青岛岁末上演"土地盛宴" 部分地块拍卖设最高限价

每年岁末，都是楼市的传统淡季，但从今年情况来看，各开发商完全没有进入休息模式，主要原因在于本月底岛城将有多幅优质地块上市交易。

从本月8日起，青岛市国土资源和房屋管理局接连发布土地出让公告，将在12月27日—30日连续拍卖市南、市北、李沧、崂山、城阳、青西新区33宗地块。其中主城区拍卖的地块中，不乏位于新都心、东李等片区的黄金地块，而这些区域也是今年的明星片区。与以往土地拍卖不同，本月拍卖的部分热点地块将首次引入土地熔断机制，当竞买报价达到或超过最高限价时，报价无效，出让人将终止该地块的网上拍卖出让活动，土地出让不成交。本期地产周刊，记者将带你打探各地块的位置及周边情况，以便今后选房时心中有数。

新都心地块：步行10分钟可至地铁站

12月9日，地铁3号线全线试运行，不少市民都在这一天亲身体验了地铁的快捷与便利，与此同时，地铁房再次成为时下刚需族追逐热点。新都心片区位于地铁3号线的中心位置，在凯德mall、麦凯乐等商业综合体陆续开业之后，这个区域也是今年商品房住宅涨幅最快、销量最高的区域。根据拍卖出让公告(青土资房告字[2016]08号)显示，该区域共有三宗地块拍卖，包括市北区华清及吉上地块以东、规划路及长沙路38号人才公寓以南、宁乡路以西、原大山监狱以北区域A、B地块即原市北炉具厂搬迁地块。 A地块出让部分土地面积23507.3平方米，容积率3.2，规划建面75223.3平方米，商业占比22%，起始楼面地价5815元/平方米，起拍总价约4.37亿元。B地块出让部分土地面积5345.4平方米，容积率3.0，规划建面25036.5平方米，商业占比25%，起始

楼面地价5840元/平方米，起拍总价约1.46亿元。在这两宗地南侧隔宁乡路紧邻的即是本次出让的市北区台柳路以西、德兴路以北、宁乡路以 东、长沙路以南地块。该地块出让部分土地面积92516.8平方米，容积率3.2，规划建面312209.18平方米，商业占比约7%，起始楼面地价5605元/平方米，起拍总价约17.5亿元。这三宗地块采用熔断机制，设最高限价，当竞买报价达到或超过最高限价时，报价无效，出让人将终止该地块的网上拍卖出让活动，土地出让不成交。

目前，在黑龙江路、长沙路、重庆南路周边，有万科紫台、海尔世纪公馆、泰成玲珑郡等项目，周边次新房销售价格多在2万元/平方米左右。原市北炉具厂搬迁A、B地块将在12月27日9时30分进行拍卖，第三宗地块将在12月28日9时30分进行拍卖。

东李地块：紧邻世园会位置优越

除了新都心片区外，东李片区是今年主城区另一热点区域。借助世园会的东风，东李片区近几年在环境、交通、商业配套日渐完善，受到越来越多刚需族的认可。在即将过去的2016年，万科、绿城、卓越、海尔等知名开发商都在该区域取得了不错的销售业绩。目前，该区域以洋房产品为主，售价在1.6万元/平方米到1.8万元/平方米之间。 12月29日，该片区也将有五宗土地上市拍卖。

记者在现场调查发现，位于李沧区天水路以南、世园大道以北、世园会以西的五宗商住用地，土地面积共133563.6平方米，约合200亩，将搭配供应一并出让，起拍总价超过10.8亿元。公告显示，这五宗地的拍卖出让设最高限价，最高竞买报价达到或超过最高限价时，报价无效，出让人将终止该地块的网上拍卖出让活动，土地出让不成交。同时，若五宗地的拍卖溢价率超过50%，要求所建商品住房要现房销售。

崂山地块：地铁2号线上建大型综合体

说起地铁3号线上的商业综合体，最火的非凯德mall莫属。那么，预计明年通车的地铁2号线上会不会也有类似的商业综合体?记者探访发现，崂山区辽阳东路以北、深圳路以西、合肥路以南的地块，是此次公告出让的单宗面积最大、起拍总价最高的地块。该地块是地铁2号线辽阳东路车辆段上盖物业项目地块，土地用途包括住宅及配套、批发零售、商务金融、街巷用地、科教用地、人才公寓和市政道路用地。其中住宅体量30.955万平方米，商业体量32.1万平方米。 2015年9月，青岛市规划局曾公示过该地块的规控调整方案，未来将开发建设一个大型的综合体项目。

“袖珍”地块：黄金地段的商务金融用地

除了上述大宗土地外，市南区和市北区此次公告出让的另外四宗地块均为面积较小的“袖珍”地块。其中，市南区兰山路35号地块是此次出让的唯一一宗市南区地块，是自2015年以来市南区出让的首宗商住用地，出让年限为40年，将在12月27日拍卖;市北区台柳路252号地块土地用途同为商务金融，面积为5287.1平方米;市北区辽阳西路178号及周边地块位于市北区辽阳西路北、绍兴路东、辽源路南侧;市北区金华支路8号地块设定了拍卖最高限价，在今年2月份，青岛市规划局发布了金华支路8号的控规调整方案，将建设两栋高层住宅，并配套部分保障房。因为地块面积狭小，这些地块对于周边商品房住宅项目价格影响有限。

地铁直接拉动商业地产发展

记者综合土地拍卖信息发现，本次拍卖的土地中，除了明确标注为商务金融用地的地块外，许多综合地块中商业占比也是较高。对此，世界知名的咨询机构仲量联行青岛分公司总经理白路认为，这是青岛商业地产蓬勃发展的结果。

白路告诉记者，过去八年中，青岛的办公物业总存量由30万增加到350万平方米，优质零售商业总存量由50万增加到270万平方米，城市体量不断提升。商业地产的量变带来市场竞争不断加剧，也带来了质变的跨越式发展。近几年，岛城商业地产的环境明显改善，高品质办公楼大量出现，正吸引着越来越多的企业从硬件设施老化、物业管理落后的楼宇搬迁至品质和性价比更高的新项目;传统百货和低端零售项目逐渐退出历史舞台，取而代之的是体验性更高、品类更丰富、设施更完善的购物中心。

地铁规划对青岛商业地产的格局和发展具有深远影响，新落成或者规划中的大型综合体项目、购物中心等均分布于地铁沿线，形成了一个以地铁为纽带、多中心多商圈共同发展的全新商业格局。而多条地铁的开通将串联起各个板块，为不同的商业地产项目导入持续客流，同时提升地铁上物业的资产价值。

对于年底将要推出的多宗地块，白路认为，崂山区辽阳东路的地块较为引人关注。该地块位于金家岭金融新区的北片区，紧邻汽车东站、青银高速入口、地铁2号线，具有良好的区位及交通条件。项目南侧的金家岭金融核心区近几年发展迅速，已成为以金融服务和总部经济为核心产业的成熟商务区，而项目北侧及西侧的浮山后片区随着住宅项目的增多，人口密度不断上升，已成为主要的住宅片区，这些都为大型综合体项目的开发提供了良好的产业和消费基础。如果专业且经验丰富的地产开发商抓住这次机会，从产品定位、需求分析、招商运营、物业管理等方面入手，这将是一个值得我们期待的项目。 记者 王寿林 摄影报道