长租公寓瞄准盈利新入口 品牌房企争相“圈地”

2018-03-01 09:37:09
来源:青岛晚报
责任编辑:云彩

党的十九大报告提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。在此背景下,山东省、青岛市也相继推出一系列鼓励住房租赁市场发展的政策,这些政策的推出间接给长租市场带来了发展的东风。记者调查发现,短短不到十年的时间,岛城长租公寓市场从蹒跚学步,到如今各方势力激烈竞争,市场快速发展。

\

探访

单身族悄然流行住公寓

作为知名地产商万科打造的长租公寓品牌,万科泊寓于2016年初正式进驻青岛市场,成为岛城长租公寓市场的一股重要力量。记者日前来到位于新都心的万科泊寓探访发现,相比传统的租房模式,泊寓这种长租公寓有明显的不同。这里更像是酒店式公寓,房间内家电家具一应俱全,每间还配备了衣柜、晾衣杆、热水器、中央空调等。此外,在楼层部分区域,还开辟出电影院、健身区、阅读区等不同的功能区域,以供入住者使用。万科泊寓合伙人赵强介绍,万科泊寓产品的主力户型为20平方米左右,为了保护租住者的隐私,每间公寓内均配备有私人卫生间。“同时为了让租住的年轻人能够加强互动,消除陌生感,我们在5楼设置有共同的休息区、活动区及社交区,在这里不仅满足了年轻人居住的需求,还能满足他们健身、社交等附加的需求,这也是泊寓产品的亮点。”

冯惠4年前大学毕业后先是到伊春路一个老旧小区租了套一房,装修差不说,由于经常加班很晚,小区楼道的路灯经常坏掉,胆小的她很害怕,一次一只流浪猫突然蹿了出来,把她吓得够呛。那一刻,工作的压力、漂泊异乡的孤独等情绪倾泻而出,她委屈得哭了起来。很快,她就从这个老旧小区搬了出来,搬进了位于高雄路附近的一家长租公寓。“在这里不用再担心安全问题,大家有独立的空间,而且有一些志同道合的朋友。”冯惠说,在这里她还收获了爱情,双方正在商讨买房结婚的事情。

调查

入住群体经过有意筛选

记者了解到,由于涉及装修等成本支出,长租公寓的租金水平一般要高于周边的普通民宅租金,但要低于酒店式公寓的租金。但长租公寓的居住环境和舒适度一般要高于普通民宅。以位于高雄路附近的筑美印象市南店为例,周边合租单间的话,每个单间的费用在2000元/月左右,单独租赁一套酒店式公寓,费用在3500元/月左右,而筑美印象的租金在3000元/月。筑美印象总经理杨传芝告诉记者,租金只是一个方面,长租公寓提供的附加价值是普通民宅不具备的,比如公寓内的电影院、娱乐室、健身房都是可以供租客免费使用的,“这对于年轻人来说可以节省一笔不小的开支,我们的理念就是,通过提供免费增值服务,最终抵消租客的租金支出。”

记者采访发现,为了保证居住品质,从而保证入住率,岛城长租公寓的经营者们对入住群体有着清晰的定位。万科泊寓合伙人赵强介绍,泊寓主要针对人群为18-35岁、有正当工作的租房人群,对于不符合条件的租户则婉拒,“这样也是为了保证入住租户的素质,俗话说‘物以类聚,人以群分’,如果我们不加选择,什么人都来入住,势必会导致居住品质的下降,在一些人进来的同时,会有一些人流失,也会对品牌形象造成影响。”山东公寓联盟副会长、青岛一站快租创始人殷方杰对于租户的选择也有自己的清晰认识。殷方杰告诉记者,一站快租对于入住租户有着明确的门槛,“年轻人,但不能养狗养猫,需要有正当工作。”他说,长租公寓的主力入住人群介于大学毕业到结婚生子之间这段时间,追求相对高品质的租住环境。

格局

四方市场争相“跑马圈地”

长租公寓在青岛逐渐兴起,不过10年左右时间。从一开始只有一些小规模的经营者试水,到如今各方势力竞相涉足,市场竞争越来越激烈。据了解,当前青岛长租公寓市场主要有四方势力在角逐:首先,以万科为代表的品牌房企,这类企业实力雄厚,凭借资金、品牌、管理等方面的优势,在市场上纵横捭阖;其次,以魔方、美丽屋等携带资本来青抢占市场的国内长租连锁巨头,该类企业主攻长租市场,运营专业化能力更强,定位以中高端为主,是市场上的一股重要势力,凭借着雄厚的资本实力,这类企业更注重市场占有率,多采取自营、并购等方式,快速在岛城开疆拓土;第三,以一站快租、筑美印象等为代表的本土长租公寓运营企业,这类企业具有本土优势,对于本地房源、本地消费者的喜好等都较为熟悉,但由于资金和管理等方面都无法同前两者正面对抗,这类企业多采取稳扎稳打的策略,不盲目扩张房源数量,注重盈利率;第四,一些以“二房东”面貌出现的个体经营者,这类人手中房源较少,定价、管理较为灵活。这类经营者可以被视为市场上的“散兵游勇”,受限于资金等方面制约,他们一般会把收益放在首位,有着“船小好掉头”的优势,但淘汰率也较高。

对于岛城长租公寓市场的现状和未来,赵强认为,相比北上广深一线城市甚至郑州、武汉等二线城市,青岛的长租公寓市场发展相对滞后。据不完全统计,郑州长租公寓企业数发展到了近百家,房屋规模从数千间扩张至约10余万间,和郑州的“10万级”长租公寓相比,青岛存在一定差距。这对于青岛的长租公寓市场来说,既是挑战也是机遇。殷方杰经常去各地考察长租市场,他也认为,青岛缺乏在管理上较为先进、资金上较为雄厚的大型本土长租企业。随着青岛的城市规模扩大,青岛的长租市场潜力会更大,但要把市场做大做优,还有较长的一段路要走。

展望

抢占长租市场新“入口”

房产租赁市场到底有多大?链家研究院发布的《租赁崛起》行业研究报告显示,2016年中国房产租赁市场租金规模约1.1万亿元,2030年预计会超过4万亿元。看到这块蛋糕的企业有很多,青岛万科计划在青再布局两处泊寓;优住公寓也在不断开疆拓土;筑美印象在台东等区域又新租赁了大型场所,改造完毕后将投放市场……

与大体量形成反差的是微薄的利润。多位业内人士向记者表示,这是一个看似热闹,实则盈利相对困难的行业,犹如一个玻璃罩,能清晰地看到行业的前景,但想实现却有很多困难。“我两年前卖了两套房做这个生意,散租别人的房子,统一装修之后再对外出租赚差价,不过今年打算改行了。”从事长租公寓生意的赵先生向记者透露,这行属于“重资产”运作,需要的资金量较多,但对管理的要求又很高,一旦管理跟不上,会导致较高的空房率,从而吞噬本就不高的利润,不少人亏损严重。

记者走访市场发现,长租公寓本身确实有其独特优势,比如房源真实、价格透明、合同清晰、租期稳定、遇到问题能快速处理等;又如房屋通过装修改造后品质大为提高,即便是老旧小区中的分散式房源,其风格特点也更符合年轻人的口味。不过,长租公寓要想持续向好,关键在于取得可观的回报。杨传芝介绍,支出一端最大头的,无疑是支付给产权拥有者的房租支出。另一个大头是改造装修,改造标准高了投入就很大,低了又租不上价格。支出多头,收入则相对简单——租金。“租金高低是与居民收入水平相对而言的,租户会根据自身财力选择栖身之地,所以租金不是经营者自己说了算,要参考市场定价。此外,长租公寓外还有大量分散房源,租户可以用脚投票。”杨传芝表示,入住率的高低,同样事关长租公寓营收状况,而空置率是行业普遍关心的问题,岛城目前长租公寓市场,能保持盈利的企业半数不到。总体而言,整个长租公寓市场仍处于前期投入期,谈盈利还为时尚早。“随着居住观念的升级和市场的调整,租金回报率会日渐乐观。”他判断,集中式长租公寓的租期一般为10到15年,通常的回本周期是5到6年,如果运营得好,3到4年就可以开始盈利了。

其实,砸钱做重资产并不是各大企业运营长租公寓的目的,大型企业看重的是潜在市场。赵强认为,现在都在强调占领“入口”,而长租公寓聚集了大量优秀的年轻人,把这些人聚集起来就是很好的“入口”,比如设置一个公共区域,所有进出的租客都要从这里经过,里面有咖啡馆、健身房、书吧、超市,或者切入旅游,能做的事情非常多。聚集人气,采集数据,嫁接产业,“这是典型的互联网思维”。虽然这是看得见的前景,但是目前还没有哪家企业摸索出成功的商业模式出来,还有一段路需要走。

[编辑:云彩]
分享到:

发布我的购房委托:

小提示:可以为空或选择搜索结果中的楼盘名

提交

楼盘推荐:

精华推荐

启迪协信·青岛科技城产业办公示范区盛大启幕

4月25日,以“科技引领·产城共融”为主题的启迪......

奥园优氧跑青岛站鸣笛出发 健身跑步赏美景让生活动起来

14日上午,百余名跑步爱好者齐聚在奥园·海泊澜......

大家爱看