二手房营改增政策将实施 高端住宅交易或回升

营改增5月1日全面推行后，二手房交易税负将如何变化，成为关注的焦点之一。根据最新出台细则，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

两年以内二手房税负下降

目前来看，二手房交易营改增基本上相当于将营业税政策平移至增值税上，税负并不会增加。某地方税务机关人士表示，考虑到价税分离部分，营改增后，税负实际上略微降一点。

但是由于二手房交易中通常是卖方占主导地位，会通过各种方式转移税负，他也提醒，要谨防开发商拿增值税炒作，或者价税分离标价，建议购房人注意合同签订，必须搞清楚房款是否含税价。

根据增值税的算法，需要先计算出销售额，销售额=含税销售额÷(1+征收率)，应纳税额=销售额×征收率，比如一套售价150万(含税、购买不足2年)的房子，最终增值税应纳税额为(150÷1.05)×0.05=7.14万。而按照当前营业税下是总价5.6%的税率征收，因此，按现行政策，营业税应纳税额为150×0.056=8.4万。

也就是说，这套两年以内的二手房，营改增后，在交易时所缴纳的税负要比原来少交1.26万元。

非普通住房也可免征

根据此次政策，另一减税的来源是2年以上的非普通住房。现行二手房交易营业税政策是个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

而此次个人二手房交易营改增对2年以上(含2年)的住房采用了统一表述，并未区分“非普通住房”和“普通住房”。青岛国税局相关负责人对记者表示，从国家出台的政策看，除去北上广深这四个城市，其他城市未来不会有普通住宅和非普通住宅的差别对待。

目前，普通住房和非普通住房的区别，主要是各地区根据实际情况，结合单套建筑面积、住宅小区建筑容积率、实际成交价格等制定的本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。如果营改增后，2年以上的非普通住房也纳入免征范围，将减轻这部分住房的交易税负。

高端二手房交易将回升

如上文所提，具体到青岛市场，业内人士认为，高端二手房交易将有望回升。

按照青岛现行政策，面积在144平方米以上的房子为非普通住宅，按照营业税政策，购买满两年的非普通住宅需要按差额缴纳营业税。以一套150平方米，单价2万元的二手房为例，这套总价为300万元的非普通住宅，购买差额为120万元，当前交易需要缴纳差额5.6%的营业税，因此需要交120×0.056=6.72万元的营业税，而营改增后，不再区分对待普通住宅和非普通住宅的话，那么，未来非普通住宅交易有望上涨。

“同刚性需求和改善性需求二手房交易相比，这两年高端物业的二手房市场一直不温不火。一方面是因为总价比较高，另一方面税费也比较重，一套非普通住宅动辄三四百万元，特别是沿海一线，房子最低也得四五百万元，有的甚至上千万元，之前高端二手房交易时需要缴纳差额的5.6%的营业税，数额还是挺高的，营改增后，这部分税费减免，对推动这部分市场的交易还是非常有利的。”岛城某品牌中介公司负责人告诉记者。

本报记者 鞠培霞