营改增过渡政策给予房企缓冲机会 促平稳发展

3月24日财政部公布了《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》细则,明确从 2016 年5月1日起,将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。并为房地产企业和建筑企业提供了过渡政策。

作为我国税制改革收官阶段的营改增,在全国范围内对剩余的所有行业全面实施,其中三个重要板块是:房地产及建筑业、金融服务业、生活服务业,具体包括酒店业、餐饮业、医疗、教育、文化娱乐服务等。

四大会计师事务所之一的毕马威指出,从政策角度来看,这些行业是增值税改革难度最大的行业;从经济角度而言,这些行业是对中国财政收入有重要影响的行业。从政策角度来看,对这些行业适用增值税将会遇到重重挑战,比如,房地产交易收益可能产生于被动活动(即房产价值上升),也可能产生于主动地对房产进行改善,例如建筑和施工。房地产业也可能会影响很多的利益相关者,例如开发商、投资者、投机者和个人。并且,政府已经对房地产业征收了其他很多种税。

建安链条或传导房价

实际上,多家房企从去年开始就已经在内部建立小组就营改增政策出台进行讨论与制定预案。营改增细则出台前,有关部门也在业内展开了密集调研。财政部咨询营改增政策的其中一个单位就是中化集团,其中中国金茂(0817.HK)作为房地产行业的代表单位,也参加了财政部咨询会议。

中国金茂首席财务官江南透露,公司去年就把营改增作为重大事项在内部开展工作,并有具体应对方案。

由于营改增具体到各个项目,民企同样高度关注。旭辉控股(0884.HK)执行总裁林峰透露,由于公司多个项目属于合营,对于营改增也成立了专门小组进行研究。

融信中国(3301.HK)首席财务官曾飞燕透露,公司此前做项目预增也差不多以11%为基准,并且没有考虑到进项部分的抵扣,因为有一些税项已经明确不能抵扣。

房企最关注的还是建安成本,如果建安链条封闭(建筑业与房地产业分开征税),则不会影响房企成本;如果不能封闭,可能会存在一定的成本传导问题,最终由消费者买单。

正如新城控股(601155.SH)高级副总裁欧阳捷所言,营改增是国际趋势也是国内税制改革的重要一步,建筑业或将改变以往的增长模式,加快推进企业转型升级,房地产业也将面临利润挑战。

欧阳捷的依据有两个方面:建筑业税前的工程报价包含人工费、材料费、施工费等,人工费、材料费多数不能开发票,增值税就不能抵扣,按照11%征收就涨了很多,但是这一方面的影响比例应该不会超过10%,因此不会马上传导到房价。第二个方面是房企土地增值税如果不能抵扣,营业税和增值税重复计税,额度则会较大,例如在上海,地价越高营改增影响就越大。

“例如一般房地产开发项目毛利率在25%左右,如果建筑业按照11%、房地产业按照11%征税,土地款不抵扣,则几乎与25%左右的利润率持平。”欧阳捷指出,这就要看项目是盈利还是亏损,若遇上不赚钱的项目,按照过去标准,5.5%的营业税是必须缴纳,在营改增之后就不用交了。

据不完全统计,大部分房地产企业的毛利率一般在22%-30%,净利率达到8%-10%。营改增之后,对房地产项目的利润率要求就更高了。

过渡政策缓冲

曾飞燕直指,过渡性政策对于房企而言非常重要。

过渡性政策包括房地产开发企业中的一般纳税人,销售自行开发的开工日期在2016年4月30日前的房地产项目,以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

这意味着房地产企业的老项目可以适用和营业税同样的税率。这一安排是为了实现营改增的平稳过渡,增值税率不会突然间提高到11%。销售2016年5月1日后取得的或新开发房地产项目才适用于11%增值税率。

营改增总体上是完善税务链条的举措,对整体经济有促进作用。由于建筑、金融服务业都被纳入进来,这涉及到对单个项目甚至单一环节的影响。此次细则,让房企此前揣测的诸多内容得以落地,比如土地成本能否抵扣等。

易居中国执行总裁丁祖昱指出,房地产下游的承担能力,受制于市场,因此大部分房企很看重项目测算。此次政策给出过渡期选择,确定一个5%的具体利率,相当于给了房企一个缓冲的机会。

再比如,除了二手房交易“营改增”基本平移了现行二手房交易营业税政策之外,融资租赁行业对于房地产业也有影响。而这也需要通过过渡政策避免因税制改革出现所谓的“赢家”和“输家”。

融资租赁行业早在2013年就被纳入了营改增试点。此次营改增提及差额纳税、即征即退、纳税人必须具备融资租赁经营资质、租赁公司实收资本必须大于1.7亿的原则没变。

变化的地方有,增值税分为四种税率征收;“直租”与“回租”分类;不动产租赁与有形动产租赁区分;差额纳税扣除项有所变化;经营租赁包括无形资产等。

在目前宏观经济环境下,政府致力于减轻税负,但这并不意味着所有企业税负都将降低。财政部部长楼继伟在今年3月7日的新闻发布会上也提到这点。在很多情况下,单个企业的税负是减轻还是增加,是受其自身增值税管理情况,及其与客户、供应商的商业谈判能力影响。

比如,一份于2014年同商业租户签订的租赁合同并没有约定业主可以在租金之外另行将增值税纳入。毕马威一名相关人士指出,在中国,普遍而言,是否可以另行收取增值税取决于合同约定,换句话说,业主并没有权利因营改增而自行提高价格。

在缺乏过渡政策的情况下,业主很有可能需要从收取的租金中拿出部分金额交纳 11%增值税,即使在最初确定房租价格时是基于业主只需要负担5%营业税的假设。商业租户可能表示他们只需支付其签订的租赁合同所约定的租金,但实际上,在未多支付租金的情况下,租户已经可以通过抵扣租金相应11%的增值税进项税而从中获利(营改增之前并不能抵扣任何进项税)。