买房并非本人意愿 他人替签购房合约被判无效

【案情简介】

2014年8月18日，消费者李先生、陈女士到陕西省消费者协会(以下简称陕西省消协)投诉，李先生称：他妻子陈某未经他同意，在他出差期间，以他和其姐陈女士的名义于2014年7月25日到陕西省西安市某房地产开发公司，与该公司签订两份商品房认购书，购买了该公司某房地产项目联排别墅两栋，并同时缴纳定金20万元人民币。消费者李先生出差回来知道真相后立即与该公司销售人员联系，明确他的态度，声明认购书无效，要求返还认购定金20万元。经过与该公司多次协商无果后，前来陕西省消协投诉，请求得到帮助。

【调解过程及结果】

陕西省消协于2014年8月19日委派主管投诉工作的副秘书长带领工作人员到该公司销售部现场进行调查了解，从调查的情况看，消费者李先生、陈女士以上所述属实。在现场，消协工作人员向该公司阐述事实，讲解法律，认为李先生之妻所付二十万定金应该如数返还，但该公司工作人员态度强硬，说绝无可能返回定金，并给消费者李先生出主意，让消费者想别的办法，通过关系找公司上层来解决。

9月初，消费者李先生再次来到消协称，公司销售人员让其找人说情的办法也根本行不通，是该公司拖延时间的手段。9月12日，陕西省消协向该公司出具了《关于消费者李某某投诉案的意见函》，该意见函认为：在消费者李先生、陈女士均不在场，且无二人有效委托证明的情况下，该公司与陈某某签订的以李先生、陈女士之名的商品房认购书违反了新修正的《中华人民共和国消费者权益保护法》(以下简称新修正的《消法》)第九条，侵犯了消费者的自主选择权;违反了新修正的《消法》第二十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条，属无效合同;违反了《中华人民共和国民法通则》第九十二条，属不当得利行为，并根据《合同法》第五十二条之规定，无效及不当得利行为，其取得的财产应予以返还。

该意见函同时认为：经营者在开展经营活动中，理应遵守国家法律，对已违反国家法律规定的行为予以及时纠正;理应诚实守信，获取合理合法的利润;理应遵守社会公德，以行为促进社会的和谐有序发展，承担起自己应有的社会责任。

意见函要求该公司郑重考虑，认识自己的不当行为，退还李先生之妻所付定金二十万元，并希望该公司于十个工作日内答复陕西省消协的调解意见。9月15日，该公司正式电话通知李先生，请他与公司联系，办理退款手续，李先生与该公司联系办理手续后，该公司称要到国庆节后给退款。“十一”长假后李先生再次与该公司联系时，该公司又变卦了，称要扣李先生违约金5万元，否则不予办理。10月17日，省消协再次派主管投诉工作的副秘书长带领工作人员，前往该公司进行调解说服工作。该公司负责人承诺会妥善处理这起投诉。

11月13日，该公司终于如数退还了李先生夫妇二十万定金。至此，这起重大消费投诉案件圆满解决。

【案例评析】

在调查的过程中办案消费者协会发现该开发商有多项违规或打政策擦边球的行为。新修正的《中华人民共和国消费者权益保护法》(以下简称新修正的《消法》)第九条规定“消费者有自主选择商品或者服务的权利”，该公司在消费者李先生与陈某均不认可认购的情况下仍然不予返还二十万元定金侵犯了他们的自主选择权。

本案的实质是无效代理，值得注意的是有关代理的法律认定问题。《合同法》四十八条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”《合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案在司法实践还会涉及“表见代理”和缔约过错责任的承担问题。在司法实践中，如果是夫妻一方中确认了以夫妻共有财产的处理，否有效还会涉及“家事代理”的问题。所以消费者签定协议时，一定要谨慎。(案例提供：陕西省消费者协会)