学位预警后市场有松动 青岛学区房市场陷入观望期

近期，多个城市再提教师轮岗。教师轮岗成为学区房的“终结者”的言论随处可见。值得注意的是，受教师轮岗政策影响，学区房近期热度明显降温。有一线城市爆出顶级学区房降价500万元竟无人问津。据易居研究院报告显示，去年至今，全国重点7城中介机构学区房业务在经历两波牛市后出现断崖式下跌，以7月份为例，监测城市中介机构业绩分别缩水30%以上，学区房市场陷入到由牛转熊的窘迫境况。

十余城市出手抑制学区热

8月25日北京教育“双减”工作新闻发布会上披露，北京将大面积促进义务教育阶段的干部教师交流轮岗。具体来看，从校长层面来说，离退休时间超过5年、并且在同一所学校任职满6年的正副校长原则上应该进行交流;教师层面，在编在岗教师，距离退休时间超过5年并且在同一所学校连续工作6年及以上的老师，原则上进行交流。

记者查阅资料了解到，今年3月，上海打响了2021年整顿学区房的第一枪，将优质高中资源以名额分配的方式重新进行配置。紧接着，第二个城市合肥跟进，自2021年新入学起，实行同一套住房，6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位。随后，4月23日，北京市海淀区、西城区、东城区教委发布2021年义务教育阶段入学政策。三个区分别规定各自多校划片时间节点，同时海淀区明确，延长学位占用周期，将“六年一学位”提高为“九年一学位”。据不完全统计，截至目前已经有北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原、温州等多个城市出手整治学区房过热。

整治学区热行动，已经对二手房市场产生影响。易居研究院报告显示，今年4月份以来，外部政策面继续从紧，学区房保持降温态势。5至7月份全国重点7城中心城区学区房成交呈现逐月下降态势，平均每个月环比下跌10%。另外，7月份其成交套数为31287套，对比今年1月份高点50547套，缩水了38%。

易居研究院报告显示，自去年以来，学区房出现了两波牛市，一波出现在去年7月份前后，当时月度最高交易金额为2080亿元;另一波出现在今年1月份前后，当时月度最高成交金额为2253亿元。然而，今年7月，监测城市中介机构业绩分别缩水了30%和35%，陷入到由牛转熊的窘迫境况。今年5-7月份，全国重点7城中心城区学区房成交价格环比涨幅分别为4%、2%和0%。“预计后续随着市场成交的继续降温，以及房东预期的调整，学区房的价格或将出现更大幅度的下跌。”严跃进表示。

“目前学区房政策的改革，就是要打破原来的房子跟学区之间的确定性关系。”对于学区房的大力调控，同策研究院研究总监宋红卫认为，目前核心热点城市中最抢手的房子一定是带学区资源的，也基本是这个城市价格最高的区域。学区房改革已经成为我国核心热点城市迫在眉睫的一件大事，这个问题不仅涉及到教育问题，还关乎“房住不炒”的治国方略。

青岛学位预警给学区房降温

记者了解到，此次出台的教师轮岗制度，实际早已有之，但此番轮岗的比例大大提高了。早在2010年，《国家中长期教育改革和发展规划纲要(2010-2020年)》就提出，要建立健全义务教育均衡发展保障机制，要实行县(区)域内教师、校长交流制度;2014年，教育部等部门发布意见更明确要求，力争用3至5年时间实现县(区)域内校长教师交流轮岗的制度化、常态化，城镇学校、优质学校每学年教师交流轮岗的比例不低于符合交流条件教师总数的10%，其中骨干教师交流轮岗应不低于交流总数的20%。

具体来看青岛，教师轮岗早从2015年就已经开始。根据规定，青岛义务教育段的教师在同一所学校工作满6年、校长工作满两个任期，就符合交流条件。按规定，学校每年交流的教师、校长人数不少于符合交流人数的10%，其中骨干教师(优秀教师)不少于20%。但和北京的改革相比，20%的教师轮岗的比例确实还不够大。

截至目前，青岛尚未展开大规模教师轮岗，但近期多个热点小学的学位预警信号，也让学区房市场产生了松动。比如，7月29日晚间，市南区教体局官微发布了学位预警，宣布莱芜一路小学、德县路小学、市南区实验小学、镇江路小学实施学位预警。2022年、2023年将在这四所学校报名的户籍适龄入学儿童，落户时间限定在2021年8月1日前。从政策公布到执行，由于只有7月30日和31日两天时限，其中31日又是周末，过户等交易无法进行。这一政策让部分正在考虑学区房或正在交易中的购房者有些措手不及。

“预警信息的发布打乱了我们购置学区房的计划。”市民李先生告诉记者，他关注学区房已经有大半年了，就在在预警出台的前几天，他刚刚通过中介看好了一套学区房，已经预交定金，但还没来得及过户，随之而来的预警消息让李先生很是无奈。“这样我只能先解约了，孩子上学的问题再从长计议。”李先生表示。采访中，记者了解到，不过也有一部分购房者选择继续交易，究其缘由，这些家长想押宝学位预警中提到的“区域统筹安置就读”。

“这次预警一下子锁定了两年的落户期，之前关注学区房的很多家长已经开始观望。”一位中介告诉记者，预警一出，热点学区确实受到了一定影响，由于预警发布时间较短，无论是价格还是销量，对应学区在售房产真正的影响还未全部显现。

采访中，业内人士纷纷表示，对于想购买学区房的家长而言，需要了解近期学区房的市场和政策动态，理性择校和理性置业，以进一步减少学区房交易的风险。如果不是这一两年入学的建议再等一等政策，现在着急买房的也要尽量避开“老破小”，以宜居、能转手为前提。

青岛财经日报/青岛财经网记者 李雯