青岛第四次土拍收官 为降低开发风险出手拿地谨慎

经过两天角逐，青岛市今年第四批次土拍本周顺利完成。此次集中拍卖共推出40宗地块，总占地116万平方米，总建面252万平方米（含划拨），最终全部成交，总成交额142亿元，整体溢价率2.7%（李沧区1宗土地溢价1.8%、崂山区2宗土地溢价15%）。

从不同区域的表现来看，崂山2宗地多家开发商竞价120轮、溢价达到15.03%，触发熔断机制，最终进入竞品质环节。市北邮轮港区启动区地块二刷拍卖现场，最终被山东港口集团竞得。李沧3宗地中，1宗小幅溢价，另外2宗底价成交。

从地产商拿地积极性来看，本批次土地成交的40宗地块中，纯民营房企拿地只有7宗，“央国平”参与的地块超过8成。究其原因，尽管不久前有关房企金融信贷“三支箭”齐发力，但发挥作用尚需时日，所以开发商在花钱方面还是特别谨慎。

李沧区：东李片区仍是争抢热点

12月19日上午，青岛2022年第四批次土拍正式拉开序幕。首先登场的是李沧区的3宗地块，其中位于惠水路以南、宾川路以东的惠水路地块，占地面积3.34万平方米，容积率1.7，规划总建面5.68万平方米。最终该地块成交楼板价为10195元/平方米，溢价率1.8%，总价5.79亿元，被青岛市北区锦麟置业有限公司竞得。从前期公示的规划意向图来看，后期将建设10栋小高层。从地理位置上来看，该地块属于东李片区，北侧为李村河，具有环境优势，东侧为院士港南延项目。周边教育和商业设施较为完善，而且位于热门的东李片区，入市后具备热销的潜质。

再来看看十梅庵地块。该地块为湾头社区改造用地，位于遵义路以北、祥云路以东，占地面积26582.1平方米，容积率1.2，规划总建面31898.52平方米，楼板价9355元/平方米，总价2.98亿元。根据规划，该地块后期将建设7栋住宅，其最大的优势在于低容积率，未来将以小高层为主，居住体验更好，凭借周边1.5万元的单价，必将吸引更多刚需族购买。

市北区：邮轮母港地块终遇买家

在19日的拍卖过程中，李沧3宗地块多少有些波澜不惊，但随后市北区推出的邮轮母港地块遭遇流拍，还是让人颇感意外。据了解，该地块位于新冠高架以西、规划陵县支路以南，用地面积约9351.6平方米，为商住混合用地，商住比约3：7，容积率8.0，总建面74812.8平方米。该地块毗邻建设中的地铁2号线邮轮港站，包括启动区地下空间、山东港口国际航运金融中心、集装箱部落；未来陆续开工项目包括以地铁2号线为核心的地下空间整体开发TOD项目、世界之眼旅游集散中心、中国北方油气中心等，从商业、交通配套等方面来看，均属于新建住宅较为“吃香”的配置。

而在20日下午，邮轮母港流拍地块重新上架竞拍，最终被山东港口集团以底价6.83亿元收入囊中，成交楼板价9205元/平方米。据出让要求，地块的容积率≤8，这意味着将建一座超高层商住两用建筑。同时，出让文件要求，地块竞得人须对项目地上商服全部自持，自持建筑面积约21883.6平方米（以建成后的房屋实测登记面积为准）。这对竞得者来说，是个不小的考验。未来这里是否会再崛起一座地标建筑，不妨拭目以待。

崂山区：张村河片区价值再度拉升

12月19日下午，崂山两宗地开始进入竞拍程序。刚刚上线，立刻引来了开发商的激烈争夺。其中，1号地块引来华润和海信两家房企争夺，经过120轮竞价，溢价15.03%，最终达到最高限价18975元/平方米，转到线下竞高品质商品住宅建设和摇号环节。2号地块引来华润、海信和君一三家房企争夺，最终经过120轮竞拍，溢价率15.03%，达到最高限价18975元/平方米，同样转入线下竞高品质商品住宅建设和摇号环节。最后两宗地被华润、海信获得，其中海信获得北侧地块，占地面积3.49万平方米，容积率2.5，规划总建面8.74万平方米，成交楼板价18975元/平方米，成交总价13.53亿元，溢价率15%。

目前楼盘名称已经公示，为海信君玺，将成为张村河又一高端楼盘。南侧地块也就是2号地块由华润获得，占地面积2.96万平方米，容积率2.5，规划总建面7.4万平方米，成交价18975元/平方米，成交总价14.05亿元，溢价率15%。参考周边楼盘售价，小高层均价每平方米4.1万元—4.2万元，高层均价每平方米3.7万元—3.8万元。

据了解，上述两宗地块是张村河改造更新以来的首发地块。作为青岛市城市更新和城市建设三年攻坚行动的“重头戏”，张村河被称为青岛的下一个高端住宅区。就在本月，株洲路片区（含张村河北岸）最新控规也已发布，株洲路片区定位为崂山创谷、水脉智城，重点发展高新产业、科技创新、金融服务、科教智慧等功能，打造具有国际竞争力的国际创新走廊、国家东部沿海的创新创业高地、辐射山东半岛的中央创新区、青岛市产业升级与城市更新示范区、崂山区最具魅力的滨河水岸与区域性活动中心。两岸未来将打造生态公园城、科技创新城、国际品质城、低碳高效城、怡居乐活城五个城的目标愿景，目前，包括鲁信、海信等多家品质房企已在该板块有所布局。

城阳区、西海岸新区：地块全部底价成交

12月20日上午是城阳区土拍专场。城阳区2022年一到三批次共计供应9宗地块，全部成功出让，城阳白云山4宗地块、青岛轨道交通产业示范区2宗、国城路东地块、城阳原亚洲杯地块和河套街道正阳路南地块，共计出让总占地34.81万平方米，总建面约76.97万平方米，出让总金额29.35亿元。城阳区第四批次供应12宗地块，占地面积约48.38万平方米，建筑面积约105.3万平方米，起拍总价37.75亿元。最终，12宗地块全部成功出让，成交总价37.75亿元，全部底价成交。

12月20日下午，迎来西海岸第四批次土拍专场，也是第四批次土拍收官之战。西海岸一直是土地供应大户，2022年一到三批次共计供应土地44宗、约124万平方米，总建面255万平方米。作为第四批次入市的20宗地块，占地面积47.52万平方米，建筑面积101.56万平方米，起拍总价56.7亿元。此次拍地西海岸中心城区供出多宗优质地块，其中罗浮山路东、漳江支路北，起拍单价12387元/平方米，再度刷新西海岸土地单价。最终20宗地块全部成功出让，总占地面积47.52万平方米，成交总建面约101.26万平方米，成交总价56.7亿元。海信、瑞源、荣泰、天一仁和等房企以及各大平台公司在本轮竞拍中都有所斩获，成功拿地。

相关链接：平台公司拍卖会挑大梁

本批次土地成交的40宗地中，纯民营房企拿地只有7宗，“央国平”参与的地块超过8成。究其原因，来自卓易数据的专家认为，临近年底，房企都在考虑成本支出，由于市场的不确定性对于拿地的利润考核更为严格。另外全国级的房企内部出现区域分化，倾向于市场反应更快、利润更高的区域。

民企与全国性房企积极性不高，地方的平台公司无疑就要承担“挑大梁”的重任。即墨2宗地全是平台公司拿地;城阳只有天一仁和地块是纯本土民企，其余要么有平台合作，要么是纯平台拿地;西海岸的20宗地中瑞源、青州吉盛、建大、荣泰、天一仁和是民营，海信作为有国资参与的公司，剩余的14宗地都能看到平台的身影。

观海新闻/青岛早报记者 刘鹏