9月二手房成交跌至疫情后最低值 单店成交减一半

就在昨天,国家统计局发布了2021年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。总体来看,9月70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈略降态势,同比涨幅持续回落。数据显示,9月青岛新建商品住宅销售价格环比由“九连涨”转为持平,同比上涨4.9%。而二手住宅销售价格已经结束“七连涨”转为环比下跌0.1%。当然,在价格下跌的背后是成交量的大幅萎缩。

来自贝壳青岛研究院的数据显示,9月青岛市全市二手房成交量1953套,环比下降29%。而实际上这已经是连续第三个月二手房成交量成大幅下跌的趋势。对比同区域新房,二手房的价格更低,而且还是现房,为什么有独特优势却成了市场的“毒药”,采访过程中记者发现,从政策到市场,再到交易双方的心理,目前二手房都处在不利的地位。

数据盘点：跌至疫情以来最低值

根据昨天国家统计局发布的数据,9月青岛新建商品住宅销售价格环比持平,这是继“九连涨”后转为持平。相较于上个月,9月青岛新建商品住宅环比由上涨0.8%转为持平;同比涨幅回落0.5个百分点。二手住宅方面,9月岛城二手住宅销售价格环比下跌0.1%,由“七连涨”转为下跌。相比于8月,9月岛城二手住宅销售价格环比由上涨0.1%转为下跌0.1%;同比涨幅扩大0.2个百分点。从户型上看,9月,岛城二手住宅90平方米以下、90—144平方米、144平方米以上三种户型的销售价格环比分别下跌0.2%、持平、下跌0.2%;同比分别上涨1.7%、0.3%、2.1%。数据显示,相较8月,9月以上三种户型的销售价格环比分别由持平转为下跌0.2%、由上涨0.1%转为持平、由上涨0.3%转为下跌0.2%;同比方面,三种户型的销售价格涨幅分别扩大0.6个百分点、回落0.1个百分点、扩大0.1个百分点。

价格下跌0.1%,似乎还是较为温和的降幅。但在销量上的表现就没有那么“平淡”。“青岛9月无论新房还是二手房成交均呈现量价齐跌,新房9月网签量10208套,环比减少17%,同比减少19%;二手房9月全市住宅网签量仅1953套,环比下降29%,同比下降69%,二手房成交大幅缩减,达到2020年疫情发生以来的单月最低值。”来自青岛贝壳研究院的市场分析师刘倩倩告诉记者,而根据贝壳研究院的数据记录,在今年二手房成交量的最高峰出现在4月份,达到了8291套,是9月份的四倍。另外,各城区二手住宅网签量均呈现环比下降,崂山、西海岸、即墨和平度四区市住宅网签量环比减少超过30%,李沧环比降幅最低,不足10%。

市场表现：单店成交至少减一半

数据上演“跌跌不休”,在市场端也得到了充分的验证。“成交量至少下跌一半,甚至还要多。”这一说法来自链家地产远洋风景店孙鹏经理,按照他的说法其实从今年下半年,整个二手房市场已经开始转淡。至于价格,孙鹏告诉记者,目前他所负责的浮山后区域,二手房价格下跌还不太明显。“主要是因为市场在萎缩,房子不好出手,很多着急出手的业主会降价抛售。”按照他的说法,一套300万元住宅通常降幅在5—10万元之间,更多的业主还是采取了观望策略。不过,孙鹏同时也提到了郊区市场。由于目前郊区新房库存压力较大,很多新房在降价,也逼得二手房不得不降价应对。

针对目前的市场表现,青岛贝壳研究院市场分析师刘倩倩告诉记者,下半年市场成交量减少也在预期之中。首先,需求方面,虽然八九月成交降幅较大,但当前无论新房还是二手房的全年累计成交量都高于去年同期,由此可见今年上半年整体市场放量较大。在没有外界条件刺激的前提下,下半年减少也是必然趋势。其次,供应方面,青岛市场无论二手房还是新房库存量都较为充足,购房者选择较多,成交周期必然拉长,随着国庆期间新房销售优惠增多,近期新房成交量也有增长势头。第三,政策方面,全国各城市楼市政策调控频出,调控趋严,全国多数城市9月二手房市场均呈现量价齐降的现象,购房者观望情绪随之加重。同时银行信贷环境收紧,放款周期拉长,对楼市量价都会有较大的限制作用。

市场观望情绪加重 止跌回升要看明年

“比政策更可怕的其实是大家的观望情绪。”在错埠岭一家中介门店,经纪人告诉记者,他们这几个月多次遭遇买家反悔的情况。“说好了248万元,第二天都要交钱了,买方听说同一小区差不多的房子能便宜5万元,直接表示不想买了。而实际情况是,买家也没有选到更便宜的房子,而是开始观望,想等更便宜的房子出现。”该经纪人告诉记者,这样的情况让很多不着急买房的业主打起了退堂鼓。“我有一个客户主动把房子撤了下了,说等明年看看行情再卖。”链家地产远洋风景店孙鹏经理告诉记者,观望成为市场最大的敌人。最让人头疼的是如今天气转冷,客户到店的意愿进一步降低,而且临近年底,很多不着急置业的客户都会把买房这件事暂且放一边。

当然,和市场的观望情绪相比,有意买二手房的也在遭遇政策方面的困境,“贷款是目前二手房买卖最大的障碍,一套房子如果涉及贷款,那从开始申请到银行放款,最快三个月起步,正常会达到5个月的周期。”孙鹏告诉记者,不少打算换房的业主,没卖掉旧房就选好了新房,因为买家贷款周期长,没办法及时拿到房款,最后只好放弃买新房,还白白损失了违约金。

而放款周期长不仅仅影响到二手房买卖双方,更是对小型中介产生压力。记者采访中发现,缺少品牌支撑的小中介贷款审批期限会更长。“我们两个月只成交了一单,还是全款。”位于错埠岭的一家中介经纪人告诉记者,对小中介来说,只有上半年银行额度宽松时才有生意可做。其实,很多中介似乎逐渐习惯了下半年的市场“寒冬”,对于未来复苏,大家一致认为,可以等到明年1月份再看看。

观海新闻/青岛早报记者刘鹏