业内预测2022青岛楼市：年中或出现买房窗口期

2021年的岛城楼市，总体呈现出上半年热、下半年凉的态势。但与往年不同的是，主城区和重点区域的高端楼盘唱主角，销售一骑绝尘。拿地房企多来自央企、国企和第三方合资平台，行业洗牌更加明显。那么2022年的楼市究竟如何?开年之际，我们不妨听听业内大咖们的说法。

趋势：房地产正值深度转型和特殊阵痛期

谈到2022年的楼市行情，中国社科院特邀房地产专家、青岛市生产力学会常务副会长兼秘书长冯显泉表示，全球经济下行时期，对经济、金融、就业等有重大影响的房地产业，仍是我国的支柱产业，且在很长一段时间内，是居民财富的主要配置方式。这一点，在不久前的两次中央经济会议中表现得十分明显。

同时，冯显泉认为，经过20多年的发展，房地产行业“大起大落”的时代已成为过去，目前进入深度转型和特殊阵痛期。这一点，从去年第三季度起，表现尤为明显。“整个行业进入下行期，市场信心普遍不足，这在一定程度上也影响了宏观经济的发展，所以，从去年年底前，不论是中央的论调，还是地方政府的一些宽松型政策，都是在提振市场信心。”

冯显泉表示，“房住不炒”仍将是今年房地产政策的主基调。未来一段时间内，都市圈、城市群的核心城市，以及区域中心城市的外溢城市，仍将是重点房企的主战场。“这意味着，未来几年里，青岛仍将是全国大型房企的主战场，且崂山、浮山后、新都心等重点片区，仍将是十分坚挺的，而一些供应量过大的远郊区面临的下行压力会比较大。

另外，从去年供地两集中可以看出，“央国平”拿地普遍。冯显泉认为，这反映了行业在逐渐分化，尤其是房企分化加剧。在此过程中，资金充裕、发展稳健的房企迎来好时机，而一些前几年盲目扩张和转型的房企，将面临巨大压力。

区域：主城成熟区域仍将是热点，四个区域值得关注

受大环境影响，目前岛城楼市的区域分化也越来越明显，如浮山后、新都心、李村、西海岸的灵山湾、城阳的白云山片区，无论是新房还是二手房市场，都比较稳定。“因为这些区域主要是以改善和自住为主，纯投资客户相对较少。预计2022年，楼市整体的政策环境和市场逻辑不会有太大变化，这就意味着，上述这些成熟改善区域，仍将是今年的热点片区，相形之下，一些远郊片区的投资性楼盘，2022年面对的压力还是会比较大。”楼市分析专家张斌表示。

张斌认为，2022年岛城还将有一些区域成为新的发展热点。第一个便是主城区的欢乐滨海城，不久前多个地块的出让，华润等品牌房企的进驻，加上周边立交桥的开通、未来地铁5号线的规划，都将提升整个片区的温度。第二个区域便是张村河沿岸，即汽车东站北部区域。目前周边已有海尔、融创等高端楼盘建起了，且近期周边已开始了拆迁工作，所以未来有望成为新热点区，而且将是高端住宅区。第三个区域便是动车小镇片区，这里主要借助轨道交通的概念，用产业吸引人口。另外，周边的高新区和上马已基本无大型住宅地块可供开发，动车小镇或成为下一个发展重点区域。

市场：将从降温转向分化回暖，年中或现窗口期

那么，2022年的市场会是什么样的?卓易研究院副院长程苏怡认为，“房住不炒”、“稳字当头”仍将是主基调。“我们的监测数据表明，全国层面新房的销售面积和销售额已连续下滑5个月，市场进入明显的波谷期。但将眼光放诸青岛市场，我们会发展，不少项目早已开始价格下调，目前整个市场下行基本见底，缺乏以价换量的空间，加上投资性购房需求的减少，市场将回归理性及常态水平。”程苏怡说。

谈及2022年的市场发展，程苏怡认为，青岛市场将整体从降温转向分化回暖。从不久前青岛市发布的重点发展区域来看，“十四五”期间，青岛的发展将基本以环湾为中心，发展主城及泛主城片区，引导城市发展方式由增量扩张向存量提质转变，因此，购房者今年可重点关注12大片区的城市更新与再开发。“这12个片区里，有8个位于市区，可见东岸城区的重要性。其次，青岛今年土地供应量较低，供地量的收缩主要在大存量区域，例如胶州、即墨，所以今年核心区域将继续保持供需平稳，外围及边缘的大存量板块还需要经历较长存量去化期，下行压力仍然较大。”

程苏怡表示，今年上半年，青岛市场将针对去年第二、三批次的土地进行消化。而今年4月份的集中供地，预计大部分项目入市会选择在今年下半年入市，因此今年年中，市场或会出现一个窗口期，主城及泛主城区域会率先迎来“小阳春”。

产品：品质房源迭代，中小电梯房和大户型都有市场

自2021年第二次集中供地起，岛城开始实施控地价、竞品质的规则。一些网络土拍时熔断的地——转为线下竞小区品质。也就是说，那些能用较少的钱拿地、又能做出更高品质的产品的房企，才会脱颖而出。这也正契合了目前人们购房时关注品质的观念。

克而瑞青岛公司高级市场分析师张则涛表示，近几年，不少房企在开发产品时，也加入了很多思考和改善。首先是户型的改善。“这个不仅表现在方正和动静分离上，更多是层高的拉高、南向客厅面宽的加大，公共空间的演变和扩大，这样可以给人创造更好的居住体验。”张则涛同时表示，园区及家里的智能化和科技感，也将成为今年一些楼盘所做的重点。“全年恒温恒湿、家里空气清新、室内无噪音，进小区进单元门人脸识别等，都能让人们生活得更加舒适。”张则涛同时表示，在房屋预售时代，一些品牌房企开始注重做一些景观示范区，在销售时期便实景展示出来，只为给购房者展示“所见即所得”。“这种实景的前置，会让购房者觉得踏实。”

张则涛还认为，随着近年来年轻一代结婚率的降低和社会老龄化的加剧，市场上对于八九十平米中小户型电梯房的需求在不断上升，这种行情也将继续持续下去。与之相对应的是，“三孩生育政策”的放开，又在一定程度上刺激了大户型的居住需求，但由于这类房源面积大、总价高，可能近郊区域的一些顶复式产品会迎来春天。