房贷利率下调 扎堆提前还贷现象“降温”

9月25日，全国存量首套住房贷款利率调整正式实施。当日，不少借款人都在手机上查到自己的房贷利率已经完成下调。8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，要求商业银行通过“借新还旧”或重新约定合同利率等方式，落实下调存量首套商业性个人住房贷款利率事宜。

此前，不少在高利率节点购置房产的业主都有提前还贷的打算，提前还贷的热潮一度在2023年春节期间达到顶峰。银行提前还款业务排起长龙，预约时间往往在两三个月后，不少有还款需求的“月供族”发出感叹：“还钱比借钱还难。”如今，随着利率的下调，提前还款是否还是最优解？业内人士表示，房贷利率的下降会降低购房成本，但是否提前还款取决于个人需求。

房贷利率最低可降至4%

记者了解到，青岛各银行目前执行的最新房贷利率与首付比例为：首套房纯商贷利率4.0%，首付20%；二套房纯商贷利率4.4%，首付30%。

随着“认房不认贷”政策的实施，产生了许多在贷款时非首套，如今已符合首套政策的房产，通过置换成为家庭唯一住房的房产。针对上述情况，多家银行表示，需要借款人主动向银行发起申请，虽然“二套转首套”各家银行在办理流程上存在差异，但从时间点看，各家银行的节奏基本相同。工、农、中、建四大行均表示，“二套转首套”经认定符合首套房标准的客户可从2023年9月25日起主动通过线上或线下渠道提出申请。10月22日（含）前完成申请的，10月25日银行将对审核通过的业务进行统一利率调整。

存量房贷利率调整政策出台后，调整幅度成为备受关注的重点。具体到青岛，下调后的利率，分为三个时间段：2019年10月7日（含当日）前发放的房贷（当时尚未与LPR挂钩）以及2019年10月8日（含当日）至2022年5月14日（含当日）之前发放的贷款，最低可调整至LPR不加点，按照当前LPR换算也就是4.2%；2022年5月14日（不含当日）之后发放的房贷，最低可调整至LPR-20BP，不过如果所在城市利率政策下限高于LPR-20BP的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行；根据2023年9月4日，中国人民银行青岛市分行、国家金融监督管理总局青岛监管局联合下发的通知，由于青岛首套房贷利率政策下限是到2022年5月19日（含当日）才降至LPR-20BP，因此2022年5月19日之后发放的房贷，利率最低才可以调整至LPR-20BP，也就是4%。

多位购房者表示，存量房贷利率下调后，每月还款压力小了不少，暂时不打算提前还贷。也有部分购房者称，不想有债务压力，目前正考虑提前还贷。

扎堆提前还贷现象降温

“预约时银行给的答复是需要排队4个月才能还款，但后续我的客户经理联系我说，房贷利率降低，导致提前还贷的人少了，可以提前进行还款了。”预约了提前还贷的金女士说。

而随着利息差距不断扩大，不少借款人算起了收益账，对于是否要提前还款有自己的考量。家住城阳区的占先生表示：“我之前每个月房贷是9446元，调整后每月少还846元。但仔细看一下账单，虽然每月还款8600，但只有2000多是在还本金，其余的钱都是在还利息。如果手上有足够的钱，还是想提前还贷。”

我市某银行个贷客户经理表示，“存量房贷下调前银行确实出现了提前还贷的高峰，因为每个月的还款额度限制，只能让客户排队等待还款，最近提前还贷的情况相比于前期已逐渐平稳。”

10月13日，中国人民银行举行新闻发布会，介绍2023年三季度金融统计数据有关情况。对于存量首套房贷利率下降实施情况，人民银行货币政策司司长邹澜表示，绝大多数借款人已第一时间享受到了实惠，目前降低存量房贷利率工作已基本接近尾声。“9月25日到10月1日实施首周，有98.5%符合条件的存量首套房贷利率完成下调，合计4973万笔、21.7万亿元。调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅0.73个百分点。对于其他还需借款人提供证明材料、银行予以认定的情况，主要银行也将在一个月内完成调整。”邹澜表示。

业内人士表示，此次下调存量贷款利率，对于市民们减轻贷款利息负担、减弱提前还款意愿起到促进作用，但是否提前还款仍取决于个人需求。