新一线城市居住报告发布 青岛居住负担相对较小

2021 05/31 09:28
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青岛晚报
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云彩
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当下,青岛置业人群在购房年龄、性别分布、资金来源、租买意愿上有何特点?对于居住空间、居室结构需求有何偏好?青岛人的居住负担重不重?你知道青岛人最大的“住房焦虑”是什么吗?

大数据记录着城市的发展变化和居民生活的变迁,城市居住大数据不仅描绘出一座城市置业人群的特征,更是城市居住竞争力和宜居情况的体现。

日前,贝壳研究院发布《2021新一线城市居住报告》(以下简称“报告”)。报告从置业特征、居住竞争力、居住负担及移民城市等角度出发,对城市人群的居住生态进行了客观描述和分析。

继连续两年发布该类报告之后,今年研究报告将城市范围扩充到35城,包括4个一线城市、15个新一线城市及16个二线城市。

此外,报告还采用科学计算方法,给出了“居住竞争力指数”“居住负担指数”“移民指数”,全面衡量城市居住的质量、难易和人口变化情况。

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1、青岛人买房平均年龄偏高

根据第七次全国人口普查结果显示,截至2020年11月,青岛市常住人口共1007.2万人,与2010年第六次全国人口普查数据相比,增长15.57%。人口趋势的变化,对于居住消费有着显著影响。具体而言,购房者因年龄、性别差异,在购房偏好方面,也表现出一些显著特征。

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购房年龄方面,研究数据发现,无论新房还是二手房,一线城市置业人群年龄普遍偏高。就新房而言,一线城市购房平均年龄约为37.2岁,高出新一线城市3.2岁,高出二线城市2.7岁。就二手房而言,一线城市购房平均年龄约为36.6岁,高出新一线城市1.6岁,高出二线城市0.6岁。青岛在15个新一线城市中置业年龄偏高,新房、二手房的购房平均年龄分别为34.1岁、35.4岁,均高于新一线城市平均值。

专家指出,置业人群年龄对购房行为影响是显著的,比如80后的置换群体和90后刚需群体,在产品及配套选择上,差异性是明显的。

研究数据发现,新一线城市及二线城市,新房置业平均年龄要低于二手房,比如青岛的新房置业平均年龄为34.1岁,早于二手房置业平均年龄1.3岁。主要原因是这些城市尚未进入存量房市场,买新房的多为刚需群体,而二手房多为置换,所以买卖交易仍以新房为主。新房相较于二手房,在居住品质方面普遍较高。同时在交易方面,部分区域有政策上的倾斜,比如2020年3月城阳区率先出台《关于吸引人才享受共有产权住房政策的实施意见》。因此,刚需购房人群更愿意选择新房,体现在年龄上,要低于二手房的置换人群年龄。

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性别方面,青岛女性置业占比在2020年出现明显回落,在2021年则出现小幅增长,达到44.7%。当代女性想婚前拥有一套自己的房子,动机来自哪儿呢?女性受访者中,认为“房子比婚姻更让人有安全感”“在家庭和婚姻里更加有底气”“有一个为自己遮风挡雨的地方”的占比分别为36.07%、29.59%和24.32%。更多女性从情感上考虑,想通过婚前置业,为自己未来的家庭生活提供安全网。

2、两居室小户型是交易主力

“七普”数据显示,我国家庭小型化趋势明显。这份报告以35个城市为研究样本,按户型结构统计成交百分占比情况,研究发现,两居室成为主力交易户型。

据统计,青岛二居室成交占比达到56.96%,在15个新一线城市中仅次于沈阳市。从供给侧角度分析,两居室成为青岛的主要供给户型。公开数据显示,青岛在售的两居室挂牌房源量占比接近50%。另外,“七普”数据显示,2020年山东户均人数2.7人,家庭小型化使得在购房压力下,两居室既满足居住需求,又能保证总价相对较低。

与此同时,消费升级反映在居住消费领域,人们正在从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”迈进,对住房的认识正在逐渐深化。

对于空间居住偏好的调查显示,随着生活方式和消费理念的不断更新,人们对于居住功能的认识向健康化、审美化、舒适化方向发展。在被问及“改善性购房时,最关注哪类居住空间”时,有32.9%的消费者希望有一个“安静没有噪音的卧室”,对于睡眠环境的要求排在首位。“能和朋友聚会的大客厅”“温馨有设计感的厨房”“能用于种植、休息的阳台”也受到一定程度的欢迎,在受访者中占比分别达到了14.1%、11.8%和10.6%。

3、小区取名爱用“国际”“阳光”

报告中还有一些有趣的数据。比如小区的名字,其实藏着一些“小秘密”。

楼盘名字,蕴藏着人们对居住生活的无尽想象,也成为开发商进行房地产营销的重要手段。从重点城市楼盘名称中出现频率最高的30个词来看,小区名称命名,集中呈现出花园家园范、国际范、奢华范、山水诗情范等特点,其中“花园”“家园”两个词享尽各城市开发商的恩宠,在小区名称榜单里占据绝对的领先地位,体现出浓浓的居住气息,符合人们对美好居住生活的向往。此外,各家开发商们也喜欢用自己的品牌名来定义楼盘名称,其中要数万科、中海、绿地、碧桂园最为典型。

青岛专家告诉记者,不同城市在楼盘命名方面存在差异,体现出不一样的城市居住性格。青岛楼盘取名,呈现出现代化与地方特色相结合的特点,既有“国际”“阳光”等体现这座现代化的海滨城市性格的因素,又有“家园”“一路”等体现出北方人的简单直白。

4、新一线城市中,青岛居住负担相对较小

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基于2020年城市居住竞争力指数模型,对指标维度进行了部分更新,测算出了35个城市的居住竞争力指数。

分城市级别看,一线城市居住竞争力指数明显高于新一线及二线城市。如果对该指数划分出一、二、三、四梯队,从统计结果发现,一梯队包括深圳、广州、杭州等城市,以粤港澳大湾区和长三角城市居多;二梯队包括福州、厦门及重庆等城市,海峡西岸及粤港澳城市居多。

青岛在35城中居住竞争力排名22名,位于烟台之后。具体来看,青岛在居住品质方面排名13,楼盘品质排名较前,但居住便利性方面不及同在山东半岛的烟台。

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另外,通过公开整理的数据,搭建了指标模型,并定义了居住负担指数,统计出全国 114个城市的居住负担情况。总体来看,114个城市中,居住负担较高的前十个城市包括深圳、北京、上海、三亚、厦门、杭州、广州、珠海、天津及嘉兴,其中,深圳居住负担居于首位,其次是北京及上海。从城市级别看,一线城市居住负担明显高于其他城市级别。城市级别越高,居住负担相应越高。

对于新青年群体而言,面对一线城市相对高企的上车门槛,新一线城市的居住负担相对较低,同时受益于近年来人才吸引政策的支持,新一线城市持续吸引高端人才的涌入。伴随着人才涌入,也带来了购房需求,在房住不炒的政策影响下,那些人才涌入较多的城市,房地产市场保持着较高活力。

新一线城市中,青岛的居住负担相对较小,在 15个新一线城市中排名第9位,主要体现在购房方面,自2018年青岛限购限售政策实施后,房价得到有效控制,近三年二手房价格较为平稳;其次在租房方面,受疫情等因素影响,近一年青岛租金价格保持稳定,居民的居住负担没有进一步增加。

5、有房一族最焦虑“购房后房价下跌”

报告显示,对于青岛的自有住房客群而言,“购房后房价下跌”成为最大的焦虑,占比达到 65%。

自2016年三季度以来,房地产行业始终坚持着“房住不炒”的政策底线,因城施策的调控影响下,房价保持着相对稳定的状态。根据“十四五”期间提出“坚持房住不炒定位,租购并举、因城施策,促进房地产市场平稳健康发展”的建议,可预见,“房住不炒”依然是主旋律,“平稳健康发展”就是目标。

对于青岛的独立整租赁群体而言,受访者感到最焦虑的是“买不起自己的房”,占比达到 52%。

对于首次置业的刚需群体而言,“上车难”成为他们最主要的焦虑之一。对于房价相对高企的一线及头部新一线城市而言,这个焦虑因素的占比相对更高。在房住不炒的政策影响下,稳房价、稳地价、稳预期已成为长效机制,客群的市场预期已经趋于稳定。在“稳”字当头的市场预期之下,“买不起自己的房”的焦虑预计会相对降低。

来源丨观海新闻/青岛晚报记者董真

[编辑:云彩]
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