3号线南段12月实现全线通车 地铁房投资加速度

12月7日，青岛地铁3号线南段进入试运行阶段，这标志着全省首条地铁全线贯通行车进入倒计时。作为城市发展的重要一环，地铁对于城市的影响将日益显著。地铁从市中心向周边逐步延伸，主城区的地位随着经济持续增长依旧强势，地铁交通使得辅城区也跟上了城市快速发展的步伐。穿过传统的大型居民区、各大商业中心、大型交通枢纽站、交通瓶颈区域，地铁将人口流动的潜力发挥到极致。在与城市传统公共交通网实现完美融合后，市民的出行效率和质量将达到一个质的飞跃。“地铁一响，黄金万两”，沿线的房产价值也随之提升，地铁对于岛城楼市的影响，也将进入了一个崭新的时代。

市场观察 地铁盘成区域“明星”

相比居住在市南区沿海一线的学区房、海景房的市民，新都心片区与李沧片区的市民更能真切感受到地铁对房价的影响。最早打出地铁盘概念的是位于清江路站和双山站周边的品牌楼盘，均位于3号线的中节点位置，在麦凯乐、凯德广场、万科中心等商业综合体开业后，新都心片区成为时尚宜居住宅区的代表，房价也是不断攀升。接下来，让我们对这一片区的商品房升值变化进行“复盘”。

清江路站周边的青建太阳岛，于2012年开盘，当时住宅均价1.3万元/平方米，到了2014年7月份也不过1.33万元/平方米，涨幅不大。但随着地铁3号线北段开通，该小区二手房价格有了明显的增长，目前已经达均价1.9万元/平方米;临近清江路站的海信淮安郡2011年开盘时均价1.3万元/平方米，2014年7月份二手房均价14897元/平方米，现在房价已经达到了2.3万元/平方米左右，比开盘时几乎翻了一番;中海清江华府距离地铁线仅200米，2010年开盘均价1.27万元/平方米(含1200元/平方米的精装修)，2011年加推时均价1.4万元/平方米，每平方米上涨1300元，现在该小区二手房均价已突破2.3万元/平方米，价格也是在逐年上涨;万科蓝山2010年9月开盘，当时均价1.6万元/平方米(含2500元/平方米精装修)，该价格曾让购房者咋舌，但随着地铁推进，万科蓝山后期加推售价达到1.8万元/平方米，现在二手房价格也超过了2.3万元/平方米。相比几年前，去年才在该片区置业的刚需族，也为及时出手感到庆幸。市民小李去年买了万科城三期的精装房，成交价1.6万元/平方米，而今年已涨到2.1万元/平方米以上。

对李沧片区来说，中海国际社区房价变化也具有代表性。 2011年一期开盘均价9200元/平方米，当时认筹5万元还赠送车位，到了2014年7月份，项目加推中海御城三期，均价1.1万元/平方米，同比上涨19.6%。在地铁3号线北段开通之后，该小区房价增幅明显，已达到1.5万元/平方米左右。

市民声音 地铁通车后逐步提升生活品质

为了让更多市民体验地铁的快捷与便利，青岛早报联合“青岛地铁”推出向市民免费发放地铁3号线的试乘票。活动一经推出，获得了市民的热烈追捧。

“地铁开通后，我终于不用再挤公交车上班了，这是我今年最高兴的一件事。 ”今年30岁的王先生兴奋地说。在中山路上班的他，2011年在中海清江华府购买了一套商品住宅，现代化小区居住比较舒适，但是上班非常不便。从小区到单位只有221路公交车可以乘坐，而221路公交车要经过长途站、登州路、江苏路等多个堵点，在路上经常一堵就是半个多小时。而王先生的妻子李女士在南京路一家银行工作，每天也要饱受堵车之苦。“我们也想过买车代步，但开车出门也绕不过诸多堵点，相比之下，还是地铁最靠谱。 ”李女士说。

在五四广场工作的朱先生是有车一族，但说起开车上班也是一肚子苦水：“即使路上不堵车，到了单位找停车位也是很麻烦的事，有时候反复绕半个小时也停不下车，一旦地铁开通，我肯定会大大减少开车上班的频率。 ”朱先生说。此外，有86%的受访者表示地铁开通将提升自己的生活品质。“我住在大学路，孩子在辽阳西路买的新房子，以前去照顾小孙子要早晨6时就起床赶车，地铁开通了可以多睡半个小时。 ”今年68岁的刘女士介绍说。

●他山之石 地铁成为房价“助推器”

地铁带动周边房价增长并非青岛独有的现象，在全国其他开通地铁的城市，地铁对于房价的影响同样明显。

@厦门：地铁房价比地铁提前飙升，年涨幅最高1万元/平方米。

@郑州：地铁引发“蝴蝶效应”，1号线周边房价涨3000元/平方米。

@南京：南京地铁3号线正式运营1个月后，附近就有楼盘上涨7%。

@杭州：地铁盘比周边楼盘平均高1000元/平方米。

@武汉：地铁“首末站”附近的房产受益最明显，同时地铁开通前1年和开通后2年，沿线区域房产升值速度最快，高达30%。

@北京：地铁5号线开通半个月沿线住宅价格暴涨2367元/平方米，10号线在建设的两年期间周边物业价格平均上涨一倍多。

@天津：地铁开通带来的交通便利和经济元素大流通，导致物业大幅上涨。

●数据分析 距离决定房产价值

在早已实现轨道交通的发达国家中，诸多专家学者研究发现，地铁交通确实对房地产价值产生了积极的影响。在住宅方面，美国学者针对华盛顿的研究表明，离地铁站口的距离每增加160米，公寓租金就降低2.4%到2.6%;波特兰的地铁开通两年后，距离车站500米范围内的住房价格比其他地区的高10.6%;费城快速轨道线附近的独立住宅价值，在快速轨道通车后提高了8%;波士顿临近地铁交通的独立住宅约有6.7%的市场溢价。

全球领先房地产服务提供商第一太平戴维曾发布商业地产地铁效应专题报告(下称“报告”)。报告显示，一线城市地铁吸引约30%以上该市人口，人口的聚集提升周边物业市场人气。地铁通车后，北京、上海、广州地铁周边物业价值均得到大幅度的提升，具体为离地铁站500米以内的近郊区物业价值提升20%至25%，而远郊区物业价值则提升10%至15%。非中心区住宅对地铁的依赖度大，地铁通车前后住宅普遍呈现集中入市现象。同时，地铁促使非中心区住宅价值快速提升。

研究发现距离地铁站越近，住宅价格较高;3公里范围内，向外每辐射1公里住宅价格下降6%至9%。以换乘中心站为例，其周边租金上涨比单线经过的站点租金上涨近一倍。

业界提醒 租地铁房还得考虑距离

针对地铁对房产价值的拉动作用，21世纪不动产青岛区域运营总监、青岛市房地产经纪人协会中介专业委员会秘书长程东也给出了肯定的答案。程东认为，新都心片区作为最早提出地铁盘概念的片区，对于地铁 “红利”已经释放得差不多了，南京路周边、李村商圈周边一些原本受到交通制约的二手房，或将受到地铁南段开通而产生利好作用，其次就是李沧北部的部分新盘或在地铁的带动下出现价值增长。 “相比二手房销售市场，我认为地铁开通对于租房市场拉动会更为明显。 ”程东分析说。

在北京生活过多年的程东提醒市民，并不是靠近地铁站越近的房子越好。在地铁站300米的范围内，道路人流量大，游商浮贩也往往比较多，环境嘈杂会影响居住质量。程东认为，市民选房时可重点关注距离地铁站500米到1000米范围内的楼盘。