青岛二手房成交连续3周超过新房 全市挂牌量超10万套

一句话总结当下的楼市，二手房不好卖，新房更不好卖。

据房天下青岛站和青岛锐理数据信息，7月第一周，青岛新房住宅成交约938套，环比减少89.02%，成交面积约11.41万㎡，环比下降88.58%，创今年2月份以来单周最低；二手房成交1069套，环比增长31.33%，成交面积约10.29万㎡，环比增长34.91%。

7月第二周，青岛新房住宅成交约909套，环比下降3.09%，成交面积约11.21万㎡，环比下降1.75%；二手房成交约1140套，环比增长6.64%，成交面积约108328.04㎡，环比增长5.24%。7月第三周，青岛新房住宅成交约972套，环比增长6.93%，成交面积约12.2万㎡，环比增长8.83%；二手房成交1067套，环比下降6.4%，成交面积约10.21万㎡，环比下降5.74%。数据很清晰了，连续三周，新房成交单周低于千套，二手房成交超过新房。

降价！房东心理预期已开始调低

据卓易数据信息，2023年上半年在全市的商品住宅去化中，从需求结构来看，100㎡以下的占比只有21%，100-120㎡面积段成交最多，占比38%，与120-150㎡两个面积段加起来合计约70%，相比去年全年增加3%，青岛市场进入“大改善”时代。而二手房价格的灵活性，可以较好地满足购房者的改善需求，这是二手房市场的天然优势。

青岛卓易策略数据信息技术有限公司董事长马光明分析，受投资客撤离影响，今年以来即墨、胶州等郊区楼市不够活跃，成交以主城区为主，而主城区的二手房挂牌体量是较大的，全市数据综合后，二手房成交就充分显现出来了。“可以看出来，房东们正在调低心理预期，为了尽快出手而选择降价，出手后有的会选择进行改善置业。”马光明说。

“虽然二手房依然不好卖，但有成交总比没成交好，目前相对低价房源还是比较多的，买方市场已形成，对于想买房的人来说是入手的机会。”房地产市场资深从业人士、青岛众合美家房产负责人高虎涛介绍，现在房东的降价周期在缩短，有的是一周一降价，近期位于城阳世纪公园附近的海棠苑小区有房源成交单价在9000元左右，白云山片区青特小镇有82㎡精装修房源总价在100万元左右。“像青特小镇的82㎡精装修房源在两年前是能卖到120万的。综合来看，老小区房源已经开始选择低价入市，而五年以内的次新小区价格还算坚挺，毕竟刚买的房，装修又花了不少钱，任谁都舍不得立马降价出手。”高虎涛说。

据房天下青岛站和青岛锐理数据信息，7月第一周，城阳区二手房成交106套，成交面积12062.79㎡；高新区成交17套，成交面积1945.46㎡。7月第二周，城阳区成交134套，成交面积14067.53㎡；高新区上周成交15套，成交面积1833.82㎡。7月第三周，城阳区成交109套，成交面积11817.94㎡；高新区上周成交18套，成交面积2098.82㎡。

趋势！青岛存量房时代或将不远

在房地产业内普遍认为，如果一座城市的二手房交易量常态化超过新房交易量，以二手房交易主导，即可以视作这座城市已经进入了存量房时代。

北上广深等一线城市早已进入存量房时代，而今年以来全国多地出现二手房成交超过新房的现象。据克而瑞数据，去年4月昆明二手房销量首次超过新房，去年6月以来昆明二手房销量连续7个月赶超新房，而昆明房协数据显示今年4月，昆明主城区二手房与新房成交比值首次接近2:1；据佛山市住房保障和房产信息网数据，今年4月佛山二手房网签量时隔六年后再次超越一手房，5月二手房网签量仍超过一手房；据克而瑞数据，今年二季度长沙二手房的成交套数首度超越新房，上半年二手房成交与新房基本持平……

具体到青岛，据卓易数据信息，今年2月份，青岛新建住宅成交6840套，二手住宅成交5594套；4月青岛新建住宅成交6372套，二手房成交6441套；5月青岛新建住宅成交6720套，二手住宅成交5849套。多年来，青岛楼市都是新房占主导，但今年以来二手房成交数据的不时逼近新房，甚至反超，和已超过10万套的挂牌总量，或在预示着青岛的存量房时代已经不远了。“对于城镇化率高的特大城市来说，土地日益稀缺，新房供应量慢慢下降，二手房挂牌量持续提高，二手房交易在未来逐渐占主导必然是趋势。”马光明表示。

根据国务院于2014年下发的《关于调整城市规模划分标准的通知》，城区常住人口1000万以上的城市为超大城市，城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市。根据住房和城乡建设部于2022年10月公布的《2021年城市建设统计年鉴》，截至2021年末，全国共有特大城市11个，青岛位列其中。此外，据《大众日报》报道，作为中央财政支持培育和发展住房租赁发展试点城市，今年5月，青岛全面启动存量房屋数据采集工作，将加快构建青岛市存量房屋基础数据库。当然，判断一座城市是否进入存量房时代的依据不仅仅是数据，青岛的存量房时代究竟将在哪一天哪一刻正式来到，时间和市场终会给出答案。

半岛全媒体记者 高勇男