一个官司引发购房款沉淀质疑：链家金融违规操作？

急速扩张的链家金融版图隐患重重

3月2日，北京链家房地产经纪有限公司(以下简称“链家”)被王某告到北京市朝阳区人民法院(以下简称“朝阳法院”)。2015年8月7日，王某因需要出售其位于北京通州的一套房屋，故与买方刘某、中介公司链家签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;2015年9月23日，王某又与链家、刘某、北京中融信担保有限公司(以下简称“中融信”)签订了《融信托管协议》(以下简称“协议”)。

这份协议是链家专门前往王某老家山东签订的。链家海淀区某分店经纪人告诉中国房地产报记者：“购房合同和补充协议都可委托他人代签，唯独托管协议必须本人签字。”

协议约定：刘某将90万元购房款存入中融信在北京理房通支付科技有限公司(以下简称“理房通”)开设的存量房交易结算资金托管账户(以下简称“托管账户”)。事实上，中融信法人代表为左晖，其承载着链家所有对外抵押贷款和尾款垫付业务;而理房通法人代表是链家执行董事单一刚，也是中融信的子公司。

这份协议正是要害所在。因质疑保证该笔购房款的安全性，王某心生退意，希望通过打官司来界定该份协议无效，进而收回卖房承诺，并提出三点质疑：“理房通非商业银行机构，不得吸收公众存款;中融信在理房通开设的账户为公司个体账户，不具有监管力度;90万元购房款的支付方式是通过POS机刷卡，POS机刷卡不属于理房通互联网支付业务范围;理房通很可能以此形成巨额资金池，扰乱房地产市场”。对此，链家并不妥协，中融信方面认为王某的诉求没有法律和事实支撑，请求朝阳法院依法驳回。

双方僵持不下，王某代理律师韦某回忆到：“两位法官因对理房通POS机支付行为是否属于互联网支付一事存有分歧，案件休庭”。中融信与理房通作为链家旗下金融贷款与资金托管的重要部门，其暧昧关系令人匪夷所思。

钱究竟进了谁的账户?

王某的案件只是冰山一角。所有通过链家交易的二手房都有3种资金监管渠道：北京市住建委监管、理房通监管、光大银行监管。理房通方面告诉中国房地产报记者：“目前除了定金业务，其他业务都在正常进行，首付款也可以通过理房通监管”。而链家朝阳区某分店经纪人亦称：“理房通监管简单快捷，链家确保你的资金安全，省得去望京光大银行排队”。

早在2016年12月15日，北京市住建委和中国人民银行营业管理部便联合印发《关于进一步加强存量房交易资金监管的通知》，其中明确规定：房地产经纪机构及从业人员不得通过监管账户以外的账户代收代付交易资金，不得侵占、挪用交易资金，不得利用客户资源和信息优势强制提供担保、金融等相关服务。

理房通于2014年7月10日获得中国人民银行颁发的《支付业务许可证》，并在官网声称：“客户办理理房通业务后，资金全额存放于理房通在银行开立的客户备付金账户中，操作更改基于客户指令”。

不过，刘某支付给王某的购房款，却通过链家POS机刷卡直接进入到中融信在理房通开设的托管账户，该账户名称显示为邮箱账号。事实上，理房通的性质与支付宝一样，用户可以用手机号或者邮箱账号在支付宝平台注册，中融信同样可以作为用户在理房通注册账户。

“首先，中融信在理房通开设的账户是中融信公司的账户，并非商业银行，不得吸收公众存款;另外，根据《非银行支付机构网络支付业务管理办法》，互联网支付业务是指收款人或付款人通过计算机、移动终端等电子设备，依托公共网络信息系统远程发起支付指令，POS机刷银行卡不在这一范围当中。”对此，韦某表示，“以第三方支付机构名义吸收公众存款会形成巨额资金池、扰乱房地产市场”。

面对外界质疑，理房通曾公开澄清：“资金由银行全程监管”。托管账户的钱去向何处尚无定论.不过毋庸置疑的是，刘某的购房款进了中融信的账户，这笔资金需待房屋过户完成后方可解冻，然后打入王某在理房通开的账户。对此，中融信自称“为交易双方担保”。

找“托”办房贷

中融信是谁?中融信承载链家所有住房抵押贷款和尾款垫资业务。涉及贷款问题，链家经纪人会娴熟地将购房者引荐到中融信。中融信一位工作人员介绍购房贷款业务流程时称：“下户、签约、公正、抵押、贷款”，几分钟后慌张改口：“我们不做购房贷款，如果你要开公司，我们才能贷给你”。

这位工作人员传达的信息并不准确，中融信其实一直在做购房贷款业务。鉴于银行对消费贷款严格管制：当消费信用贷款额度超过30万元时，银行必须按照银监会的要求采用受托支付，不能把钱直接打给贷款人，而是直接付给贷款人的交易对象;当消费信用贷的额度不超过30万元时，银行可以直接打款到贷款人的账户由其自由支配。中融信对贷款超过30万元的购房者的说辞则是：“这笔钱需要打进对公账户。”

所谓的对公账户，要求贷款人自有公司或者找一家熟悉的公司，如果此条件难以达成，中融信会替贷款人找到一家银行规定范围的第三方公司，并与该公司、贷款人签订三方协议，这家作为“托”的第三方公司，会收取贷款额度的千分之二作为佣金。

一位接近中融信人士强调：“贷款用途不能填写购房，建议填写装修或者其他”。如此，银行会默认为该笔贷款已经被准确地打进贷款人交易对象的对公账户。至于第三方机构将钱转回贷款人账户后，该笔资金的真正用途并不会被监管。

在整个贷款过程中，中融信仿佛八爪鱼一样存在。除了帮助贷款人找第三方公司，中融信还与多家评估公司、公证机构合作，前者会收取400元的评估报告费用，后者则收取贷款额度的千分之二作为服务费用。

“我们只做中介服务。”上述接近中融信人士表示，“中融信会收取贷款额度的2%作为服务费，贷款金额超过200万元时，年利率可至6.37%”。

隐形盈利模式

按照上述接近中融信人士的说法，中融信对外贷款的资金全部来自银行。不过，部分市场人士却认为：“中融信放在理房通托管账户的资金很有可能被链家用来周转或外借。”对此，中国房地产报记者试图通过官方电话联系到链家方面，截至发稿日期并未得到回复。

链家是聪明的，它一再公开声明不会挪用资金，但其对理房通监管渠道表现得极为重视。相比银行机构监管，理房通还是给了购房者一定程度的优惠。河北燕郊链家某分店经纪人表示：“如果走银行监管，面签当天需要将首付款打进监管账户，如果走理房通监管，只要在过户前打进去就可以。”

链家自有算盘。某房产公司经纪人告诉中国房地产报记者：“一般情况下，如果是纯公积金，完成过户的周期需两至三个月;如果是混合贷款，完成过户的周期至少需要半年，国家放贷的时间很难把握。”

这意味着，在链家进行二手房交易的购房者，其首付款至少会在中融信开设的理房通账户中沉淀3~6个月。据《21世纪经济报道》称，链家2016年1月至11月的交易额超过1万亿元，按照链家“2017 年实现总交易额1万亿元，并将平台上新房与二手房业务比例由现在的不足1︰5提升至1︰2”的计划来初步估算，链家2016年二手房交易额至少有6000亿元，在所有客户都走理房通监管的情况下，按照30%首付款计算，其沉淀资金可达1800亿元。

即便并非所有客户都选择理房通监管，事实上，备付金利息收入一直是支付机构的主要利润来源，以2015年纳入统计的264家支付机构备付金余额3000亿元计算，其中利息收入达到52.77亿元。以此推测，中融信通过担保将购房款沉淀在理房通所获得的利率收益，同样不可估量。