人对房产享有的实体权利。

经过一二审审理后,最终判决撤销薛某某与某某银行青岛支行在房产登记部门所做的不动产抵押登记。

【　法官说法　】

上述案例事实上属于售房人将已经出售的房产进行抵押借款而引发的纠纷,法院审查分析后得出以下结论:第一,房屋买卖合同的合法性毋庸置疑。第二,抵押借款合同的合法性会有一定争议,但主流观点还是认为根据《中华人民共和国物权法》第9条规定:“不动产物权的设立变更登记转让和消灭,经依法登记,发生效力,未经登记,不发生效力”的规定,涉案房产仍然登记在售房人名下,买受人尚未实际取得房屋的物权,因此售房人将该房屋作为抵押物与银行签订的抵押合同内容本身并不存在违法之处,应当认定抵押借款合同合法有效。第三,要解决买受人权益与银行设立抵押权的冲突问题。抵押权设立时,买受人虽未完成物权确认的最后一步,但是其已经履行了房屋买卖合同的主要义务,其后买受人又通过诉讼的方式,经人民法院作出生效判决判令售房人协助买受人办理过户手续,符合了《中华人民共和国物权法》第28条规定的“因人民法院的法律文书,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书生效时发生效力”情形,可以认为生效法律文书判令被告协助办理过户的内容事实上已经解决了房屋所有权归属的问题,因而,也就解决了买受人因买卖合同取得的房屋处分权利与银行抵押权之间的冲突,即抵押权不能对抗买受人的权利。

另外较为常见的还有先抵后售的问题,即售房人故意隐瞒房屋存在抵押而将房屋出售给买受人。根据《中华人民共和国担保法》第49条规定:“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让无已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。”《中华人民共和国物权法》第191条规定:“抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”

比如,房屋买卖合同签订后,发现存在抵押的事实,但是尚未支付房款或者尚未支付大部分房款,可以考虑将房款直接用于偿还抵押借款,清偿借款后消灭抵押权,可以消除继续履行买卖合同的障碍,继而实现房屋买卖合同的根本目的。如果已经向售房人支付了房款,或者未支付的房款不足以清偿银行贷款,无法消灭抵押权,可能导致房屋买卖合同目的无法实现,则买受人可以考虑解除买卖合同,向售房人索要赔偿等等。