12城房源生命周期创新高 一套房从挂牌到卖出需198天

2024 01/31 09:46
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半岛新闻客户端
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刘雯
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房源生命周期指的是一套房子从挂牌到卖出所经历的时间周期。房源生命周期的长短是判断市场冷热程度的重要指标。通常来看,房源生命周期越短,业主出手速度越快,表明市场信心越足,周期越长,则市场观望情绪越浓,房源出手越不容易。

2023买方市场深入,房源生命周期拉长,调价延续“高频下沉”态势。1月26日,根据诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年重点12城房源生命周期创近年来新高,达到198天,首次调价到最后一次调价周期157天,调价频次近4次,降价幅度2.95%,均达到2018年以来的峰值。在房地产市场供求关系的改变下,市场进一步进入买方市场阶段。

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城市:一线城市生命周期及调价稳定性持续略优于二线

一二线各项指标全部走高,同时二线需求优势略弱于一线,房源生命周期、调价频次及降幅更大。根据诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年一线城市的房源生命周期为179天,较2022年增加19天;首次调价到最后一次调价的周期为139天,调价频次为3.51次,降价幅度扩大0.29个百分点至1.73%。

2023年重点二线城市房源周期达到200天,首次到最后一次调价周期为159天,调价频次达到3.95次,降价幅度3.77%,各指标亦均走

具体城市来看,分化仍然明显。综合房源生命周期及调价情况来看,监测的8个二线城市大致分为三类,一是被称为“品质之都”的杭州、成都具备“周期短、降势缓”的特征,在市场下行周期下仍然具有较强的韧性,买卖双方之间的心态都偏于平稳,价格没有出现大幅的波动。二是无锡、天津、郑州具备“周期稳、降势大”的特征;三是苏州、南京、重庆具有“周期长、调价频”的特点,3城房源全生命周期均超200天。

面积:大面积产品对应房源生命周期更长,调价幅度更小

房源面积越大,房源生命周期越长,调价降幅更小。根据诸葛数据研究中心监测数据显示,重点12城中,160㎡以上的大面积段产品生命周期最长,为214天,90㎡以下的小户型产品生命周期最短,为189天。从调价幅度来看,面积段越小,调价降幅反而越大,其中100㎡以下的产品下调幅度均超3%,而100㎡以上的大面积产品下调幅度均在3%以下,且160㎡以上的产品下调幅度最小,为2.4%。

房子的面积大小直接决定了购房成本,往往大面积段的产品需要购房者支付更多的资金购入,较大体量的消费支出无疑会增加房子购入的考量时间,拉长成交周期。同时,大面积产品总价相对较高,由于较高基期,从而拉低了降价幅度。

户型:四居及以上产品成交周期最长,二居室价格降幅最大

房源户型越多,“周期长、调价频、降势弱”的特征愈加明显。根据诸葛数据研究中心监测数据显示,重点12城中四居室及以上的房源生命周期最长,为207天;其次为三居室198天;再次为二居室196天;一居室的房源生命周期最短,为195天。同时,四居室及以上的房源调价频次亦最高,为3.82次,价格下调幅度最小,为2.37%。

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分户型产品的房源生命周期及调价特征与面积段接近,一般户型越多意味着房屋面积就越大,则需要付出的总价额度过高,出手难度也就越大。与此同时,四居室及以上的房源调价呈现“频次高、降势缓”的局面,也反映出当前市面上买卖双方针对多户型产品的情绪博弈相对更为激烈。此外,二居室价格下降幅度最大与挂牌量多、竞争大有一定关系。

房龄:房龄越老,生命周期越长,调价更为频繁

房龄越老,成交周期越长,价格下调压力亦明显;次新房出售难度偏低。根据诸葛数据研究中心监测数据显示,房龄在5年以下的房源生命周期为172天,5-10年的为193天,10-20年的为197天,20年以上的为204天,总体上呈现房龄越长,生命周期越长的趋势特征。而从调价频次及幅度也可以看出,房龄越长,调价越加频繁,出售难度越大,价格下调压力越突出。

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房龄高的老房子成交周期长可能与这两方面脱不开关系,一方面,楼龄老的房子在居住舒适度乃至升值潜力上都不具备优势,市场青睐度较低;另一方面,房龄越老,贷款的年限就越短,贷款额度方面可能也受影响。

装修:精装房源相对易出手,毛坯房成交周期最长

精装房源生命周期最短,调价降幅最小;毛坯房源周期最长,出手难度最大。根据诸葛数据研究中心监测数据显示,重点城市精装房源生命周期最短为182天,降价幅度最小为2.33%,而毛坯房源的生命周期最长达210天,调价频次最多为3.91次,同时,简装房源的调价幅度最大,平均降价幅度为3.26%。

其实,精装房源成交周期更短,也是符合当代购房者的消费倾向的。相比毛坯及简装,精装房源能够大幅减少购房者自行装修及改造的时间和精力的投入,满足人们对舒适及便利的追求,同时精装房在一定程度上提高了房屋的附加值,则价格调降空间也相对较小。相反,毛坯及简装房的竞争优势则有所弱化,成交周期相对较长。

品质:普通改善类产品兼具“三低”特征,保值性强

普通改善类产品房源生命周期、调价频次及降幅均处于中等偏低水平,保值性相对更强。从面积与总价段、户型与总价段两项交叉来看,具有三大特征,其一,普通改善类产品(面积在100-120㎡,总价300-800万元,户型主要包含大两居及三居室)兼具“三低”特征,即房源生命周期、调价频次及降幅均处于中等偏低水平。近年来,随着人们对住房品质的逐渐提升,改善性需求逐步占据市场主要份额,普通改善性产品流通率处于中等偏上水平,成交周期稳定偏短,且房源价格也具有一定的稳定性,属于保值性的产品。

90㎡以下且总价在300万元以下的一二居室的刚需住房具有成交周期短、调价频次高且降幅大的特征。相较于改善需求,刚需购房本身涉及的交易金额偏低,加上需求相对迫切,因此成交周期处于低位,但是这类产品通常保值性偏差,抗风险性偏低,价格下调幅度明显。

大面积段、多户型以及高总价的高端改善(面积在120-160㎡,总价800-1000万元,户型主要包含三四居)及豪宅类产品面积在160㎡以上,总价1000万元以上,户型主要为四居室及以上)则涉及的交易总额偏高,成交周期较长。但这部分产品通常对应的是高品质、高附加值的房产,属于市场上的稀缺产品,价格抗跌性更强。

展望:2024年房屋成交周期有望理性缩短

2023年房地产市场仍是深度调整的一年,楼市在“小阳春”后步入下行趋稳行情,需求疲软,市场供求关系迎挑战,买卖双方拉锯战愈演愈烈,市场观望情绪犹存,房源生命周期持续拉升。

结合2024入年以来房地产市场政策端延续宽松基调、地方政策工具箱持续发力以及发改委明确表态要下大力气改善居民收入预期等多重利好信号,预计2024居民购房信心将会上升,供求关系有望改善,房屋成交周期也有望在上年基础上理性缩短。

半岛全媒体记者 李晓芳

[编辑:刘雯]

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