法拍房不限购但存在风险 法拍贷需遵循相关政策

2021 04/01 10:08
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青岛早报
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云彩
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如果有人告诉你,一套原价四百多万元的房子,现在两百多万元就能拿下,你会相信吗?实际上这种捡大便宜的好事还真实存在,实现的途径就是“法拍房”。去年一套位于珠海支路银澳花园的房产,走司法拍卖程序,以280万元的价格起拍,平均每平方米的价格不到2.8万元。而记者查询二手房网站发现,银澳花园均价已经突破4.1万元。价格低、不限购让法拍房成为这一两年的热点,而从去年开始由青岛市中级人民法院联合多部门推出的法拍贷,更是进一步降低了法拍房的购买门槛。总价明显低于市场价,还能贷款,如此捡漏儿的机会你是不是已经心动了?但必须提醒的是,法拍房虽然看起来很美好,但在参与竞拍之前,也需要了解相应的风险。

法拍房很实惠? 最低六折买房

日前,北京、上海、成都等城市先后出台政策,将法拍房列入限购范围,过去并不受关注的法拍房开始进入普通购房者的视线。“这一两年法拍房的确经历了快速升温的过程。”来自山东恩实辅拍的大客户经理展鹏告诉记者,往年法拍房的成交率大约在10%左右,而从去年开始,这一数字快速攀升至40%,足以说明越来越多的人开始关注并参与到法拍房竞买。

为什么法拍房会火起来?展鹏告诉记者,法拍房的最大的优势就是价格便宜。恩实辅拍是京东在青岛授权的服务机构,在其参与的京东司法拍卖频道,查询青岛当地法拍房源,共搜索到了2297件拍品。通过标注的价格发现,起拍价格都明显低于评估价和二手房网站显示的周边平均价格。瞿塘峡路一套96平方米的住宅,显示评估价为211万元,起拍价只有147万元,比市场价的七折还要低。展鹏告诉记者,法拍房“一拍”的起拍价通常会比评估价低20%—30%。如果“一拍”流拍,也就是没有人出价,还会进行“二拍”,价格在“一拍”价格基础上还要再降低20%左右。从价格上来看,法拍房的确是超级实惠。

拍房资金不够? 法拍贷来帮忙

如果仅仅是价格低,还不足以引起如此多的购房者关注,“在早些年法拍房的门槛还是很高的,一旦竞拍成功,就需要缴纳全款。但从去年1月开始,法拍贷的出现,让法拍房的门槛大大降低。”展鹏所说的法拍贷正是2019年底,市中级人民法院联合多部门以及银行共同推出的一项专门针对法拍房的贷款政策,而且最高额度可以达到70%。恩实辅拍正是“法拍贷”服务的专业服务商,能协助买受人进行银行贷款办理。具体说起法拍贷的贷款利率和手续都与普通二手房非常相似。唯一的区别是法拍贷需要“先放款后抵押”,银行为了降低风险会要求贷款人购买抵押保险,贷款人需要支付一定的保险费用。

展鹏介绍也就是从法拍贷开始实施之后,法拍房的成交率开始有了明显的上升。数据显示2020年1月份,青岛“法拍贷”正式上线,凡通过人民法院拍卖购买“法拍房”的买受人,只要符合条件,均可通过向商业银行申请个人住房贷款参与法院不动产司法拍卖。同年5月份,“法拍贷”首笔贷款发放。截至2020年底,法拍贷已经成交近百笔,贷款额近五千万元,不仅服务法院处置了涉案财产,还给岛城市民提供了不少优惠和便利。不过需要提醒大家的是,法拍贷和二手房贷款一样,需遵循限贷政策。

市场开始升温? 好房子也挺贵

法拍房持续升温,带来的直接后果就是越来越多的购房者关注和参与,拍卖价格也是“水涨船高”。在京东拍卖频道记者留意到了一套位于香港中路的“豪宅”,这套321平方米的住宅,起拍价只要726万元,但经过了56次的出价,最终成交价高达991万元,已经接近1037万元的评估价格。而位于西海岸的一套住宅的起拍价仅为68万元,最终的成交价却高达了92.4万元,甚至高出了评估,背后120次竞拍出价记录更是令人咋舌。

记者采访时了解到,在该套房拍卖流程开始后,随着多个买家加入“战局”,拍卖价格不断上升,很快突破了70万元乃至80万元大关。当价格达到“85万元”时,虽然已经超过了这套房子的评估价,但竞买人仍然没有收手的意思,最后又经过两个买家多轮“厮杀”,最终价格定格在92.4万元,溢价率达到35%。对于这套房子的成交,恩实辅拍副总经理李敏告诉记者:“我们经手的每套房子都会做各种风险排查,这套房子是空房,风险小,几乎没有瑕疵,所以才会如此受青睐。”和普通的二手房相比,法拍房除了采光、地段、楼层、学区等参考因素外,买家所要承担的风险也是影响房子最终成交价的重要因素。

“捡漏”前这些风险早知晓

法拍房升温,但从拍卖网站的最终成交价我们也不难看到,比起周边房价,法拍房的价格优势还是特别明显。而且现在也有了法拍贷来帮忙,似乎买一套法拍房是很简单的事,恩实辅拍的大客户经理展鹏提醒大家,法拍房还存在很多风险。

风险一:无法过户。由于现在很多小产权房、不完整产权房都是可以通过拍卖来处置,所以法拍房中也有这样无法过户的房子。对于这一问题,法院在处置公告中都会明确指出,不过展鹏也提醒大家,法院在公告的表述中可能会用较为专业的法律词汇,对于这样的风险提示,普通市民可能存在认识不足的问题。最好找专业人士或机构来进行解读。

风险二:租赁风险。最典型的就是房子有在房产交易中心备案的出租合同,这种情况下房子的交易是不影响租赁合同的。简单来说,你取得了这套房子的所有权,但使用权还是在租房的人手里,这样的房子可以过户,但不能实现入住,因此参拍前一定要找专业机构排查。

风险三:难以交付。与之前的租赁风险类似,房产存在租约或者原业主不愿意配合腾退的情况。最便捷的解决方法就是找专业的辅拍机构了解住户情况。

风险四:高额税费。如果房源是经济适用房等政策性住房,在拍下房源后有可能需要交纳较高的土地出让金等附加税费,拍下房子的费用不高,但可能会承担较高的其他税费。想要避免这种情况,需要提前到房产交易中心查询房屋的属性。

风险五:隐形成本。经过法拍程序买来的法拍房,通常只取得了房屋的所有权,但法拍房需要“现状交付”,连同房屋内的装修、家具、家电等,原房主可能会要求折价支付,可能又是一笔隐形的成本。

除了以上常见的成本,购买法拍房可能还会存在一些诸如某些案件标的或某些外地法院的不接受贷款的风险,或者在执行过程中的一些流程风险,这些问题出现的概率相对较低,但也需要多加留意。

法拍房可以这样拍

如何购买一套法拍房?目前,法院法拍房已经全部交由线上拍卖,也就是登录京东或淘宝网站,找到司法拍卖页面,浏览拍卖房源,在缴纳保证金之后,在规定的拍卖时间内,点击页面出价即可。如果需要法拍贷,除了点击申请贷款按钮线上提交材料,也需联络受理行合作辅拍机构跟进审批结果。银行审核通过获得授信审批,保险公司提供担保,出具保单后,银行即可放款。

不过法拍房性质特殊,传统的先抵押后放款的业务模式无法满足“法拍贷”业务需求,银行必须在有相关担保的情况下才能放款。为此,“法拍贷”业务引入了保险公司或担保公司提供阶段性担保的业务模式。有了担保保障,可以降低银行风险,银行便可以很快放款。

记者了解到,法拍贷业务最快一周内就能办好。青岛市中级人民法院执行局法官提醒,因为法拍房的特殊性,竞买人在购买房产之前一定要充分了解全面信息,认真阅读竞买公告。尽管法拍房不受限购政策限制,但贷款时却受到“限贷”相关限制。以青岛农商银行为例,最高可贷比例为,首套房70%,二套房60%。除此之外,法拍房属于特殊房源,购买前还需要实地考察,进行详细背调。最好请专业律师帮忙解读相关条款,或者找专业机构来进行辅助办理手续。

观海新闻/青岛早报记者刘鹏

[编辑:云彩]
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