房地产蓝皮书：预计2022年新房销售额为15.3-16.7万亿

6月14日，中国社会科学院国家未来城市实验室、中国房地产估价师与房地产经纪人学会与社会科学文献出版社共同发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告(No.19·2022)》。

蓝皮书预计，2022年全国房地产市场将呈现“销售面积增速平稳回落，销售均价小幅上涨，新开工面积持续下降，投资增速明显回落”的特点。在房地产政策相对平稳的条件下，预计2022年住宅交易规模达到22万亿～23万亿元，其中，新房销售金额为15.3万亿～16.7万亿元。

蓝皮书指出，2022年，在坚持“房住不炒”目标定位的前提下，面对更为严峻的稳增长形势，“稳地价、稳房价、稳预期”“三稳”目标的重要性更加凸显，“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”将是贯穿全年的主题。信贷环境持续改善，但大幅放松的可能性较小。为促进市场复苏，对前期过紧的抑制政策进行局部调整，促进合理住房需求释放。如针对需求端，未来政策可能在首套房认定标准、交易税费、人才购房等层面调整优化，以利于需求释放。供给端，在“三线四档”基本原则不变的前提下对房企融资政策边际可能放松，集中供地的报名和竞拍规则以及新房限价等均有调整空间。

蓝皮书预计，2022年房地产交易市场逐步修复，第一季度成交量完成筑底，第二季度成交价格实现止跌。二手房市场率先启动，加快换房需求进入新房市场，带动新房成交量筑底回升，销售端去化加快叠加房企融资压力缓解，房企周转效率回归正常化，资金流动性压力得到实质性缓解，拿地信心逐步恢复带动土地市场修复。全年全国房地产市场将呈现“销售面积增速平稳回落，销售均价小幅上涨，新开工面积持续下降，投资增速明显回落”的特点。在房地产政策相对平稳的条件下，全年商品房销售面积将增速回落，同比增长1.7%;房地产开发投资增速下降，同比增长0.8%;住宅开发投资由正转负，同比下降0.2%;在土地价格上涨的情况下，销售均价将保持小幅上涨，全年同比增长2.8%。

另外，对于2022年的房地产调控政策，蓝皮书建议，进一步完善因城施策目标与手段，改进完善住房需求管控政策，推进房贷利率的合理下调，优化住房交易增值税和个人所得税优惠政策等。

其中，在完善住房需求管控政策方面，蓝皮书建议，调整完善住房限购政策，在继续抑制投资投机的同时，进一步满足购房者的合理住房需求，包括改善性购房需求。对于居民家庭合理的住房条件改善与居住升级，应给予相应的信贷、税费及交易政策支持，促进居民家庭住房水平的不断提升。并通过住房过滤机制，顺序带动更多家庭住房水平的提高。在风险可控的条件下，根据市场变化调整按揭条件与首付比例。调整优化相关住房限购政策，避免对居民改善住房条件形成不合理的限制。增加地方房地产调控政策灵活性，及时根据市场变化双向调节。

在推进房贷利率的合理下调方面，蓝皮书指出，住房信贷政策应支持合理住房消费，改变房贷利率倒挂现象。当前房贷利率偏高，是房地产市场下行压力大的重要原因之一。在疫情冲击下经济下行压力增大、收入增长乏力的背景下，推动存量房贷利率和新增房贷利率的合理下调，有利于降低购房者的还贷压力，进一步稳定市场，消除房地产市场潜在系统性风险。

在优化住房交易增值税和个人所得税优惠政策方面，蓝皮书建议，更好地支持居民家庭通过低成本换购提升住房条件。合理设定非普通住宅认定标准，建立相关标准的动态调整机制。由于近年房价上涨而相关标准未能及时跟进更新，很多居民普通住宅被认定为“非普通住宅”，从而造成税费过高、换购困难。这既不利于居民改善住房条件，也不利于存量住房资源的有效利用。优化住房交易中“满二”增值税和“满五”个人所得税优惠政策。各地区和个人家庭情形千差万别，很难用“一刀切”式的持有时间满两年或五年来判定住房投机行为。研究出台相关政策，对于合理的住房换购与改善，可以不受“满二”或“满五”的限制享受相关税收优惠。与老龄化及社区养老、家庭养老相适应，通过相应住房财税政策，进一步支持鼓励居民家庭与老人合住或相邻居住。

另外，在房企发展方面，蓝皮书建议，积极化解房地产企业风险。鼓励有实力的企业参与房地产企业股权并购，支持金融机构提供相应的并购贷款，促进风险暴露房地产企业及项目的并购与优化重组;当房地产企业无力偿还到期债务时，通过组织多方友好协商，帮助企业实现债务展期;适度放宽房地产企业融资管控，支持房地产企业合理融资需求;加强预售资金管理，在保障购房者合法权益、确保已售期房按期按质交房的基础上，提升资金利用效率。

蓝皮书还建议，促进市场信心的恢复和预期的理性化。在市场总体下行、信心不足的背景下，要谨慎出台紧缩性政策，同时也要避免出台刺激性购房政策。通过微调政策的逐步推出，增强市场信心。鼓励真实市场信息数据发布，增加市场信息透明度。