热点城市土地市场开始降温 “地王”明显减少

11月2日，北京土地市场迎来新政后的第二拍。此次拍卖的是公租房与自住房地块，现场经过9轮举牌后，中铁以21.5亿元竞得。

据中国证券报记者采访了解，自10月份多地密集发布房地产调控政策以来，热点城市土地市场开始降温，“地王”明显减少，前期一些“地王”项目也通过引入股东等方式积极调整，以控制风险。

竞拍回合减少

本次拍卖9轮举牌即结束的情况并不多见，以往土地市场通常至少要厮杀20个回合。分析人士指出，这显示出严厉调整政策之下的北京土地市场开始“退烧”。

本次拍卖的地块为“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地(新)HD00-0401-0146地块R2二类居住用地(配建公共租赁住房)。该地块总面积为91049平方米。其中，公租房36000平方米，自住房55049平方米。预计可以回款26.467亿元。该地块也是落实北京市“9·30”新政的首批“限房价、竞地价”试点地块之一。

中原地产首席分析师张大伟表示，房企争夺该地块主要是为了确保回款。自住房部分楼面价约为2.92万元/平方米，按照销售限价3.5万元/平方米计算，利润有限。房企主要看重无风险的销售额和部分车位等配套设施收益。

亚豪机构市场总监郭毅认为，“9·30”新政之后，北京楼市成交量应声而降，供应量锐减。不管是被动延期，还是主动调整销售策略，今年四季度甚至明年销售额下滑已成定局。而自住房产品由于其定价优势，购房群体相对稳定，再加上该宗自住房项目所处海淀区地理位置优越，并不愁客源。该地块26.47亿元的可变现金额对于房企是不小的诱惑。

永丰区域内尚有三宗商品住宅地块待拍，这也是该宗自住房地块竞争并不十分激烈的原因之一。据了解，位于海淀区永丰产业基地的三宗住宅用地以及大兴黄村的一宗住宅用地，将于11月16日、17日进行现场竞价。这4宗地块均设定合理土地上限价格，当竞买报价达到上限价格时，不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。根据土地出让文件，这4个地块所建房屋均要严格按照限定的销售均价和最高销售单价销售，海淀永丰三宗地块销售均价不超过53400元/平方米，最高销售单价不得超过56100元/平方米，黄村地块分别为不超过55800元/平方米和58500元/平方米。

土地市场降温

多个城市发布楼市调控措施后，重点城市“地王”涌现的局面明显改变。

杭州余杭近日出让一宗商住地块，合景泰富以总价16.72亿元拿下，溢价率仅0.1%。10月份，合肥平均地价为843.14万元/亩，环比9月份的1438.4万元/亩均价下跌595.26万元/亩。

中原地产统计数据显示，相比调控前市场火爆的8月-9月，高价地数量明显减少。10月份累计10亿元以上的地块中，溢价率超过100%的有17宗，主要出现在天津、长沙、南宁、上海、佛山、沈阳、南昌。整体看，大部分城市土地市场比前期均有所降温。而8月和9月10亿元以上的地块中，溢价率超过100%的分别为46宗和50宗，且高价地块基本集中在少数几个城市。

数据显示，50大城市今年前10月合计土地出让金达到19430.78亿元，相比2015年同期的1.4万亿元上涨38.5%。其中，49个城市卖地金额达到100亿元以上，超过200亿元的有28个城市。苏州、南京、天津、杭州、合肥、深圳、郑州、宁波、无锡等城市土地出让金均同比翻倍。

从近期土地市场看，天津成为不少房企争相入局之地。10月14日，万科经过58轮竞价，以总价74.5亿元拿下天津西青区张家窝宅地津西青(挂)2016-03号地块，楼面价约合22860元/平方米，溢价率达107%。10月26日，金隅嘉业以57.5亿元的总价拿下天津空港经济区三宗住宅用地，平均溢价494%，楼板价均突破30000元/平方米。分析人士表示，空港经济区在售新房项目缺乏，住宅用地出让较少，这或是金隅此番竞拍的原因。

房企合作开发

土地及房地产市场降温，前期的不少“地王”纷纷酝酿调整，引入外部股东合作成为方式之一。

中原地产统计数据显示，前期全国200多宗“地王”中，目前已有超过30%出现或者在酝酿股权调整。

10月中旬，信达地产稀释“地王”杭州滨江奥体地块股权至50%，融创和滨江分持滨江奥体地块股权40%、10%，123.18亿元的土地款也由信达、融创和滨江房产按持股比例承担。此外，信达地产正在对外挂牌出售子公司上海宝纳园置业48%股份，转让价7028.8万元，转让后将不再持有后者任何股份。有行业人士表示，信达地产独立开发项目能力较弱，先拍地后合作符合其一贯风格。

10月18日，绿城杭州潮鸣项目宣布将引入建发地产。建发地产以财务注资为主，股权占比30%;绿城则负责项目操盘、管控。

10月28日，融侨集团股份有限公司与招商局蛇口工业区控股股份有限公司，就合肥融侨悦府项目签署战略合作协议。

11月1日，文一地产方面透露，其与合肥万科于10月31日就肥东FD16-12项目签订合作开发协议。