市北新地王诞生 宜昌路16号单价12520元/㎡成交

今日上午，雾蒙蒙的天气下，岛城的土地市场却一片火热，备受瞩目的宜昌路16号成交了。

在上午进行的网上竞拍中，共吸引21家开发商参与，经过367轮激烈竞价，地块以12520元/平方米，总成交价约9.97亿元，被四川蓝光和骏实业有限公司收入囊中，溢价率约为203.9%。据了解，这也创下了市北区土地成交单价之最。对此，不少业内人士也颇感意外，认为从地价和建筑成本等因素推算，该地块高层住宅将来要18000元/平左右才能保本，逼近市南水平，未来销售难度可想而知。

单价12520元/㎡，市北新“地王”诞生

据说，本次拍卖刷新了青岛土地拍卖多项纪录，成为参与竞买开发商最多的地块、2016年已成交“单价地王”以及市北区土地拍卖新的“单价地王”。原市北区“单价地王”保持者是2014年12月份出让的镇江路12号地块，楼面地价是8500元/㎡。

根据拍卖公告，本次拍卖的宜昌路16号地块编号为331-317-370203-029-508-GB00001，土地面积23178.8㎡，土地用途为商服住宅，其中住宅部分占地为19702㎡，商服部分占地3048.2㎡;根据规划，未来该地块规划总建筑面积为81125.8㎡，其中将建有住宅68956.9平方米，建设商服配套设施10668.9㎡，两者比例接近6.5:1。

地块的出让年限方面，住宅部分为70年、商服部分40年，规划建筑指标方面容积率≤3.5，建筑密度≤25%，绿地率≥35%。另外，该地块还将划拨428.6㎡做为科教用地(3班幼托)，规划建筑面积为1500㎡。

据悉，宜昌路16号为山东省食品进出口公司四方仓库用地，青岛东大物流有限公司也在此办公，现在是一片仓储用地，尚未拆迁。青岛市老城区企业搬迁办副主任傅少春曾介绍，单体搬迁企业的土地按照规划用途拍卖后，80%返还给搬迁企业;成片搬迁则以土地评估价的90%为标准返还，这调动了企业搬迁的积极性。有了这笔钱，就解决了新厂建设、职工安置等的资金问题。

配套尚可，公共资源优劣参半

从地理位置上看，该地块周围原是青岛老企业聚集区，老企业搬迁后规划为现代化的商业住宅区，兴隆家园、兴隆花园、海湾花园均已成为成熟小区，正在销售的中海蓝庭小区位于该地块南侧，直线距离600米。目前，该区域的二手房价格在11000到12000元/㎡之间。

从配套上看，宜昌路16号地块正处于滨海新区新旧交替的重要位置上，顺着环湾大道北行2公里就可到达欢乐滨海城板块，向西1公里可到达海云庵商圈;从交通上看，周围有瑞昌路、杭鞍高架等主干道，距离火车北站7公里，四方长途站3公里。

不过需要指出的是，宜昌路16号地块距离发电厂直线距离仅1.2公里左右，或成为未来影响项目销售的环境因素。

成交单价过高，未来销售有不小难度

地块成交后，引发岛城地产圈持续讨论。

青岛链家市场分析师张斌表示，尽管宜昌路16号地块未拍先火，但是依然出乎所有人的意料。链家网数据显示，原四方区板块现成交均价在11600元/平左右，目前售价最高的中海临安府洋房也不超过16000元/平。根据地价和建筑成本等推算，宜昌路16号项目未来高层住宅要18000元/平左右才能保本。

从土地3.5%的容积率推算，项目业态很可能是高层住宅，18000元的单价已经逼近市南水平，未来销售难度可想而知。

而该地块的成交对周边的影响可谓深远。“现有的商品房的销售价格必然会进行调整，近期一万左右已经周边买房的人们自然是心底偷笑。”一位业内人士分析，二手房自然也会受到刺激，估计要调整售价的房东们已经开始计算了。最重要的是，原四方作为主城区的价格洼地，价值将更快的被挖掘，当然价格会走在价值的前面。

据了解，四川蓝光和骏实业有限公司是蓝光集团下属控股公司，拥有房地产开发一级资质，此前在李沧区开发了蓝光COCO蜜城项目，已于上月实现交付。(半岛记者 于红靓)