房住不炒拉升住宅品质 品质时代买房变得不一样

从九月开始，青岛的楼市无论是价格还是成交量都出现了不同程度的下跌，对于开发商来说，吸引客流除了降价，当然还有不断提升的品质。而随着时代的变迁，人们对于品质的改变也在不断发生改变，上个世纪90年代封闭小区、有暖气有煤气就是品质小区，到了2000年前后，小区内部要有景观，最好还要有水景等，这才算有品质。 2010年以后，阔气的大堂、喷泉、凉亭等成了品质住宅的标配。眼下地产市场进入“竞品质”时代，对于品质住宅似乎也有了新的定义。华而不实的配置正在被各种实用设施所取代，特别是“房住不炒”的背景下，真正的好房子往往是住着舒服，而不是看着漂亮。

从小区湖景到环形跑道

2007年前后，任女士买下了浮山后附近静湖琅园的房子。她告诉记者，买这里当时都是因为小区里的有一个面积不小的“湖”。在任女士看来，小区里的湖景成了她生活品质提升的一个重要标志。尽管是人工湖，但晚饭后沿着湖边散步成了任女士最主要的休闲活动。“有时在家里还能偶尔听到湖里鹅的叫声，虽然不是天鹅，但也挺惬意的。”刚搬进新家的时候，家里一来客人，任女士就带着他们去湖边转转，和别人“炫耀”一番。

但是去年，任女士的儿子小周要结婚选婚房，他却没听从妈妈选“湖景房”的建议。“其实小区的那个湖多少有点‘中看不中用’，面积占了不少，却没能发挥太多的作用。”最终他选的房，小区内的自然景观并不多，但是有塑胶铺的慢跑道。小周有每天早上跑步的习惯，塑胶跑道可以缓解运动对膝盖的冲击。另外，小区内还有各种滑梯、攀岩墙组成的儿童冒险乐园，甚至还有专门的室外会客区。在小周看来，品质不仅仅是要有景观，更要实用。特别是当下年轻人，多样的生活需求需要更多的小区设施，来契合年轻人的居住习惯，这样才是有品质的好房子。

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“全龄需求”这是眼下最流行的园林建造方案，简单来讲，就是从儿童到年轻人再到老年人，他们在小区都能找到适合自己的休闲区域。大家买房时可以重点考察开发商打造的全龄空间，是否真的能满足实际需求。另外，类似塑胶跑道这样的设施也需要后期维护，不能只是关注入住时的小区品质，还要留心考察小区物业的管理是否到位。

从房间更多到开间够大

时间退回15年前，肖女士买房时在考察房子面积的同时也选择房间尽量要多，她最终选择的这套120多平方米的套四住房，其实整个布局并不合理：客厅没有窗户，是典型的暗室;房间多，但每间面积都不大。肖女士说，那时候总觉得房间越多越实用，而实际上肖女士的确需要更多的房间。入住之后，肖女士就把婆婆接来一起居住，再加上女儿，需要三间卧室，另外一间作为储藏室使用。然而，家人居住在一起的体验感并不好，女儿的房间小，几乎放不下正常的衣橱;卫生间面积不大，早上一家人经常是排队上厕所。

两年前女儿结婚了，她的新房同样让肖女士“大开眼界”。同样是120平方米的新房，是三室两卫的设计，客厅有6米的宽度，宽大的沙发后面还藏着一处的“秘密基地”，现在用于储藏外孙的滑梯和小摇椅。配置的两个卫生间，一旦有时和�但女儿新家的阳台宽度有1.6米，长度达到了8米。足够摆放女婿的健身自行车，还有外孙的小秋千。天气好的时候，女儿还会在这里做瑜伽。当然，还装得下肖女士的花架。虽然房间数少了，但合理的分区让居住变得更加舒适。

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眼下房子的新理念中双卫是必须的，而且最好是主卧带卫生间的套间，这样的设计居住体验感更好。其次阳台面积一定要大，能承载更多的实用功能，而且最重要的是，买房时阳台往往赠送一半面积，越大越占便宜。除此之外，厨房最好要餐厨一体的设计，增加餐厅的“社交功能”。

从电梯房到低密度

大约十年前，张先生在买房时，没有电梯的多层住宅就已经不受欢迎。“我们这里主打的就是电梯从地下的停车场直接入户，这还是卖点之一。”张先生说，他小时候家住六楼，每天就算下楼扔垃圾都要做一番思想斗争。所以自己买房时，电梯就成了首选。但买房之后，他却发现自己的烦恼并没有彻底解决，目前住的这栋30多层的高层采用的是两梯四户的设计，每天等电梯都是一场煎熬。“早上上班高峰期，从走出家门到走出单元门可能五分钟就过去了，而且电梯使用得太频繁也会出各种故障。”另外，张先生还要格外吐槽的是过大的居住密度，同样让很多小区设施不堪重负，“小区角落里有健身器材，每次用都要排队，最夸张的是到了夏天，小区里到处都是出来纳凉的人，晚上散步都是人挤人。”

如今，张先生要换房子，容积率成为了他重点考虑的因素，在他看来，居住密度非常影响居住体验。“我换的新房子和原来的面积差不多，但是16层的小高层，而且是一梯一户。早上不用等电梯，超过40%的绿化率，出门散步心情也更好。”

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类似居住密度、绿化率等数据在很多首次买房的购房者看来，这些仅仅是停留在纸面上的数据。但对实际体验来说，以容积率为例，土地面积上建几倍面积的房子，这个指标的直观反映的往往是层高和楼间距。一般而言，容积率越低，绿地绿化空间越多，居住面积会越低，居住舒适度越高。这也是眼下洋房产品更受欢迎的原因之一。

“房住不炒”拉升住宅品质

“在房屋质量上，回归房住不炒之后，要回归到一砖一瓦，要非常细节。”万科合伙人卢冰曾这样表示，在他看来与过去炒作区域、景观等外在因素相比，在“房住不炒”的理念下，房子需要回归居住的本质，而在这方面一套房子住着舒不舒服也就至关重要。尤其是眼下90后成为了房产消费的主力军，对于房子新需求成为品质住宅的新追求。与此同时，随着品牌开发商的进入，消费者对品质住宅的概念和需求也越来越清晰。人们对于品质楼盘的概念，不仅仅局限在住宅的地段、户型、楼层和绿化面积，交通、学校、医院、小区配套设施等也成为其辨识高端住宅建筑品质的标配。

而且随着群众生活水平的提高，住房需求已经不仅仅是满足睡眠的空间，而是满足绿色健康生活的需要，这也倒逼房地产企业重新画圈定位。其中，发展住房租赁市场、全装修住宅、装配式建筑成为过去一年供应端的新的概念，这些新的亮点为房地产绿色发展、提升住宅品质，确定了新的发展方向。