先扬后抑 上半年新房市场强复苏后转入平稳运行周期

进入2023年，随着前期出台的楼市利好政策初步发酵，一季度积压的需求大规模集中释放，进入二季度楼市复苏动能减弱，本轮复苏的持续性显露不足。根据诸葛找房数据研究中心分析，整体来看，上半年新房成交好于去年同期，年内“先扬后抑”，大致分为两个阶段：第一阶段为刚性需求的释放，第二阶段为改善性需求的崛起。上半年房企推盘力度一般，新房去库存取得成效，房价结构性上行，涨幅连续7年收窄。

走势：先扬后抑，上半年新房整体成交量价齐升

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年1-5月重点60城新房成交12687.21万㎡，同比上涨21%。从月度来看，呈现先扬后抑的态势，3月迎来小阳春行情，成交量达到年内峰值，4、5月成交热度逐步减退。

房企推盘力度一般，新房去库存取得成效。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，批准上市面积呈现先升后降的态势，3月份小阳春到来，房企推盘热情高涨，推盘量达到年内峰值，随后推盘量逐月下滑，2023年1-5月重点城市批准上市面积为5849.04万㎡，较去年同期上升5.1%。整体推盘量较去年变化不大，可见房企上半年的推盘热情稍显保守。

从库存来看，截至2023年5月，重点城市库存面积为19721.44万㎡，环比下降2.8%，同比下降17.9%，去化周期约15.4个月。上半年尤其是一季度去化态势强劲，加之供应量处于历史较低位，带动整体库存量回落，去库存取得了一定的效果，但整体仍然在历史中高位徘徊。

房价结构性上行，涨幅连续7年收窄。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年1-5月重点60城新房成交均价为18611元/㎡，较去年同期上涨1.8%，涨幅较2022年收窄3个百分点。

从月度来看，房价先降后升，年初1-2月房价连续两月回落，3月份升至18523元/㎡，小阳春到来，市场信心提升，房价上涨动力较足。自2017年开始，新房价格涨幅逐年收窄，今年房价涨幅降至历史低位，在行业进入深度调整期、市场下行等背景下，房价上涨动力略显不足。

城市：一线城市涨势稳健持久，杭州、成都等重点城市点状复苏

各等级城市成交同比全线上升，一线城市韧性最强。从重点监测60城来看，2023年1-5月，一线城市成交同比上升34.7%，二线城市同比上升19%，三四线城市同比上升24.2%。

城市呈点状复苏，北深杭等城回温持续性较强，成都短暂回落后逆势上升。根据重点城市复苏特征，现分为三类：稳步复苏、短暂复苏、持续低温。

在本轮周期中，稳步复苏的城市集中于以北京、深圳、杭州为首的一线和热点二线城市，在本轮复苏行情中持续性较强，3-4月份成交量稳步回升，与此同时，包括成都、宁波、武汉、厦门等城市在3月复苏后短暂回落，5月再次回涨，市场需求较足；部分城市在3月需求集中释放后，4、5月开始连续回落，包括广州、上海为首的一线城市以及南京、苏州、大连等二线城市，市场回暖的持续性偏弱；另外，持续表现较为低迷的城市以部分弱二线及大部分三四线城市为主，如南昌、海口、肇庆、南通等。

阶段：一季度刚性需求集中释放，二季度改善性需求回升

上半年大致分为两个阶段：第一阶段为刚性需求的释放，第二阶段为改善性需求的崛起。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年5月重点10城100㎡以下的刚需成交占比为31.7%，较上月回落1.3个百分点，较今年最高峰2月份回落4.7个百分点；与此同时，100-120㎡以及120㎡以上占比均提升，分别较上月提升0.5和0.8个百分点。

作为衡量购房者对总价承受能力的指标，分总价段成交情况也能体现刚需和改善市场之间的博弈。2023年2季度，总价200万以下成交占比为36.5%，较一季度下降4.5个百分点，200万以上成交占比全部提升，其中200-500万总价段成交占比提升2.3个百分点，升幅最大。一季度，刚性需求大量释放，低总价刚需产品最为畅销，进入二季度，随着前期积压的刚性需求释放完毕，高总价的改善性产品重新回归。长期来看，未来改善性需求将会成为市场的重要支撑力量。

半岛全媒体记者 李晓芳