楼市“小阳春”戛然而止 房企花式战“红五”

楼市“小阳春”渐入尾声，青岛楼市走出“高开低走”行情。回顾今年以来青岛楼市轨迹，首先是年初受供应缩量、房企推盘积极性低等影响，整体市场表现平淡。随后，在降利率等外部利好刺激之下，2-3月成交出现了显著复苏。进入4月，在前期积累的刚需刚改需求释放完毕后，市场供求均迎来拐点。业内人士认为，进入5月岛城楼市整体热度虽走弱但仍有一定持续力，复苏方向不变，再加之本月多个大盘入市且进入旺销期，回暖复苏依然非常值得期待。

改善项目领跑市场

从近期发布的新建商品房成交情况中，可以寻迹目前整个购房群体的特点。据克而瑞青岛数据显示，得益于多个改善型地产项目的热销，中国金茂、海信地产和和达集团位列今年1-4月房企销售金额前三。由此可见，改善型需求的抬头与放量依然尤为注目，堪称“领跑市场”。

数据显示，中国金茂获得今年1-4月青岛房企销售金额第一，实现销售金额33.87亿元。业绩得益于大云谷金茂府、世园金茂府、中欧国际城、金茂西海岸创新科技城等多个项目的热销。在今年1-4月青岛房企销售面积榜TOP10中实现销售面积15.41万平方米，位列第三。

海信地产以32.64亿元销售业绩夺得今年1-4月房企销售金额第二。业绩主要来自海信依云小镇、海信君澜、海信璞悦、海信盟旺世家、海信星海湾等多个项目的热销。

和达集团凭借26.63亿元销售业绩夺得1-4月房企销售金额第三，业绩主要来自于和达山语城、世园会和达和山、和达云顶、和达智慧生态城、和达棠颂等项目的热销。

改善型住宅不断受到市场推崇，同时也得到了单个地产项目销售数据的支持。以鲁信有邻花园为例，根据克而瑞监测，4月份该项目实现签约金额7.8亿元，成为当月青岛新建商品住房市场的单盘销冠。除此之外，张村河片区以及东李片区多个改善型住宅项目，目前都保持着旺销的局面。一些热门楼盘，领到预售证时间不长，迅速进入销售状态。

张村河板块，海信与华润两个项目在“五一”假期前登场。据海信君玺释放的数据，从4月29日起到5月3日，项目累计接待了1000组的到访客户；4月下旬，华润崂山悦府2-5号楼、8号楼共206套住宅拿到预售，售楼处也赶在“五一”前开放。

李沧东部未来在售楼盘达10个左右，目前，昆仑天麓湾发布案名和产品，青山湖岸正式开盘入市，而亿联签约刘家下河，预计新增50万平方米的新盘。另外，在今年一批次土拍中，李沧区预告中的3宗地均在东李。对于改善群体来说，东李片区房价普遍三万元以下，比起崂山区楼盘价格，显然更具性价比优势，而且在城市配套与自然资源上，也并不逊色，性价比更为突出。

刚需买房选择多

伴随市场逐步回归理性、房企降价促销、贷款利率下滑等利好因素影响，拥有更为迫切购房需求的刚需人群陆续开始进行置业。按照房地产市场的规律，5月将是全年走量的关键期，这些定位刚需的楼盘能否在整个楼市产品力和品牌力比拼间实现成交，考验着各大房企的智慧，也成为影响岛城楼市4月成交环比出现拐点后楼市走势的关键变量。当下刚需置业应该如何选择？以总价200万元以内、面积段在90-100平方米刚性购房需求为例，房源单价需控制在2万元/平方米以内，李沧区北部、城阳区、高新区、西海岸新区等均有符合条件的楼盘可以挑选。

李沧区北部青岛印象湾目前主推小高层产品，主力户型在96平方米左右，三室两厅一卫设计，均价18000元/平方米左右；中交城投楼山春晓目前在售高层产品，主力户型在89-125平方米之间，均价19000元/平方米；爱情天宸万象目前在售洋房和小高层，主力户型89-118平方米，均价17500元/平方米。

城阳区白云山片区的和达和园，目前在售小高层户型建面约99平方米和118平方米，毛坯均价13500-14000元/平方米；洋房户型140-160平方米，毛坯均价约为17000元/平方米；青特云境在售97-175平方米的洋房，均价16000元/平方米；环湾板块的鲁昊棠琳湾，在售洋房和小高层产品，主力户型92-146平方米，均价在14500-22000元/平方米。

符合这一刚需要求的西海岸新区楼盘也不少，比如金秋悦府在售1号楼，主力户型121-131平方米，均价18000元/平方米左右；龙湖亿联春江天玺，在售98-142平方米毛坯高层产品，均价14000元/平方米；中交海发山海大观，主力户型99-135平方米，均价18000元/平方米；万科城望云起主力户型89-125平方米，均价10000元/平方米左右。

本月成交值得期待

涨跌互现的青岛楼市，给房企们带来了肉眼可见的压力。自小长假起，房企们开始备战春季置业的最后一轮“收官之战”。假期一过，在青房企几乎都不遗余力地进行宣传，并打出各类促销牌，力求完成“红五月”的第一波抢收。

如绿城推出10万元限时优惠、招商蛇口推出“三城联动，五重福利”活动，海信地产“六盘联动”，还有不少项目开展“买房送家电、送车位、送物业费”的促销。除了促销外，当下不少楼盘还推出了极富特色的活动助力销售。北京城建推出“打卡花式游玩”活动、和达地产“湖山集”系列活动、青岛万科“美好生活节”等活动也颇吸引眼球。

5月4日，中指研究院市场研究总监陈文静在“中指市场形势及企业研究成果分享会”上指出，“重点城市在2-3月启动了楼市‘小阳春’行情，全国房地产市场亦出现修复态势，但4月房地产市场活跃度持续性不足，购房者置业情绪下降，重点城市新建商品住宅成交规模环比回落。”

有专家认为，进入二季度，短期来看，在市场企稳恢复前，需求端政策仍有望继续出台，二线城市政策放松力度将持续加强，或对市场信心和市场预期起到积极作用。

展望5月岛城楼市，本报楼市观察员李鹏飞表示，4月青岛楼市回落，最主要的原因还是前三个月的积累得到了充分释放，市场开始归于平静。而且在4月份，上新楼盘不多，很多热销盘逐渐进入尾声，导致市场热情不足。但进入5月份，随着多个改善大盘入市进入旺销期，刚性需求逐渐释放，市场大概率还会出现成交上涨的行情。目前，市场复苏不会一蹴而就，市场底部修复需要一个缓慢的过程，短期内的市场仍需要政策支撑，市场信心仍有待政策呵护，5月份的行情或值得期待。